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「下降曲線ですね」

2019.03.23.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです




え~3月も下旬になり
引っ越しシーズンが
ピークを迎えております




ウチでも入居や退去の立ち合いが多くて
バタバタです


10-12-17.jpg



そんな時期ですが
実はちょっと寂しい現象が・・・





はい、それはサイトへの
セッション数とか
ユーザー数


或いはページビューと言った
アナリティクス上の数値



これが下ってます


otoko28.jpg



12月ぐらいから上昇を開始し
1月から2月の上旬に掛けて
各数値はグ~ンと増加


月間ページビューも2万を超え


20128.jpg



ワタクシもニコニコしておりましたが


2月下旬から緩やかに下降し始め
3月になると
さらに落ちて来ております


dakkusu2.jpg




これはサイトで物件情報を
見た方たちが


実際に現地へ行ったり
物件を決めたり



そうした“行動”に移したのでしょう

annnai.jpg




そのため、お客様のサイトへの
アクションは減ってしまいます



ちなみに今朝は
こんな状況


17217.jpg





サイトへの動きだけ見れば
既にピークは過ぎた・・・


yjimageSTGCHWQT.jpg



そんな感じですね




毎日数字をチェックするのですが
ちょっと寂しくなり始めました



うう、残念





otoko39.jpg





おわり






・・・そして例年ピークが早まっている感じです





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「管理会社って大変よ」

2019.03.22.09:37



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~今まさに
引っ越しシーズン


hikkosi5.jpg



入る側もあれば
出ていく側もあって



我々管理会社は
その都度大変です



特に退去の場合


引っ越し前に
簡単な打ち合わせ



いつ引っ越すのか
何時頃なのか
粗大ゴミが出そうか


自転車も置いて行かず
「キチンと持って行って下さいね」

sigoto12.jpg



など諸注意事項を告げます





いざ引っ越し当日も




残置物の有無
内装の汚れや傷みの確認


otoko35.jpg



さらには公共料金の精算確認や
元鍵の回収を行います




そして

オーナー様への報告と
リフォーム業者への見積依頼




見積りが出たら
オーナー様と相談


keiyaku2.jpg



内容が決まれば
リフォーム業者に発注


syokunin4.jpg



その間、募集作業も進め


リフォーム業者の仕事が終われば
その費用の支払い依頼と
同時に敷金の精算です




オーナー様から費用をお預かりし
業者への支払いと
前入居者様への敷金残金の送金



そしてそれぞれへ
お手紙を添えて領収証の郵送


sigoto4.jpg


ざっとこれくらいの仕事量になります




ふう、書いてるだけで疲れて来ちゃった




とにかく管理会社って大変なんですよ



komaru9.jpg







おわり







・・・これに工事の確認や郵便物の転送など、まだまだイレギュラーな仕事も出て来ますね











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「どうなるんでしょうか」

2019.03.21.09:23


おはようございます
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新元号の発表までいよいよ
あと10日ほど


今年の4月は例年とは違う
意味合いが濃いですね



そして
昨年の国会で決まった
外国人労働者の受け入れ


gaikokujin2.jpg




いよいよ外国人労働者が
どどど~っと日本に
入って来るのも4月からですが・・。





ダイジョウブですかね
住居の受け入れ態勢って


otoko5.jpg



吉祥寺エリアでも〝古い体制”が
はびこっていて



相変わらず外国籍ってだけで
申し込めない状況が続いたままです


NO.jpg




これね、家賃の心配は
保証会社の利用で良いとしても



ヤッパリ不安なのは
コミュニケーションの難しさ




gaikokujin3.jpg


そして
文化や習慣の違い




入居者の定員を無視して同居したり
ゴミの分別が出来なかったり


レアケースでしょうけど
キッチンの排水溝に油を捨てたり



そういう不安から

「出来れば避けたい」

ojiichan2.jpg



と言うオーナー様や
管理会社が多いのも事実



こう言うのは問題発生の際に
国、自治体、企業側が保証していかないと
進まないと思います



もう10日もすれば4月ですが
全然進んでない気がして・・。




などと憂いていても仕方が有りません



結局我々不動産業者も汗を掻いて
〝調整役”を務めて行くことに
なるのでしょう


sigoto2.jpg




ふう、考えるとキツイですが
頑張りましょうね(・ω・)ノ







・・・いっそ〝専用アパート”にしたら楽かもなあ





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「このまま4月まで」

2019.03.20.10:40


おはようございます
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え~毎週水曜日は
定休日です


なので


10-12-16.jpg



って言いたいけど


今週も元気よく
何とか出社です


ええ実は
昨夜も飲み過ぎました


sake.jpg


火曜日の晩は
ストレス発散で
ついついやっちゃいますね



10-06.jpg





一時に比べ
さすがに忙しさのピークは
過ぎた感じですが




まだもうちょっと頑張ってみようと
今週もノコノコと店に来ております



yurui.jpg


先程からいつも通り
メールの返信と
FAXのチェックを済ませたところ



今日はこのあと
簡単なリフォームの
打ち合わせが有ります


7-9.jpg



それ以外は出来る限り
データ入力などして




ランチまで3時間ほど

頑張るつもりで~す


ukkari3.jpg







・・・今日はポカポカですね







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「そもそもの徒歩○分が違う場合」

2019.03.19.08:47


おはようございます
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え~今日も実話です
(っていつも実話ですけど




先日の事


都内の業者から
物件情報が送られてきました



その募集チラシには
物件まで



toho8.jpg




と書かれております



が!


