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「久々のゴルフ~からの~」

2018.10.31.19:10



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


え~今日は

teikyuubi.jpg




なので休みを取りました




実は今日
サクッとゴルフに行って来ました

gorufu2.jpg




場所もすぐ近く
「武蔵OGMゴルフクラブ」




クルマで1時間と掛かりません





メンバーも
良く知った仲間とツーサム


nakayosi3.jpg




実に気楽な
リフレッシュ




ね休日っぽいでしょ


でも



帰って来てから
事務所に来てます



はい、早速仕事をしております


sigoto13.jpg




ううう、ヤッパリ完全休養って
無理かも









dakkusu2.jpg








・・・トホホ








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「楽に生きましょう」

2018.10.30.09:47


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~今日はマッタク
不動産とは関係ないハナシです



いつもSNS
特にTwitterを見てると


様々な人が
色んな考えを語ってますね


tuittabokasi.jpg




その中で
昨日見た



「物事って
なんでも簡単だって考える人は
大抵上手く行く」


・・・・



と言う呟きが有ったんですね


最初は

(またテキトーな事言ってる)

otoko5.jpg



ってスルーしたんですけど
何か気になって




改めて考えてみたら


おお、なるほど

10-04-3.jpg




そうか

そうかも


って思った訳ですよ




物事を何でも「簡単だ」って捉えることは
一見無責任かもしれないけど



それでも脳の中で
一歩受け容れた訳ですよね



逆を考えるともっと分かりやすい



物事を何でも「大変だ」って
捉えると
その時には


受け容れたくない
面倒だ
難しい
嫌だ

10-06-2.jpg


10-10-4.jpg


と言う思考が働き
結果的に同じ作業をするにしても
随分と開きが出るんじゃないか




何だかそんな解釈をしたら
テキトーって思った呟きも
輝き出しました


egao5.jpg



〝人生簡単”



昭和で言えば
植木等流な無責任人生




今で言えば
明石家さんまの
「生きてるだけで丸儲け」


ikiterudakede.jpg





こう考えると
苦しいことや
シンドイ事が


軽くなります




って事で
ついつい日頃は
背負っている難問の重さに
溜息吐きそうになりますが





なんでも簡単!
生きてるだけで丸儲け




そう思って
今日も1日ガンバリマショウ



ukkari3.jpg






・・・・って突然こんな事呟き出したワタシ大丈夫でしょうか








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「明日は論文選考会です」

2018.10.29.09:36




おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~明日10月30日は
全国の各ブロックキャプテンが東京に集い
「論文選考会」を行います


5-17-2.jpg
(こんな感じの場所で4時間ね)





ワタクシもここ数日は
その下準備に追われております




事前に予備審査をパスした作品の
原稿を送って貰い
目を通す訳ですが



その量が凄い!



ronbun.jpg


全部で12社


その中にはA4用紙で20枚以上と言う
力作も有り
読む方だって大変です


ですね


中味もそうだけど
これを書いた方の〝想い”


それがギッシリと詰まっているので
こちらも〝真剣勝負”です



実はこの作業で大変なのが

〝検証”


インターネット不動産の努力や工夫を
綴っている以上
その業者のサイトを見ながら
進めて行かねばなりません


sigoto4.jpg



そして
読んでみて
「ん?」
って思う箇所が有れば
サイト上でソコをチェック




その繰り返しです







読む作業
理解する作業
検証する作業


otoko35.jpg





そして順位を付ける作業



とまあ
結構な仕事量
(そもそも本業だって有る訳で)

