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「寒い家とは」

2019.01.17.09:17




おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


え~今年の冬も寒いですね

tokainofuyu.jpg


先日来た女性も
「今の部屋がとにかく寒くて」
って言ってました



今日は寒い家のハナシです



単純な理屈ですが
外気と接する箇所が多い程
影響を受けます





アパートの場合
最上階角部屋は
中部屋に比べて
外気と接する面が多いので
寒い、若しくは結露の心配が増します


tatemono2.jpg





但し
高級なマンションですと
断熱対策にもコストを掛けて
施工しますから
余り影響は無いかも



mansyon.jpg



最も大変なのが
一戸建てですね

ikkodate03.jpg



なにしろ
四方が外気と触れますので





しかも窓の面積が多かったりすると
余計寒いです

samui3.jpg



その窓だって
二重サッシ、若しくはペアガラスを
採用していればまだマシですが



通常の板ガラスでは冷えるでしょう




それと
吹き抜け


fukinuke003.jpg



はい、吹き抜けが有ると
下の暖気はドンドン上に登ってしまい
いつまでたっても暖まらない




そんな状況に陥りやすいです




で、実はこれ全て
我が家のハナシ


komaru8.jpg




はい、ウチはワタクシが20代の時に
設計して建てたんです



その時はまだ若かったし
窓とかビシバシ大きくしちゃった





ですが、今となってみれば
大失敗


09-23-01.jpg



当時はまだ
今のような温かい
バスルームと言った技術もなく
トイレも洗面も含め
とにかく家じゅうが寒い

samui2.jpg



と言う事で
これから家を建てる方



窓を大きくするなら
断熱性の良いガラスを



壁にもシッカリ断熱材を入れ
広いLDKには床暖房など
お勧め致します



otoko17.jpg





おわり






・・・・暖かいマンションに越したいかも



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「出勤したら元気になる」

2019.01.16.10:54




おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



え~毎週

teikyuubi2.jpg


と言うウチですが


その一方で
(少々ややこしいですが)
休日出勤も日課となっており
本日も来ております






実はここ数日
疲れがたまり



起きれない朝も有ります





そんな状況だったので


今日くらいは
自宅でゆっくり休む・・・


yukkuri.jpg





とまあ普通は
そう判断するのでしょう




ところが
今日もついつい出勤しております


10-12-1.jpg



まあ、ホント軽めに
メールやFAXのチェックと
雑用を片付けに来た程度ですので




結局
家に居てもやる事ないし
出勤した方が
元気が出る??


と言う気もしてます





は~あ






むしろ
重篤な精神疾患かもねえ


09-23-01.jpg











・・・依存症でしょうか










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「気を付けてね」

2019.01.15.09:47


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~この季節になると
残念ながら
火事のニュースが増えて来ます


kaji.jpg



ほんのちょっとの
不注意が
取り返しのつかない悲劇を招く


思えば恐ろしい事です


03-13.jpg



バースデーケーキの
キャンドルに火を点けたり

ba-sude-ke-ki.jpg




アロマキャンドルとか
御香とか


ふとした日常でも
キケンは有ります


くれぐれも火の始末だけは
気を付けて下さいね



onegai.jpg




自分の大切な家財や不動産だけではなく
たくさんの思い出まで
全部失ってしまう火事


ましてその失火が
他の家庭の平和や幸せまで
一瞬にして奪うものだとしたら



幾ら用心しても
し過ぎるって事は無いハズ


otoko35.jpg




そして改めてキチンと
「火の用心」ですよ~!

ganbaru.jpg








・・・飲み過ぎも用心ね!(ワタシだ~)





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「成人って言われてもね」

2019.01.14.09:36



おはようございます
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今日は「成人の日」

seijin2.jpg



新成人の皆様
おめでとうございます


yaruki.jpg




って言われても
正直ピンとこないでしょ



「おめでとう」って
何が??