われわれ
地元の業者には



とても〝8分”では無理な気が・・・


otoko5.jpg




と言うのも
それより駅に近い管理物件を
「徒歩10分」
って表示しております





それでも物件調査がてら
実際に歩いて
計ってみたんです




すると




13分・・・・


ga-nn.jpg


はい、そこそこ急ぎ足でも
これくらい掛かりました



なのでウチのホームページには
「徒歩13分」
と入力した訳です




これでスッキリ




ところが
わざわざ歩測しない業者だって
たくさん居ます



そういう業者は恐らくチラシのまま
「徒歩8分」
と入力しますよね

sigoto.jpg



するとネット上には
同じ物件が


「徒歩8分」と
「徒歩13分」と


両方表示されちゃう訳です




さて、問題はココから





これを一般のお客様が目にして
どちらに問い合わせるか


kensaku.jpg



やはり10分以内の方が
圧倒的に有利です


と言うのも
仮に検索条件で“徒歩10分以内”って
設定すると


片方は検索に引っ掛かり
片方は出てきません


これじゃあ
明らかに〝不利”






でもねえ



最初から分かっていて
嘘は書けないって

muda.jpg




って事で
元付業者のデータが
明らかに違う場合



(ちょっと複雑な心境ですけど)
ウチでは正しく入力してま~す






おわり








・・・最近はGoogleマップでも少しは分かりますよね





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「ココに経営方針が出ます」

2019.03.18.09:41



おはようございます
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イマドキの不動産屋は
物件情報をネットにアップするのは
当たり前


sigoto4.jpg




自社サイトはもちろん
エンドユーザー様に見てもらう為の
様々なポータルサイト



業者同士で情報を公開する
〝レインズ”




ウチも自社サイトの他に
SUUMO
レインズ


これらを使って情報を発信しております




情報をアップするタイミングは
どこでも一緒でしょう




問題は物件を下げる時


yjimageSTGCHWQT.jpg




基本的にお申込が入ったら
掲載から外して欲しいものの



業者によっては
万一今のお申込が破談になった場合を
考慮してなのか
ず~っと掲載を続ける・・・



そんなケースが有ります




さて

ウチでも頻繁に〝クリーニング”と言って
元付業者にその物件がまだ有るかどうか
電話で確認をします


sigoto11.jpg




ネット上には掲載されていても



「申し込みが入ってます」

otoko23.jpg




などと言われれば
掲載を外します





でもね・・・

元付業者はまだ
掲載したまま




これって
ちょっと違和感有りますよね


komaru.jpg



そんな或る日

データベースをチェックしていると
既に無くなったと言われた物件が

その日の日付でナント更新されてるじゃん!


otoko8.jpg



はは~ん
これはキャンセルになったんだな

10-04-3.jpg





って思い、元付業者に電話したら
「いえ、お申込済みです」



って言うんですよ



「でも今日の日付で更新してますよ」
って言ったら


「・・・ええ、ですがまだ契約前なんで」


otoko7.jpg





って言われました

はい、その業者は捺印が完了するまで
「募集中」
と謳ってる訳です




う~ん

決して違反ではないけど
ウチなら一旦外し
万一キャンセルになったら
再登録します



見る側の事を考えたら
そうすべきだと思っております



komatta.jpg






お互い無駄な作業が減って良いのにね・・









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「どこまでやれるか」

2019.03.17.09:31



おはようございます
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え~先日
管理マンションに住む女性から
メールが来ました


そこには
「隣りに引っ越して来た男性の
いびきがうるさくて眠れないんですけど」


fumin.jpg



というお困りな様子が
書かれておりました




耳栓していてラジオをかけていても
うるさいのだそうです




さて
こういうケース
管理会社としてどうしますか

otoko5.jpg




いびきはいわば生理現象みたいなもの



本人に悪意は有りません



赤ちゃんの夜泣きと
ちょっと似てますかね


でも

ウチでは困っている方が居るなら
何とかしなきゃ


という発想です

ganbaru.jpg




早速、当の本人に手紙を届けました


内容はこちら

tegami.jpg




と、まあこんな感じです




同じ建物に
他人同士が暮らす訳ですから
色々な事が起きます



その際
上手く舵取りしていくのが
私たち管理会社の仕事だと思います




ベストが何かは別として
色々な事が起きる度に
どこまでやれるか・・・


yaruki.jpg



いつも自分に問いながら
仕事をしております






ええええ~!まさかのジマン・・・ですか


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「まさかの事故物件2」

2019.03.16.09:47


おはようございます
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昨日のブログの続きです



出勤しない従業員を
心配して

「鍵を開けて
部屋の中を確認したい」


と言う電話を貰い
大急ぎで現地に向かったワタクシ

09-25-03.jpg


店から徒歩3分にも拘わらず
その時はもの凄く遠く感じました




どうしたんだろう


何が有ったんだ


無断欠勤



電話にも出ない


まさか


いやいや



でも内向的な子だったし



そんな思いが錯綜ながら
現地で待つ職場の責任者と
ご対面


簡単に挨拶をして
二人で玄関ドアの前に進みます



名前を呼びますが
返事は有りません


いよいよ
持って来た鍵を出し


責任者の方とも
目を合わせ
鍵穴に差し込みます

kincyou.jpg


そ~っとドアを開けて
また大きな声で呼びますが
部屋から返事は有りません



玄関から見えるのは
キッチンだけ


部屋のドアは閉まったまま

1kgenkan.jpg


本来なら靴を脱ぎ
キッチンを通り

その先のドアを開けねばなりませんが



ココで私の足が
止まりました




(また第1発見者になったら
あれこれ大変だし)

03-13.jpg



と、以前の経験が
カラダを硬直させます



すると責任者の方が
なおも名前を呼びながら


部屋のドアに向かって
歩き出したんです



緊張が走ります


そして
空いたドアの向こうは
布団が敷かれていて




部屋には誰も居ません


念の為バスルームなども
見て貰いましたが



彼の姿は
有りませんでした





とりあえずの〝悲劇”は
回避されたものの


言いようのない不安感は
どっぷりと残ったまま




それから数日後

彼から家賃が振り込まれました

uresii.jpg

やった!