sigoto10.jpg



これを今日中に完了させねば
なりません




選考方法は
どの論文が優れているか
全キャプテンの挙手にて選びます





すんなりと〝全員一致”と言うケースも有れば
意見が分かれて揉める場合も有ります


kaigi2.jpg



論文を提出した業者さんの
苦労とそのお気持ちを考えると
選に漏れた方に対しては
大変心苦しいです・・・




モチロン、一番大事な〝大賞”そのものは
論文発表の場で
それぞれの方がご自身で読み上げ
聴衆の投票で決める訳ですが



ですが
事前の〝選考”作業も
なかなかヘビーなものでして




とかくブラックボックス的なものに
思われがちなので
今年も承諾を得ず
「論文選考会」について勝手に
触れてしまいました





ganbaru.jpg









・・・・本当に重労働です










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「鍵は賃借権の〝象徴”」

2018.10.28.09:47


おはようございます
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賃貸借契約を交わす際
通常、その精算書には
”鍵交換代”も列記されております




これまで住んで居た方の鍵を
新しい鍵に替え
新入居者にお渡しする訳ですが


10-09-2.jpg



その新しい鍵代は
通常契約者が負担する訳です



お金を払った人が
その商品を手に入れる


10-15-10.jpg



ごくごく当たり前の商習慣だし
世間一般の常識ですが・・・





こと賃貸物件の部屋のカギとなると
少々ややこしいハナシになって来まして





この鍵、一応〝貸与”と言う解釈になります
(で、良いんですよね?)



yjimage33.jpg




本来、鍵は契約履行の文字通り
〝キー”をなすもの



これを持っていなければ
契約した目的物(物件)に
立ち入ることは出来ません




云わば〝賃貸借契約”をキチンと交わした証です



setumei2.jpg





と言う立場で考えて見て下さい



そうなると
賃貸借契約終了の際には
返却するのが常識




そのカギの代金を誰が払ったのか
ではなく
賃貸借の権利が有るのか無いのか



それが鍵を所有出来るかどうかの判断です





ただ少々矛盾点も


例えばお渡しした鍵が3本で
返却の際に2本だけだと
ペナルティーを取る業者も居るようですが




でも
これってどうなんでしょうね?



hatena2.jpg




2本だけでも返却し
次の方が交換するのだから
ペナルティーって必要??




一応
渡す際にカギの番号と本数を
文書に書き
サインは貰いますが







たまに説明していて
(良いんだよね、これで




と自問自答する鍵のオハナシでした





otoko17.jpg






・・・いつの日かオーナー様が鍵交換代を負担する
そんな日が来るとシンプルで良いんですが








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「消えて下さい」

2018.10.27.09:26


おはようございます
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お待たせしました(笑)
本日は
某大手チェーン店もので~す


ukkari3.jpg





とある新築アパートが
なかなか決まらず
オーナー様が募集を頼んだ
某チェーン店系業者に対し
契約促進のため



「AD300%出すから
何とか早く決めて下さい」


turai.jpg



って言っておきながら
それを客付けには「150%」と言い




残りを自分の儲けにしようとした


okane.jpg



トンデモナイ業者の事は
以前このブログに書きました




ってことを今
思い出しても腹が立ちます



実はこの度


その業者が契約した
部屋が空くことになったのです






オーナー様は
当然のように



「引越しの立ち合い
お願いしますね」



と先方に言ったんですが


有ろうことか
その業者


「ええ、ウチですか」


sigoto8.jpg



と明らかに〝面倒くさい”をアピール




ウチからすれば
それだけでも信じられない愚挙ですが



何と


「やっても良いけど高くつきますよ」


odosi.jpg


って言ったんだって!





それを聞いて
オーナー様も愕然




ga-nn2.jpg



もはやそれって
〝ゆすり”とか脅しとか

そういう世界ですよね





ウチもそれをオーナー様から聞かされ
絶句






なになに!