って感じかも



むしろ「おめでとう」は
今日まで育てて来た
親御さんへの言葉かも知れません




ところで
このタイミングでよく交わされる


「〇〇のような、立派な人になって・・・」

とか

「親に感謝して・・・」


或いは

「他人に迷惑を掛けない人になって・・・」




と言ったフレーズ




これ、そうとう難しいっすよ

dakkusu2.jpg





ワタクシなど
成人式からかれこれ40年近く経つけど
ず~っと出来てません(←ダメじゃんね




立派な人にも成れてないし
親への感謝も薄いし
他人への迷惑など数知れず





ただね、大切なのは
その塩梅(あんばい)だと思うんですよ




二十歳になって
いい加減バカな事で
他人に不快な思いをさせたり
(居るよね




自分が起こしたトラブルを
親兄弟と言った
他人に解決させる




こういうのはもうアウト

komatta.jpg


って感じです



今日から成人となった訳ですが

イキナリ変わる必要はなく
日々、ちょこっとずつ
成長して行ってください

seijin.jpg






その為にたくさん失敗して
学んで
いつか覚えて行きますから




とにかく
おめでとうございます

oiwai.jpg







・・・うわ、3回目が近いじゃん







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「行っちゃいけない不動産屋その2」

2019.01.13.09:29


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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店に来たお客様から聞かれた

「行っちゃいけない
不動産屋さんを教えて下さい」

10-12-6.jpg



と聞かれた時のエピソード




昨日の前編では入店までの
チェックポイントをお伝えしました



今日はいよいよ実践編(笑)


実際に店内に入って分かる
危険信号について
語ってみたいと思います
(ってダイジョウブか、これ・・



その2
自分の希望が相手に伝わりやすい環境かどうか



10-08-5.jpg



危険度が高い業者には
或る種の共通点が有ります

例えばBGM

有線などが店内に流れている
お店も多いのですが
その選曲が妙に耳障りで音量も
「なんで・・?」
ってくらい大きめ


普通、お客様との会話に支障が出るほど
大音量にします?


どうもキチンとお客様のご希望を
伺おうと言う姿勢が
感じ取れません
(ってあくまでワタシの感覚ですけど)



では次に接客


まず最初は丁寧にお話を伺う態度で
接すると思われます


笑顔で
「どんな感じの部屋が良いですか?」

keiyaku2.jpg




って聞いてくる店も有れば


最初に「お客様登録カード」
みたいなものを出され


「こちらにご希望の条件をお書き下さい」

otoko41.jpg




と言うスタイルも有るでしょう



さて、ある程度あなたが
ご自分の希望を伝えたとして

問題はココから



ここでのチェックポイントは
本当に希望の条件をキチンと聞き取り
それに合う物件を調べてくれるのか


或いは適当に

「コレなんかどうです!?」

って感じで物件を出すのか



場合によっては正直に

「そのままの条件ではちょっと無理みたいですね」


と正確に事実を伝えてくれるのか
そこが大きな分かれ目です



そして何よりも危険信号と言えるのが「断定」と「煽り」です!



接客の途中で
「ゼッタイこれが良いよ!」

とか
「コレしか無いって!」



odosi.jpg





と言う表現を使い始めたら要注意


10-10-4.jpg



勿論その物件が本当に良かったとしましょう
ワタクシだって接客中に

「これ良さそうですね」

程度は言っちゃいます


でも、全ての物件を
取り扱う事が事実上不可能ですから


「コレが一番!」

などと言う表現は使えませんって


dakkusu2.jpg




それを堂々と言い切る姿勢には
やはり疑問を感じます



それともう1つの「煽り」


「今日契約しないと無くなっちゃうよ」


10-08-1.jpg




と言う感じで申し込みを
焦らせる方法も要注意


本当にお客様の事を考えていたら
そんな風に迫れますか?



さて

この質問をワタクシにした女性に
次のようなアドバイスをしました


「その店に入ったらね
『今日は両親が来ていないので決められませんが
お話だけでも聞いて良いですか?』


josei9.jpg


とか


『契約はまだ少し先なんですが
お部屋の事でご相談が有りまして・・・』



などと言ってみてキチンと対応したら
ソコはまず大丈夫ですよ」
って


キチンとした業者であれば
今日申し込まないお客様でも
大切に対応します



最初に今のような言葉を投げ掛けた途端
もし態度が変わるような業者であれば
行かない方が良いと思います



以上、述べてきたことが全て
正解かどうかは分かりません

ワタクシの個人的な見解も
十分反映されておりますから




それでももし思い当たる方
或いは参考になった方が居れば
書いてみて良かったと思います




ganbaru.jpg









って、ちょっと長いよね・・・(~_~;)






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「行っちゃいけない不動産屋その1」

2019.01.12.09:46


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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以前、弊社を訪ねてくれた
お客様から
もの凄い質問を頂きました




「あのう、行っちゃいけない
不動産屋さんを教えて下さい」



10-12-6.jpg




・・・と言う、何とも強烈な質問



otoko8.jpg



この手の質問はウッカリ固有名詞を挙げると
誹謗中傷になりやすいので

出掛かった名前をグッと堪え(笑)