一瞬喜んだものの
〝自動送金”にしている人も居るので



決して安心できません





そのまま
ずっと不安で
ココロが重い時間が過ぎてました




そんな時です

アパートから出てくる
彼によく似た男性を目撃しました


otoko14.jpg




良かった

と言うのが私の気持ち


思わず駆け寄って
色々聞こうと思いましたが


ワタクシは
それをしなかったのです




ウンウン


きっと職場で何か有ったのでしょう




無断欠勤

その後の電話への対応


都会で暮らす若者です


色々有るでしょう


ワタクシは遠ざかる彼の背中を見て
ココロからホッとし



同時に
ガンバレって呟いてました



ganbare.jpg






・・・とにかく生きてくれていて本当にヨカッタです










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「まさかの事故物件か」

2019.03.15.09:41


おはようございます
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実は2週間ほど前



入居者が働く職場から
電話が有りました



内容は

「日頃真面目に働いていたのに
この3日間、無断欠勤で・・・



本人に電話しても繋がらないし

09-25-03.jpg




アパートまで来たけど
呼んでも返事がない



実家に連絡をしたら
父親から


『早く不動産屋に言って
鍵を開けて貰って
部屋の中を見て欲しい』


10-12-14.jpg


と言われてね



今もアパートに来ているんですが
お願い出来ますか」



と言う大変ショッキングな内容

otoko8.jpg




こういう時
ヤッパリ嫌な予感がします




実は過去にも
全く同じようなことが有りました




その時は
オーナー様のご家族と2人で
恐る恐る鍵を回し
呼び掛けながら
ドアを開け


中で人が倒れている姿を見て
すぐさま救急車を呼びました

kyuukyuusha.jpg



その後すぐパトカーも来て
辺りはちょっと騒然として来ました


patoka-.jpg


良かれと思って動いたことが
まさかの職務質問


第1発見者として
あれこれ聞かれ

syokumu.jpg


2重の意味で
苦労したのを覚えてます



残念ながら
結果的には病死でした


50代の女性で
元々
持病が有ったそうです



ですが
今回はまだ若い男性



病死と言うよりも
むしろ・・・





嫌だ
やっぱり嫌だ




でも
こんな事
誰か他の人に頼む訳に行きません


sekinin.jpg




意を決して鍵を握り
走って現地へ・・・









・・・・長くなるのでこの続きは明日ね









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「階段室の注意点」

2019.03.14.09:27


おはようございます
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ココ数年

アパートは外階段を設けず
2階の方も1階の玄関から入り
専用階段で2階へ


burogu-2-21.jpg



この建て方がスタンダードに
なりました



これには様々なメリットが有りますが
何と言っても大きいのが

鉄骨の階段と2階の廊下って
建築費が高い高い!


10-12-14.jpg



オーダーメイドで作る場合が多いので
結構な金額になります



しかもメンテナンスも大変!



鉄製だと防錆対策など
しっかりしないといけません



それを掛けずに済むと言うのが
〝メリットその1”


yubi8.jpg




それと〝メリットその2”が
〝建物の配置”



はい、今までは階段や2階の
廊下部分が必要でしたが
それが無くなった訳です


その分、レイアウトが自由になります




そして〝メリットその3”は
生活者目線から!



雨の日に傘をさしながら
荷物を持って階段を
登るのは想像しただけで嫌ですよね





それに比べて1階の玄関ですからね
ドアさえ開ければ
荷物も下せるし傘も要りません



と、まあ
このようにメリットが多い内階段ですが





1つ落とし穴が


yjimage33.jpg





もし三和土(タタキ)や玄関ホール
それに階段室の壁クロスを
汚してしまい
“貼り替え”となった場合




その部分だけって
訳にはいかないので
階段室すべての壁クロスを
貼り替えます


ひいらぎ館201 (2)





そうなると
僅かな面積でも
足場を組んでの大仕事
(実質2階の天井までの高さに)


これ結構高く付きますよ



費用もその分高く付きます



と言う事で、良い事ばかりのようですが
くれぐれも玄関や階段室の壁紙は
丁重に扱って下さいね



特に荷物を持って
2階へ上がる際には
ガシガシと壁に
ぶつけないようにご注意を~!



komaru9.jpg






・・・ほんのちょっとのウッカリで高額になりますからね
ご旅行の際の大きなトランクとかくれぐれもご注意を






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「飽きましたよね」

2019.03.13.10:59


おはようございます
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いや~昨夜は久しぶりに
記憶をなくしました
飲んだなあ(←それすら覚えてない)


nomisugi3.jpg





2次会は西荻窪だったので
帰りは歩きだったけど
真っ直ぐ歩けず
苦労しました(酷いじゃんね)




ところで毎週

teikyuubi2.jpg

ですが・・・
今日も出社しております



というこのフレーズ

言う方も聞き方も
飽きましたよね




数えてみると
今年になって10回目の水曜日ですが



1月2日以外全部出社


03-13.jpg




もう休日出勤ネタも
ソロソロ尽きて来ました



でも
この先のカレンダーを見ると
ゴルフにでも行かない限り



まだまだ続きそう

dakkusu2.jpg





ホントに
ヒマになったら
止めますけど



まだまだ
やることが有るので




しばらくはガンバリマス




今日もランチまでコツコツと

データ入力やら
SNSやら


のんびりやってます

yurui.jpg








誰か誘って!
ワタシをコースに連れてって(笑)


gorufu3.jpg







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「得てして重なるもの」

2019.03.12.09:46


おはようございます
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先日の事

同じ物件を3組の方が
ほぼ同じ時間帯に見たい


という事になり


調整にてんてこ舞いでした

09-25-03.jpg



まずは1番手の方がご覧になって

「けっこう気に入りました」


josei7.jpg



と言う感じで終了


そのまま2番手の方もご覧になり
こちらも悪くない印象でした


egao4.jpg




そうこうしてるうちに1番手の方から

「申し込みます」


という連絡が来たんです


そこに3番手の方から

「どうなりましたでしょうか」


hatena2.jpg



という連絡が来たので



「申し訳ございませんが
一応決まりそうです」



と説明しお断りしたんですね



という事で
1番手の方の申込を待っていました



ところが
1時間ほど経過したけど
その後の連絡が来ない


sigoto8.jpg



そんな中
2番手の方が店に戻って来て

「ぜひ申し込ませて下さい」

ukkari3.jpg

というハナシに・・・



って事で、電話だけの方より


実際に目の前で申込書を
お書きになった方を
優先させて頂きました





重なる時には
重なるものです




いやはや疲れました(-_-;