お前んとこはイチイチ
引越し立ち合いに料金を取るのか!




ikari.jpg






結局ウチが〝無償”で
引き受けることになりました



有り得ないっすよマジで





いや~ホント
勘弁して下さいね



karou.jpg






・・・あ、真面目なチェーン店さんもいっぱい居ま~す

















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「吉祥寺は武蔵野市?三鷹市?」

2018.10.26.09:42



おはようございます
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え~たまには吉祥寺の
〝街ネタ”を書きます


kiti02.jpg



え~吉祥寺っていう街は
正確に言うと
「武蔵野市」に位置しますが




街の構成要素(コンテンツ)は
武蔵野市と三鷹市


この2つで成り立っております


tizu2.jpg



主に駅の北側を占める
商業エリア



こっちはほぼ「武蔵野市」になりますが



厄介なのが南側




ウチの店も有る南口エリアは
武蔵野市ですが
僅か徒歩3分ほどで着く
〝井の頭公園”


01-04.jpg



これは三鷹市なんです





しかも井の頭公園自体は都営なので
またソコもややこしいんですけど




とりあえず住所的に言うと
三鷹市井の頭です





で、さらにややこしいのは
隣りに「三鷹駅」が有りまして


三鷹駅が武蔵野市との境界線上に有るので
結構なややこしさを招いております


mitakaeki.jpg

※こっちは北口で武蔵野市




mitakaeki3.jpg

※こっちは南口で三鷹市



吉祥寺と三鷹は
武蔵野市と三鷹市



2つの自治体が入り組んでいて
まあ面倒な状況になってますね



komaru10.jpg





なんでこんなことになったのか





史の歴史でも調べれば
良いけど面倒なので
仮説ですが




史境は基本的に玉川上水


todoufuken_tokyo_43.jpg




はい、恐らく昔は
この川の両側で分けていたんでしょう


tamagawajousui.jpg





その後、電車が走り2つの駅が出来て
フクザツになっちゃった・・・



ま、そんな経緯じゃないかと推測してます





吉祥寺って


そもそも
その名の寺も無い上に
結構ややこしい街ですね





komaru9.jpg








・・・・三鷹駅の不動産屋さんもきっと同じ想いでしょうか







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「いつから探し始めるか」

2018.10.25.09:10



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~早くも既に
「来年の春に東京へ引越したい」
と言うお客様から
問合せを頂いております


me-ru.jpg




ただね、まだ10月下旬

具体的な物件の紹介は
いくら何でもまだまだ早いです




もし仮にね
お客様のスケジュールを無視して
「この物件が最高です!
早く借りないと後悔しますよ」


otoko7.jpg




などと煽る業者が居たら
相手にしないで良いです




お客様の都合をキチンと優先し
最適な時期に
最もご希望に合う物件を
ご紹介するのが
本物の不動産屋です


sigoto11.jpg





では一体いつ頃から
ご紹介を始めるか




例えば「来年の3月下旬に引っ越したい」
と言う場合


こういうケースでも
大きく2つに分かれます


まず

①良い物件だったら
少しくらい早くてもその部屋を契約したい



josei6.jpg


この場合だと
12月や1月頃から紹介を始めます



3ヶ月も前ですから
かなり好条件と言うのが前提になります

3月完成の新築などは
この時期あたりから募集開始でしょう



次に

②極力無駄な家賃は払いたくないので
なるべくギリギリで契約したい



dakkusu2.jpg




家賃が勿体ないから契約はギリギリで

でも物件が無くなっちゃうと心配だから
情報は早く欲しい



毎年最も多いのがこうした悩みでしょうか



よく地方から電話で
「そっち(吉祥寺)に行くにはいつ頃が良いでしょうか?」
と聞かれる事が有ります


hatena2.jpg



ケースバイケースですが
一応結論として
「2月下旬~3月上旬にお越し下さい」
とお伝えしております



直前・・・ではリスクが高いし

かと言って2カ月以上早いと
思っている以上に家賃発生が早く
無駄な賃料が増えてしまいます



毎年、同じ説明の繰り返しですが
お客様にとってみれば
初めての経験



分からない事や
不安なことだらけだと思います



そう言う点は
街の不動産屋さんに
何でも聞いて下さいね


otoko17.jpg









・・・・「○月○日に行くとどんな部屋が有りますか?」って聞かれるのもしょっちゅうです



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「今週も」

2018.10.24.10:53



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~毎週毎週

イチイチ


teikyuubi2.jpg


って言ってますけど

また出社しております
(ほとんどかまってちゃん)