「・・え~っと
あくまで一般論ですが」



dakkusu.jpg



と前置きをして語ってみました




今日はその時のハナシを少し整理し
ブログにしてみます




まずこの「行っちゃいけない」について
2つに分類します



その1
店に入る前のチェック事項


入店する前から既に危険信号は
出ているんですよ

otoko7.jpg



例えば「看板」


やたらと派手に蛍光色などを使って
「地域NO.1!」
とか大々的に掲げているお店は要注意



何を以って「地域No.1!」なのか


「取扱物件数No.1」



などと書いたものを目にしますが
コレ一体誰が調べたのでしょう
(ちなみに未だかつてそんなリサーチは
一度も有りません)



誰がその判定を下したのか
マッタク根拠もないのに

堂々とそうした売り文句を
書き立てる「社風」が
既に危険度を示しております




次に「募集チラシ」
カラープリンターで出力し
ラミネート加工して
デカデカと貼り出したそのチラシに
所在地も名称も無い
礼金敷金の説明も無い!


ただ大きな写真と間取図
そして大きな活字で家賃が派手に表示され
あとは


「憧れの!」


だとか

「デザイナーズ系」や「お洒落な」



などと言ったフレーズが紙面上を飾るだけ


それらを決して全否定はしませんが
胡散臭い業者ほどその傾向が顕著


yjimageSTGCHWQT.jpg




そしてその「見せ方」ですが
正直申しまして、1件ずつの情報を
丁寧に見て欲しいと言う姿勢では無く



とにかくやたらとたくさん有りそうし
図面だけじゃよく分からないから
入っちゃおう


と、お客様を誘導しようとするもの


だって、もうゴチャゴチャしていて
我々同業者ですら見る気しません


muda.jpg



まして一般の方じゃ無理ですって








今挙げた3つの例に当てはまれば
かなり危険度の高い
「行っちゃいけない不動産」です


それでも入ってみようとするあなた



分かりました
では実際に入ってからの
チェックポイントをオハナシしましょう


それは明日の後編をお楽しみに♪














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「勘違いです」

2019.01.11.09:21




おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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退去後に
ルームクリーニング代金で揉める


ooya2.jpg




弊社では滅多に起きない事ですが
世の中にはたまに有るみたい




実は・・・
新規で管理を頼まれたアパートが有り
つい先日退去がございました



本来なら管理会社が立ち会うものの
今回の場合
一面識も無い不動産業者より
長年お付き合いが有る大家さんの方が
無難だろう・・・と言う事で





ojiichan.jpg



事を進めて頂いたんですが



ルームクリーニング代で
揉めだしちゃいました




その物件は30㎡の2Kです


バスルーム
トイレ
防水パン
2口ガスコンロが置けるキッチンセット
和室4.5帖
洋室6帖
キッチン3帖
押入1間
サッシ3か所



これだけの内容で
見積ったクリーニング代は
一式¥40,000円




syokunin4.jpg



これで4万円なら〝妥当”と言うか
むしろお安い方でしょう





それなのに
「納得出来ない!」との事





その理由が

「調べてみたらもっと広くて
高級な物件の方が
㎡当たりの単価が安い!」


otoko2.jpg



・・・と言うもの



はい、要は〝単価”の問題を
仰ってるようです



つまり


なんで広くて豪華なマンションより
単価が上なんだ!



とまあこう言う理屈です




ですが
バスルームの数1
トイレの数1
キッチンの数1はどちらも同じ




違うのは部屋の数とか広さ




一方、ルームクリーニングで
最も手間が掛かる(=コストも掛かる)のは
断然水回りです


souji2.jpg




クロスの貼り換えと言った
他の作業がなければ
広い程〝単価”は下がります






お客様は恐らく広い方が余計大変なんだから
そっちより高いのはオカシイ!
って思っているのかと思いますが




明らかに合計金額は格安です





今回はその辺の事を
単価と合計がごっちゃに
なっちゃったみたいですね



結果的にウチが間に入って
ご理解頂きましたが
何とも〝勘違い”なクレームでした・・・。





10-06.jpg






…このパターンは初めてでした、さあ仕事しごと






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「残念な図面」

2019.01.10.09:47



おはようございます。
吉祥寺の小さな不動産屋
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このIT社会であっても
いまだに我々不動産業界では
紙媒体が存在してます


sigoto9.jpg




そしてその紙媒体=募集チラシが
結構アバウトと言うか
ズサンというか



作り手側の落ち度が多くて
困ってしまいます



例えばね

「2階東南角部屋~!」



って言っておきながら
お部屋の番号が102号室・・・



dakkusu2.jpg




「超お薦め~!」
「早い者勝ち~!」


って言いながら、退去日が既に半年も前

しかも
それを消してない・・・



03-13.jpg




或いは客付業者へのメッセージとして
「礼金1ヵ月上乗せでAD相談OK!!」


などと言う文字が
デカデカと書かれていて

どう考えてもお客様から
突っ込まれる状況




中にはもう何年もずっと
「築10年」
って文字のまま
配布されている図面もあって
(有り得ないでしょ)