16.jpg







・・・不動産屋あるあるですね













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「短期解約違約金」

2019.03.11.09:17


おはようございます
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この1年でずいぶん増えて来たものに

短期解約違約金

というものが有ります




簡単に説明しますと

一定期間よりも早く解約する場合は
ペナルティーが発生する




と、まあそういうものなんですが




実は幾つか問題が有ると
感じておりまして


10-06.jpg




まずこの〝一定期間”が
定かでは無いのです



「6ヶ月以内」と言うものも有れば


「1年未満」と言うところも有ります
(これが最も主流かな)


中には「2年以内」と言う設定も有りましたし


間を取ったのか「1年半」と言うのも
出て来てます





個人的な感想ですが
そもそもこの先の〝未来”に関して
制約を設けるって
どうなんでしょうか


otoko5.jpg





入居して貰うために
礼金をゼロにしたり
フリーレントを付けたり


そうしたサービスを
提供した分


短期で出られたら困る・・・。


ojiichan2.jpg




という見地からなのでしょうけど




まあ容認出来るとしても
せいぜい6ヶ月くらいでしょうか




入居者の立場になれば

それなりのお金と労力を掛けて
引っ越した訳ですよ


hikkosi2.jpg



本来なら
そんな簡単に出て行くことは有りません



だけど・・・。


思っていたような新しい生活ではない
上手く行かない



新しい職場や学校に馴染めない

hikikomori.jpg



そう言う事だって起こり得ますよね



そこに対し
ペナルティーって・・・






いずれにしても
入居者側の不利益に
繋がりかねない特約なので
この先
どのような事になっていくのか



シッカリ見張ってないと・・・

otoko35.jpg





と思っております









・・・ま、ワタクシ1名の声じゃ意味ないけど











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「あとちょっと」

2019.03.10.09:42


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産ブログです



え~仕事上、毎日様々な物件を
見る機会が有ります



そんな中には
「はぁ・・・勿体ないなぁ」

10-06.jpg



とか


「惜しい、もうちょっとココに気を使えば」
みたいな物件を
見掛けるんですよね



例えば高級マンションの1LDK

エントランスも大理石張りで
オートロック&防犯カメラ付


室内もかなりハイグレード仕様に設え
家賃もそれなりに高価格です


entoransu1.jpg


なのにぃ!




「洋室3.5帖」って



1LDK-1.jpg





広々としたLDKが有る割に
寝室が〝3帖”とかって
考えられます?




dakkusu2.jpg





ターゲットをハイクラスに絞ったのに
寝室にセミダブルが
置けるかどうか微妙だなんて






また収納スペースを
「クローゼット」って謳っておきながら
ハンガーパイプが
付いてない物件も有ります



例の突っ張り棒程度で
済ましているのもたまに見掛けますが



いやいやいや
だめだめ
イマドキ皆さん結構
服を持ってますって


futari3.jpg



その結果、〝ドサっ”て感じで
突っ張り棒ごと落下・・・



ナントも情けない状況に
なってしまうじゃありませんか




凝ったデザインの照明器具も
使ってる間は素敵ですが


電球が切れたらカバーの
外し方が分からない・・・




一見シンプルだけど
交換が簡単


そっちの方が楽かも


10-04-3.jpg





どんな仕事でもそうですが
ちょっとした気付きって大切ですよね



komatta.jpg








・・・どこかで“まあこれくらいでも良いか”って妥協しちゃうとこんな事になっちゃうんですよね






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「固定概念の打破」

2019.03.09.09:30


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです

今日の吉祥寺は快晴です



え~っと
本日のテーマはこれ


固定概念を打ち破れ


yaruki.jpg




え~シングル向けの物件って

・1R
・1K
・1DK
・1LDK

と、まあこんな感じに分類されるでしょうか




昨日ホームページを見た方から
問合せのメールが来たんですが


男性一人の方が
「1DKを・・・」
と言って来ました


1DK・・・






イメージとしては
1つの洋室とは別に
食事が出来る空間


という組み合わせになります



まあ6帖+5~6帖くらいでしょうか


1DK.jpg






でも!


もしかしたら違う意味で
「1DK」って言ってるんじゃないかって
質問のメールを送ったんです


つまり
1Kじゃあ狭いから、広めって意味での1DK


ひょっとしたら
こんなニュアンスじゃないかと


10-04-3.jpg





だったら「1DK]にこだわらず
「1K」でも
面積が30㎡以上だったり


或いは
洋室10帖+キッチンだったり



そっちだって良いかも!



そもそも「2DKの真実」ってテーマでも触れたけど
〝DK”って大抵の場合
エアコンも付いてないし
テレビも観れない方が多いんですよ




単身者がわざわざそこで
食事をするとは思えません
(個人的な見解ですが


komatta.jpg





恐らくは広めっていう意味でしょう


こうなると1Kでも一緒ですよね




大事なことは世間が決めてるカテゴリーじゃなく
自分のライフスタイルを想像して
物件を考えてみては・・・って事



案外そっちからアプローチした方が
大正解って事も有ります




namida.jpg




・・・「1DKを」でも良いけど「広めの物件を」の方が選択肢が広がりますよね







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#ホントにDKが必要な方にはちゃんと探します







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「告知事項あり」

2019.03.08.09:43


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



今ウチでは〝告知事項あり”と言う
物件が2つ有ります


1つはマンションの隣のビルに
反社会的勢力が入っている物件


yakuza.jpg




空室が出る度に
それを伝えております




もうね、昭和の頃からずっと在り


素人相手に
何かする訳では無いけど
ヤッパリ伝えねばなりません



10-06.jpg




もう1つはいわゆる事故物件です



4~5年前に病死が
有ったお部屋です


byouki.jpg



その後一旦次の入居者が入り
既に数年経過して
この度空きました



それでもやはり
隠匿する訳には行かず
キチンと伝えております



uketuke.jpg



こうした告知事項が有る物件は


相場より家賃を
下げねばなりません



オーナー様にとっては
大きな痛手です


10-04-2.jpg



確かに伝えることは大事ですが



そろそろ解釈を変えても良いのでは
無いでしょうか



そうじゃないと世の中そのウチ
事故物件だらけに
なっちゃうのでは・・?