はい、昨日は10時に事務所を出て
東京ブロック勉強会に
参加したので



結局戻って来れませんでした

otoko17.jpg



その為


普段の水曜日より


ドサッと仕事が溜まってます


sigoto10.jpg



本来なら
昨日学んだ事を
早速実務に反映させたいところですが






何せ寝たのは3時・・・

03-13.jpg



今も朦朧としてます




逆に
余計な事して

厄介な状況になるのも
あれなので






やるべき作業だけで
大人しく帰りま~~す




ojigi.jpg





・・・・この程度の文章でキーボードのミスタッチが何と多いことでしょう







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「今年最後の東京ブロック勉強会」

2018.10.23.08:03





おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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本日はインターネット不動産の
第3回東京ブロック勉強会です




同じ不動産支援ソフトを使う
業者が集まり
夕方まで会議室で
意見交換をします



IMG_3488[1]
(以前の様子)




インターネット不動産を
取り巻く環境は
まさに激動



7月に行われた
第2回とはまた少し状況が
変わって来ました
(僅か3ヶ月ですけど)






今回は最新のSEO対策と
Googleアナリティクスによる解析




この2つが大きなテーマです




それに加え
サポーター側から見た
ユーザーの問題点


今年1年の総括



そういった内容で進めたいと思います



いつも思うのですが

商圏の違い
会社の規模の違い
賃貸と売買の違い



様々な相違を乗り越え

kaigi.jpg


ホームページの解析や
コンテンツの内容について
忌憚のない意見を交換し合う事で




その地域で勝ち残っていく!


yaruki.jpg





絶対的な“正解”など無いかも
知れませんが



みんなの知恵を集めて
1歩でも前へ進めるよう
本日もガンバリマス!


ganbaru.jpg
















・・で、まあ、終わってからは、今夜もね





enkai2.jpg







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「収納マメ知識」

2018.10.22.09:37


おはようございます。
吉祥寺の南部不動産ブログです



たまにはウンチクものを




「押入」と「物入」の違いって
ご存知ですか ?




間取図に「押入」となってますと



基本的には横幅が1間((ケン)以上の収納を
意味します



ん??
そもそも〝1間”ってナニ?


hatena2.jpg




って思われる方も居るかな 




昔むかしの建築では(あ、今でもですが)
寸法は何尺何寸という具合に
尺とか寸とか、そういう単位で設計されております



〝尺貫法”って言うんですが・・



daiku.jpg



で、6尺=1間(1.82M)以上の幅を持つ収納を
「押入」と呼ぶ事が出来ます




井の頭パークハウス102 (14)






逆に言えば、その幅より狭いと
「押入」とは言えず
自ずと違う呼称の

「物入」

や単に

「収納」

とするのが正しい表記です


ウエストウッド205 (6)





が、実際に「押入」って書くと
ちょっと古臭いイメージもあるので
1間幅があっても

「物入」

って書き込む場合もありますね 



その収納スペースに
ハンガーパイプが備わったものを
クローゼットと呼ぶようになりました



ただ、この〝クローゼット”も厄介でして



単に洋服が吊るせる程度ではなく
ちょっとした家具なども組み込まれたタイプもあり
その範囲はかなり広いかも


closet1.jpg



最近では玄関に


〝シューズ・イン・クローク”