受け取る側として
細心の注意が必要です





ふうう

せっかく手間暇かけて作るんだし

もうちょっと気を付けて欲しいっす








otoko5.jpg







・・・〇月30日に「今月末までの成約なら礼金0~!」なんて書かれていてもねえ








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「初(休日)出勤」

2019.01.09.11:26



おはようございます
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やって来ました

suiyoubi.jpg



今日は
今年最初の〝休日出勤日”




う~ん
ヤッパリ落ち着くなあ


kyukei.jpg




静かな事務所で
ゆっくりとデータの入力や
契約書類の作成に
打ち込める




この上ないひと時です




日頃のストレスも発散出来る上に
明日からの業務にもプラス

uresii.jpg



うん、良い事尽くしだ
(ほとんど病気レベルの思考)






今日も時間が許す限り
のんびり作業に打ち込みます


yurui.jpg



ああ、シアワセ




・・・ま、飲みながらですけど














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「極力気を付けてます」

2019.01.08.09:37




おはようございます
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え~インターネット不動産業者にとって
毎日新着物件を仕入れ

ネット上にアップするのは
とても重要な作業です




従って
営業の持ちこみ情報を始め
レインズやFAX
或いはマイソクなどを必死にチェックし
そこから物件をピックアップ

sigoto4.jpg





天気にもよりますが
すぐさま物件を撮影しに行ったり
過去のデータと照合したり



そうやってデータを入力し
サイト上にアップする訳ですが





問題は商圏が限られている中で
新着物件の〝バランス”です




baransu2.jpg






毎日1R~4LDKが
同じように出て来てくれたら理想ですが



2~3日続けて「1K」ばかりだったり


1ヶ月以上も〝ペット飼育可”が
出て来なかったり


01-01-2.jpg




はい、あくまで物件は
作り出せません




例えば9割りが〝単身者向け”ってことだって
有り得ます



確かに作り出せはしませんが
では出た物件を片っ端から
掲載すれば良いのか・・・






問題はソコです



やはり注意すべきはその〝バランス”
ではないでしょうか




例えば2日続けてほとんど
1階の部屋ばかり入力し



たまたまこのタイミングでサイトをご覧になった方は



「何かココ(=このサイト)、1階ばかりじゃん」


sumaho2.jpg



と言う印象を持たれるかと・・・




ですので、なるべく
シングル向け
ファミリー向け
お手頃な家賃
高級な物件
渋いけど安い
ソコソコするけどカッコいい




これらをバランスよく入力し
いつどなたが見ても
「あら、これ良いかも」

sumaho20.jpg



って言って貰えるよう




〝バランス感覚”だけは重視して
入力しております








・・・言っておいて何ですが、あくまで〝重視”ですので









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「聞いてません」

2019.01.07.09:24



おはようございます
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え~先日の契約の事

予期せぬことが起きました



09-25-03.jpg



入居中に立地環境など
ご案内し

契約に向くはずだった
4LDKの超高級賃貸マンションが有りました




予め入居審査を通し
さらには保証会社の承認も得られ


実際に退去後には
内見もして
正式に「OK」となり



あとはそのまま契約・・・って段になって




「あのう、スミマセン
会社契約でお願いします」




って言って来ちゃたんです

ga-nn.jpg


ええええ~!
マジっすか




あのね、そういうの最初に言ってよ


ってハナシですよね




そもそも「入居申込書」に記入する時だって
言えるチャンスあったでしょうに




何も聞いてないこちらは
粛々と個人契約の準備を
進めておりました


なので
最初から全て
やり直し


sigoto10.jpg





しかも!