otoko5.jpg



などと思っちゃう訳です





ちなみに
老人ホームなどは

そう考えれば
事故物件の嵐ですが



気にせず空き待ちの状態ですよね

roujinnho-mu.jpg



病院の「特別室」だって
亡くなったら
次の方がその部屋に
移るじゃないですか




ですから
賃貸マンションや
アパートも



一括りに「告知事項」ではなく


何段階かに分けても良いと思うんです


殺人事件の部屋も
自殺も
病死も


全部〝事故物件”って
何か違う気が・・・





名案が有る訳じゃないんですけど
毎日
「なんだかなあ」
って思いながら
シゴトしてます


sigoto8.jpg










・・・お金に細かい大家さんとかズサンな管理会社だって
ホントは告知したいです




ukkari3.jpg



おわり




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#あくまで個人的な見解ですので







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「新たな発想」

2019.03.07.09:27


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~賃貸の場合
1番手のお申込が入ると
その方の内容を審査し


無事に通ればそのままご契約・・。



これが通常のパターン
かと思われます



今日はこれを見直してみたら
という提案です



otoko7.jpg



分かりやすい事例として
例えば
オーナー様自身のご自宅を
他人に貸す場合



「誰でも良い」

って訳には行きません




オーナー様にしてみれば

大切に使って貰える方
ご近所とも温厚に
お付き合いが出来る方


少なくともそういう方を
お望みになります


obaachann2.jpg



そんな折り

一番手で申し込んだ方が
仮に雰囲気が粗暴で
お子さんが走り回るわ
それも注意しないわ
ドアの開け閉めや
歩き方も雑だわ


となった場合

果たしてそのまま
契約となりますでしょうか



こういうケースだったら
2番手以降のお申込みも受け付ける

と言う事は十分有り得ます


otoko36.jpg



勿論、1番手の方に問題が無ければ
そのまま進めますが



多少〝問題あり”にも拘らず
ただ単に
“申込みが1番で支払い能力も有るから・・・”



と言う理由だけで
ゼッタイ借りられる



今のそういうスタイルを
見直しても良いんじゃなかなって
思ってます

10-04-3.jpg




実はかつて
そのようなことがありました



先に1番手が入っていましたが
管理会社の担当者さんから

「実はちょっとね・・・」

10-06.jpg



と訳アリなコメントが出て


「そちらの審査内容が良かったら
(順番を)差し替えちゃっても
いいと思ってるんです」




と言われ
半信半疑で2番手の申込を入れたら
ご契約となりました




確かに難しい部分もあるけど
何でもかんでも
「1番手=権利獲得」ではなく



こういう発想もアリだと思いますね



そしてコレをして行く以上
ますます
我々管理会社の資質が問われる




そんな気がします

ganbaru.jpg













・・・とは言え、これ、人気物件に限られますけど








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「今日は気軽な休日出勤」

2019.03.06.11:15


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


え~毎週


teikyuubi2.jpg



って言いながら
今週も出勤中ですが



いや~
今日は気楽


egao5.jpg




先週はスーツを着て
引越し立ち合いやオーナー様との
打ち合わせが有りました


その前は

顧問税理士さんと数時間にわたり
帳簿の修正作業も
有ったんですが





今日は完全にフリー


egao4.jpg



ランチまで自由だし


ランチ後はそのまま帰れる




って事で13時半まで
データ入力や
メールの返信など




ガンバリマ~ス!


sigoto13.jpg









・・・え~っと、そもそも「定休日」なんですけどね











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「2Kでも良いのでは?」

2019.03.05.09:36


おはようございます


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え~新婚さんやカップルさんが
お部屋をお探しの際

「2DKで探しているんですが・・・


10-15-8.jpg




と言われる事が有ります


゛2DK”


部屋が2つとダイニングキッチン




ダイニングキッチンと言うからには
テーブルが置けて
そこで食事が出来る広さ・・


と言う事になります



DK.jpg







ワタクシ
常々思うのですが



本当に
ここで食事します?




間取りにもよりますが
多くの2DKはこんな感じ


リンデンハイム103間取図



陽当りの良い南側に
2つの部屋が並び

北側にDKが配置されてます




すなわちDKは一番暗い空間・・・

という事になります



エアコンにしても通常
南側の居室に設置しますが
DK側には付けないのが普通



夏はうだるような暑さ

冬は家のどこよりも冷えます


samui2.jpg



そして、団らん時に有っても良い
TV端子も
DKには付いて無いケースが多いです



え~っと
そんなDKで本当に食事します?



gimon2.jpg





ちょっと移動すれば
冷暖房が効いた快適な
空間が有る訳です



普通そっちで食事しませんかね?



つまり。。。


DKのテーブルは
専ら買って来た物を載せたり

何か作業をしたり
そんな目的になっちゃってませんか?