一旦社宅代行業者が借り受け
それをまた法人に貸すと言う
サブリース契約




まあ面倒な事この上ない


sutoresu.jpg




まずはオーナー様に承諾を
得るところから再スタートし




超面倒で細かい先方の
指示に従う展開に・・・。
(なんで上からな物言いなんでしょうね)









ううう
こういう大事なことは
出来るだけ早めに言って欲しいです



karou.jpg









・・・あとから「・・・・実はペットが」とか、そういうのやめてね











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「2020民法改正その2」

2019.01.06.09:47


おはようございます
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え~昨日の「その1」で
書いたように


2020年4月から

連帯保証人の債務は
具体的な「上限」を
明記しなければなりません



これね
我々仲介業者にとって
オオゴトですよ




komaru11.jpg





例えば賃料10万円の物件を
仲介する際




仮に上限を6ヶ月分
この場合だと「60万円」と明記した場合



大家さんは
「もし半年以上滞納されたら
どうしたら良いんだ?」



ojiichan3.jpg



って思うでしょうし



連帯保証人側からすれば



「おいおい、
とてもじゃないけど
60万円の連帯保証人なんて
ならないからな」



10-12-14.jpg




って事になりそうです




仲介業者とすれば
まさしく〝板挟み”




さあどうしましょう






こういう時に有難いのは
お偉い方から
〝指針”を表明して貰う事



「一般的な契約の場合賃料の○ヶ月が望ましい」




こういう風に
目安が有れば
ほぼ横並びで従うのかと思いますし



いずれ落ち着けば
それが〝慣例”になるのでしょう


uketuke.jpg



そしてこの民法改正で
付随して起きる現象は




保証会社利用への加速


kaisha2.jpg



もしも高額な金額を書く
状況になれば
この先いっそう
家賃保証会社の利用度が高まります




まさか裏で手を回したって事は
無いでしょうけど




一気に保証会社の需要が
高まるでしょうね





2020年の民法改正は
これだけでは有りません





また折に触れて
取り扱ってみますね




otoko17.jpg





・・・おお、何か不動産屋のブログっぽいぞ






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「2020民法改正その1」

2019.01.05.09:20


おはようございます
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え~今日は新年1発目の
ブログです
(昨日のはまあ〝挨拶”でしたので)


珍しく
真面目なテーマにしてみます

otoko01.jpg


それは
2020年4月1日に施工される
民法改正


様々な改正ポイントの中で
特に賃貸で大きな影響が出そうなのが




連帯保証人の債務限度額の明記




簡単に言うと
連帯保証人が責任を負う金額について
契約書に
「幾らまでの保証とする」
と、具体的に書く事になります


keiyakusyo2.jpg



これね


今までの〝青天井”を改め


「○○万円までの保証とする」


と言った具合に
上限を明記し連帯保証人に
或る種の〝安心”を与える



と言うものらしいですが



これ

けっこうヤバくないですか?



otoko5.jpg




例えば
賃料10万円の契約を交わす場合



さて連帯保証人の債務は
幾らに設定するのが良いのでしょう


オーナー様からすれば

「なるべく多く書いておいて欲しいわ」



obaachann2.jpg




ってなるでしょうし


一方の連帯保証人を引き受ける側からすれば


「ええええ~!そんな金額書かれたら
ハンコ押せないよ」



ga-nn2.jpg



って事になりますよね




こうした問題があと1年3か月後
実際に起きる訳ですよ




さあどうしましょ
これ




って事でこの続きは明日書いてみま~す








・・・続きを明日までに考えなきゃ









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「謹賀新年」

2019.01.04.09:44



明けましておめでとうございます



2019-3.jpg




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今年もどうぞよろしくお願い致します


otoko17.jpg




え~お陰様で年の瀬とお正月の7日間
ゆっくりと休むことが出来ました



大晦日のゴルフ以外
遠出は一切せず
もっぱらコタツで過ごしてました



kotatu.jpg





それにしても
おせち料理は悪魔です


oseti.jpg



コタツの上に
ず~っと置かれているとね
そんなに食べたい!
と言う訳でもないのに
ついつい箸を伸ばす



akuma.jpg


んで、ついついグビグビ


で、グビグビしちゃうと
また何かを求めて目が泳ぎ
テキトーなものをつまむ


この悪循環で気付けば
食べ過ぎ&飲み過ぎ




そのままゴロンと
コタツで横になり駅伝とか
テレビ観戦
しばらくすると
手首が信じられないくらい痺れ
必死に寝返り



この寝返りが唯一の〝運動”っていう
テイタラクぶり




ま~お餅もお酒も
全部身に付いちゃったね

komaru8.jpg



さて、今日から気分一新
スーツを着て
気合が入っております



今日から今年の年末まで
長いけど
また1年突っ走って参ります



皆様、改めまして
本年もどうぞよろしくお願い致します



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