だったら最初から
〝2K”でもう少し安い家賃でも良かった



或いはいっそ1LDKの方が実用的だった・・・



そんなことも有り得ますので
物件を探すときには
その辺のことも
十分検討してみて下さい






ganbaru.jpg





ま、あくまで個人的な意見ですけど・・・





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#2Kの方が安いので





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「恐怖の10連休」

2019.03.04.09:31


おはようございます
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もう皆さんご存知の通り



今年のゴールデンウィークは
新天皇の即位も有り
前代未聞の〝10連休”



さっそくテレビでは
「海外旅行に行く予定で~す」


ryokou3.jpg



とかインタビューで
言ってましたが


カレンダーをよく見ると


2019-GW.jpg



こんな感じです


4月27日から
5月6日まで


2019-GW2.jpg


10日間のお休み



さあて困りました



何がと言うとズバリ
集金管理


sigoto8.jpg


この日程で行くとね
4月26日に家賃が全て
整わないと大変



はい、次の銀行の営業日が
5月7日になりますからね



送金する側としては
大変な訳です


当然遅れる人も多いでしょうし

連休明けには
催促の連絡に追われそう







それと


10日間の間に
何か起きた場合です




もし水道や設備のトラブルなどが起きても
どうしたものか



mizunotoraburu.jpg






或いは
「あ、スミマセン
実家にカギを置いて来ちゃって」
とか

10-12-1.jpg




取り出し人の居ない宅配ボックスは
荷物でいっぱい






takuhai.jpg  




宅配業者さんも
再配達の嵐



 saihaitatu.jpg





何が起きるのか
不安しか有りません



そして
目下の悩みの一つ


我々管理会社は
どれくらい休んでも良いものか

kaisha2.jpg





それも良く分からないまま



不安しかない
連休を迎えそうです


09-25-03.jpg











・・・大手は10連休取るだろうな














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「ただ通せばいいのか」

2019.03.03.09:24


おはようございます
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日曜日は軽めのコラムです



え~少し前の件ですが


新入学の学生さんが
オートロック完備のマンションを
気に入ってくれました



ただ本人はまだ未成年なので
父親名義で申込むことに・・

otoko.jpg


お父様は自営業


その為(とも言えないけど)
実際の収入と申告額とに
かなりの開きが有りまして



申込みから2日後
有ろうことか
審査不承認になってしまったのです



otoko8.jpg



ですがせっかく苦労して
見つけたお部屋


そう簡単に諦められません




「何とかあの部屋に
住める方法は無いでしょうか」



と頼まれ
管理会社に何度か
事情を説明したものの



sigoto11.jpg



残念ながら
結果は変わらず



最後にもうダメ元で
(本人から見て)叔父さんの名義で
再度書類を作成したところ



ナント、承認が下りちゃった




ま、確かに叔父さんは収入面でも
十分でしたけど



ただココからが厄介です




それから先の手続きは
全て叔父さんの名義で
進めることになりますが



毎月の家賃の口座振替にしても
身分証明書にしても
全部叔父さんのもの


そういうスタイルで
進めねばなりません



実際に家賃を払うのは
誰がどう見たって
父親なのに・・・


09-23-01.jpg



結局、マニュアルだけに縛られ
「年収面」(も重要ですけど)
それだけで父親を落とし


結果的に
叔父さんまで引っ張り出すことになり



却って混乱を招く作業が
まだ続行中です




良いじゃんね
最初から父親で・・・・




sigoto8.jpg


って直接お会いして
問題ないと判断したワタクシの
本音でした









・・・直接会ってる街の不動産屋と、会ってない大手の担当者の温度差は大きいですね











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「よく考えて」

2019.03.02.09:32


おはようございます
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え~
〝選べる”と言うことも

見方を変えれば
或る種の〝不幸”です

09-23-01.jpg



先日お申込みを頂いてた
マンションの話です


管理会社さんが良かれと思って
やり出したキャンペーンは

壁紙カスタマイズOK


と言うもの

kasutamaizu2.jpg




はい、居室やクローゼットの中
さらにはトイレの壁や天井を



90種類のクロスから自由に選べたり
組み合わせたり出来る・・・


kasutamaizu3.jpg



kasutamaizu4.jpg



そんな企画が有ったんです






一見すると良いサービスですよね

自分の好みで
カスタマイズ出来る訳ですから



ところがこれ

ひとたび迷い出すと逆に大変



こちらのお客様も迷い出してしまい
期日直前にやっと決めたものの
あとから



「あのう
やっぱり迷っちゃって
変更したいのですけど」


bimyou.jpg



と言い出しまして


こっちも管理会社も大慌て

納期やら在庫やら確認する始末



勿論「カスタマイズ確認書」など
普通なら不要な書類もやり取りするわ


kasutamaizu.jpg






仕事が増えて大変


sigoto2.jpg


本音を言えば
せめて5つから選べるとか

その程度にして欲しいものです








komatta.jpg






・・・こういうキャンペーンは繁忙期じゃない方が








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#選べるのも逆に大変ですって






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「一戸建てとテラスハウスの違い」

2019.03.01.09:45


おはようございます
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今日から3月ですね
気分も新たに
ガンバリマス!




今日のテーマは
「戸建てとテラスハウス」



これ
似てるけど
違う点も結構多いんです



まず大きな違いは

・自分たちだけの空間か
・或る程度他の家族と共同生活になるのか




この点が一番の相違かと・・・



はい、他の家族とは一切関係なく
普通に一軒家として
暮らせるのが〝一戸建て”


ikkodate.jpg




従って貸家を探す方からは


「出来れば戸建にして下さい」

famiri-.jpg



と言われます




しかし!


絶対的な「供給量」が違うんですね



地域にもよるでしょうが
吉祥寺エリアで
一戸建ての貸家となると



それは最初から貸す為に
建てたものではなく


ほとんど〝マイホーム”として建設したもの


maiho-mu.jpg




門があり
表札が有り
庭やガレージも有る


ヘタすると外国製のシステムキッチンとか
サウナルームや書斎
或いは池のある庭


と言った建て主の〝こだわり”も
一緒に借りることになります



従って当然の事ですが
家賃も高い


kakeibo.jpg




或いは転勤などでやむなく引っ越しの場合
期間を決めての契約
(定期借家契約と言います)
そういうケースも有りますよね




こうした〝高い”とか”短い”とか

そう言う問題が付随して来ます





一方のテラスハウス


こちらは最初から〝貸す為に建てたもの” 

従って
内装も設備も
〝万人受け”するものを選ぶため
オーナーの趣味は介在して来ません
(例外も有るけど)





しかも
供給量が多い!


fore.jpg



はい、言葉のイメージは悪いけど
いわゆる”長屋”ですから
大規模なテラスハウスだと
10世帯以上ってケースも
珍しく有りません



それに一戸建てに比べると
幾らか割安ですし

〝転勤の間だけ”
等と言った制約も少ないかと思います


10-09-1.jpg




それぞれにメリットがある訳ですが
1点だけ大きな違いが有ります



一戸建ての盲点
それは「管理」です



大規模なテラスハウス群には
ほとんどの場合
大手の管理会社が付き
手厚くサポートしてくれますが



個人所有の一戸建ての場合
必ずしも管理会社が付くとは限りません



従って入居してからの修理や修繕
庭木や雑草の手入れ
セキュリティー



これらは入居者側が全て負う・・・


ga-nn.jpg



そう言ったケースも有るので
念の為ご注意を・・・






・・・それぞれメリットデメリットが有るので我々によく相談して下さいね





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「築くには何年も掛かり壊すのは一瞬です」

2019.02.28.09:17



おはようございます
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2月も今日で終わり
いや~早いですね




お客様の中には
妙に不動産業者に
詳しい方が居ます 




例えば
色々な物件をお見せしていると



「あ、ダメダメ
その管理会社って最悪っすよ!」



otoko2.jpg



とか



「いや~実は以前
ソコで酷い目に遭ったので・・・」



などと言い出され
こっちの方がオロオロする始末




こういう評判って怖いですよね・・・




ただね

こうしたお客様の一方的な評価を
“鵜呑み”にするのも
ちょっと危険です






実は弊社でも
原状回復費用を見積ったら


敷金がほとんど返せない・・・


09-25-03.jpg



そんなケースが有りまして・・・



お客様が
あちこちに傷やクロスの破れを
作ってしまい
その修繕が結構な金額に・・・・






で、ウチがお客様に対して
「申し訳ありませんが、然るべき内容により
敷金はほとんどお返し出来ません」


10-06.jpg




と言った場合




「いや~そうですよね
ご迷惑をお掛けしました」

10-12-1.jpg




となると良いのですが






「なんでですか!
綺麗に使ったし

家賃だってキチンと
払ってたじゃないですか!」


10-12-13.jpg




となる場合も有りますよね







で、いつかその人が物件を探す際
その店の担当者に


「あ、南部不動産・・!?
以前あそこで酷い目に遭ってさ」


komatta.jpg





と言う調子で語られる場合も
有るかも知れません



これが独り歩きをすれば
怖いことになります





ですので、片方の言い分だけで
決めつけない様
気を付けるとともに



こちらはそうならない様
出来得る限り未然に
防ぐ手だてをしてます





今回の例でも
オーナー様に幾らか負担をお願いし

気持ちだけでも多めに返金出来るよう
手配したり


futari2.jpg







いやはや、悪い評判はすぐ広まりますので
色々と気苦労は耐えません





dakkusu2.jpg








・・築くのには何年も掛かり、壊すのは一瞬ですからね








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「水曜日の引っ越し」

2019.02.27.10:15


おはようございます
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え~この時期になると
引越しも増えて来ます


hikkosi.jpg



管理物件に
お住まいの方が




今日の15時に
福岡に引っ越されます



会社の本社自体が
東京から
福岡に移転するので


fukuoka.jpg



やむなく引っ越すと聞いております




そして
管理会社としては
当然立ち会わねばなりません





もし
引越し先が近所だったら




「あ、スミマセン
水曜は定休日なので
立ち合いは翌日にでも・・・」


ukkari4.jpg


などと言えますが
さすがに福岡じゃねえ・・・






って事で
今日は
いつもの休日出勤に加え




引越し立ち合いと
それをお隣に住むオーナー様に
報告する業務が増えました





当然スーツです


jikan.jpg





ふうう、ストレス増えるなあ







・・・いつになったら〝完全休養”が出来るのか








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#ヘタすりゃ4月まで続いちゃう






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「働けど働けど」

2019.02.26.09:40



おはようございます
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え~今まさに繁忙期
物件の動きが早いのなんの


10-12-9.jpg





朝から必死に入力しても
お昼には他所で決まってしまい


その日のうちに削除・・・
と言う哀しい展開に




まあ人気のある物件
需要の高そうな物件



そういうのを優先して入力すれば
そりゃあそうなりますよね



komatta.jpg







かと言って決まりそうもない
物件を選ぶのも本末転倒だし




ただ哀しいのが
その無駄になった労力




ウチの場合
間取図は手作り
写真も1枚ずつキャプションを入れ

コメントにも知恵を絞り
かなり手間ひま掛けて入力します


sigoto4.jpg




近頃は1物件辺り
平均20-30分ですので

1時間ミッチリ頑張っても
せいぜい3件




昨日も2時間ほど掛けて5件ほど
入力をしましたが



その一方で
クリーニング(管理会社に物件が残っているか確認する作業)をし
あっと言う間に
成約削除の物件が8件


sigoto10.jpg




2時間掛けて5物件を増やし
5分ほどで8物件を削除する




ナントも虚しい作業ですが
今日もガンバリマス


turai.jpg










でも手を抜くのは嫌だしね
ガンバリマス







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「鍵交換も大変」

2019.02.25.09:33


おはようございます
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うわ、間に合わないじゃん


yjimage33.jpg





何がって言うと
最近の鍵の交換です



これが高度と言うか
煩雑と言うか

昔みたいにシンプルじゃ
なくなってきたために
却って厄介ごとが増えて来ました・・


dakkusu2.jpg




以前なら職人さんに渡すと
夕方には新しい鍵が
手元に届いたものですが


syokunin3.jpg




今の最先端なカギって
様々な〝データ”が
登録されているんです




オートロック機能はもちろん
・物件名
・所在地
・部屋番号
・オーナー様の住所


こういったデータが入ってます

kagi4.jpg




なのでメーカーに発注して3週間後・・・



そんな事も珍しく有りません



退去後
ルームクリーニング業者や
リフォーム業者の作業が完了し

そこからメーカーに発注すると
入居日までに出来上がって来ない・・・


09-25-03.jpg



そんな恐れも出て来ました



場合によっては
ご入居後に交換・・・


はい、
そんなケースだって起こり得ます




高度なセキュリティーは大切ですが
簡単な交換が出来ない為

この先もこの手の問題
悩ましいですね


09-23-01.jpg








「前入居者からすべての鍵を回収済み」って言ったら交換自体を止めた家族も居ました







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「メゾン・ド問題」

2019.02.24.09:31


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



日曜日なので
軽めのコラムです



今日のテーマは
業界の人

それもIT担当者じゃないと
ピンとこないかも知れません



yurui.jpg



WEBサイトに物件を掲載する際
ウチではデータベース機能が付いた
ソフトを使っております


otoko01.jpg



従って
過去に入力した物件データは
いつでも検索して
活用出来るんです



これって非常に便利


ganbaru.jpg





物件名を打ち込むと
データが呼び出せます



ところが
当然ながら1文字でも違えば
検索にヒットしません



ここで大問題なのが
「メゾンド〇〇」という物件名

otoko5.jpg



実はこの名称って
結構多いんですが


「メゾンド」



「メゾン・ド」



「メゾン・ド・」


も有るですね





IMG_6469[1]




で、1つ「・」が違うだけで
〝別の物件”になっちゃうんです



komaru.jpg






しかも!


元付さんから来るデータ自体も
時々変わってたりして

もう大混乱


otoko8.jpg



AI時代が来れば
何とかなるものかな~って
思いつつ





今しばらくは
この問題と関わっていくのでしょうね


hikikomori2.jpg






おわり





・・・・この「・」ってやっかいですよね





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#いっそ「メゾン・ド~」に全部統一して欲しい


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「1番手確保作戦」

2019.02.23.09:22


おはようございます。
吉祥寺の親切な不動産屋
南部不動産の〝人情派”ブログです




え~以前の事ですが
大学に受かった学生さんが
お母様と二人で
お部屋を探しに来てくれました


ganbaru.jpg





事前にメールでお薦めしていたお部屋は
残念ながら決まったものの
それに匹敵する
良い感じの物件が有りました


管理会社に聞くと
「まだ有りますが
今、他でもご案内が入ってます

と言うので、こっちも大急ぎ現地へ



sigoto5.jpg





するとその通りで
既に1組内見中です


順番を待ってお部屋を見た途端
「ココにします!」
と言う事に


そこからはもう大変!
走って事務所に戻り
「入居申込書」の記入となったものの


ご本人はまだ未成年
と言う事で契約者はお父様に


ところがお父様は一緒に来てないから
詳しい事が分からない・・・


職場の詳細なデータ
(資本金や年商、従業員数など)をネットで調べたり
お父様の運転免許証の写真を
送って貰ったり



そう言った作業に30分くらいは
掛かった訳です



で、すべて揃って管理会社にFAXしたら
「残念です
つい今1組目の申込が入っちゃて・・」
と言うのです


ガックシ


dakkusu2.jpg





でも次の言葉を聞いて
愕然としましたよ


「ただ、1組目の申込書ってまだ
名前だけしか書いてないので
追って詳細が届かなければ
そちらが1番手になります」


・・・・


な、
なんと
名前だけ・・・


そんなの受け付けたの



komaru8.jpg




どう考えたって
「とりあえず順番をキープ」

odosi.jpg




って感じじゃん


こっちは細かな内容も全部確認し
キチンと身分証明書も添付し
その為に時間が掛かった訳でしょ


どこにも
「お名前だけでも順番は抑えますよ」
な~んて書いてない



てか逆に
「書類が不備な場合は受け付けられません」
って明記してるのに・・・


その後、先方から
「正式に記入された書類が届いたので
今回は残念ながら・・・」
と言う連絡が



う~ん




何だか腑に落ちない
〝ずさんな申込”のお話しでした




09-23-01.jpg





ウチでは受け付けないです・・・・。







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「無駄になりました」

2019.02.22.09:37


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~ネットを見て
メールやお電話や
近頃ではLINEで物件の
お問い合わせを頂き


「では実際に見せて欲しい」

me-ru.jpg




と言う事になりますと

日時を決め
ご案内の準備をし
当日を迎えます



弊社にお越しいただく場合も有れば
直接現地でお待ち合わせ
というケースもあります





先日の事


ネットで見た物件について
同じ人からメールや電話で
何度も問い合わせを頂きました



言い方は良くないかも知れませんけど
〝根掘り葉掘り”
聞いてきます


sigoto2.jpg


一方、こちらはお客様のことを
余り詮索することは
出来ません



それでも頂いたメールや
電話での話し方で



どんな人なのか
ルールはちゃんと守れそうか


色々考えながら対応します



そして当日
現地にてお待ち合わせをしました


いざお会いすれば
その方の風貌や喋り方
ふるまいや受け答え



それらすべてを勘案して
紹介出来るかどうか




多少なりとも判断する訳です


otoko7.jpg




ところが
ご案内の最後になって




「あのね、借りるのは私じゃなくて」


・・・

「はい?」



「九州にいる知り合いなのよ」





「はぁ・・」



「70歳くらいの男性なんだけど
代わりに探してくれって
言われてね

ははは」





ええええ~!
ご本人じゃないのね



yjimage33.jpg







代理ってこと・・・。




まあそれがイケナイって事はないけど



出来ればもう少し早めに
言って欲しかった




ず~っと余計な
仕事しちゃったじゃん







komaru8.jpg






おわり







・・・なるべく早めにお願いします





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