と称して
相当数の靴と、ゴルフバッグが
数個置ける・・・


そんな素敵な物件も
増えつつあります



closet6.jpg


正直ウラヤマシイです




otoko39.jpg


全て同じ〝収納”ですが
知っておくと少し便利です













 ・・・ウチはゴルフバッグが超~邪魔ですもの






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「宅地建物取引士試験日」

2018.10.21.09:26


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~本日10月21日は
2018年度宅地建物取引士の試験日です




siken2018.jpg




およそ全国で20万人近い方が
この試験に臨むかと思われます



siken.jpg





で、気になる合格率は
去年が15.6%(全国平均)




10人受けて合格出来るのが
2人居るかどうか・・・
と言う厳しい状況ですね


yjimage33.jpg



数年前
ワタクシも支部の方から
「試験監督やんない?」

って誘われ
つい魔がさして引き受けた事が有りました




それでなくても試験監督って
大変です



履く靴も足音が響かないよう
ゴム底に限定
(わざわざ買いました)





携帯も預けた・・・記憶が有ります



kincyou.jpg





その日試験監督の立場は準公務員
と言うソコソコややこしい立ち位置になり




とにかく様々な制約に縛られ
心底疲れ切った事を覚えております


03-13.jpg




しかも大袈裟でも何でも無く
この合否に
受験生の人生が掛かってる




はい、そういう人だっている筈です



試験開始は午後1時



どうか今日までの努力を
余すところなく発揮して下さいね~!



yaruki.jpg







・・・そして毎年ほとんど勉強もせず来る人が居るのもちょっと不思議







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「性分でしょうね」

2018.10.20.09:10


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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いや~昨日は飲み過ぎました
お陰でいつもより20分遅刻
反省です




ところでこれ
ワタシの性分なのだと思います




自宅のストックが多めにないと
不安


dakkusu2.jpg




はい、トイレットペーパーや
ボックスティッシュ
さらにはお米やお酒




ワンコ用のご飯やトイレシートも
或る程度減ってくると
気になり始めます





別に非常時用の備蓄ってことではなく
(それも無い訳じゃないけど)




余裕がないのがダメみたい

muda.jpg




仕事もそう



スケジューラーより
早めに追客をしておいたり



物件データの入力も
ノルマより多めに済ませたり


sigoto4.jpg




実はこのブログだって
常に下書きを10本以上用意してないと
不安なんです



komaru11.jpg



って言うのも
我々の仕事って


いつ

何が起きるか

分からない





例えば管理物件で〝トラブル勃発”と言った
予期せぬ事が起きてしまい




「スミマセン、そういう事情だったので」


otoko30.jpg






って事でルーティンワークが
出来なくなるのが



イヤなんです





ま、そういう性分だから
休日返上で仕事もします





ココまで来ると
或る種〝病”




・・・かも知れませんね





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・・・ビール、焼酎、ワイン、洋酒、ロックアイスのストック管理は見事です

















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「勉強会に向けて」

2018.10.19.09:31


おはようございます
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え~今日はインターネット不動産の
東京ブロック勉強会に向けて




主催者の担当者と
アシスタントの業者さんが
ウチの事務所に集い



打ち合わせを行います


kaigi4.jpg



来週行われる勉強会のテーマは
「SEOとアナリティクス」


「SEO」とはサーチエンジン最適化
(Search Engine Optimisation)の頭文字
まあ簡単に言うと



自社サイトが
どんなワードで検索され
その順位がどうなっているか




(例えばこれはウチのね)
10-231.jpg



或いは
〝どんな言葉で検索されたいか”
と言うターゲットを絞り
その対策を講じる事



kensaku.jpg




これらを知ることは
とても大事です




一生懸命自社サイトを作ったり
物件情報を更新しても





見てくれる人が居なければ
何の価値も有りません
(ま、ちょっと言い過ぎだけど)



どうやったらアクセス数が増えるのか


当日はそこにフォーカスします








もう1つの「アナリティクス」


中でもGoogleのアナリティクスでは

ホームページの来訪者の動き

具体的に言うと


どんなハードウエアで
何をきっかけにサイトに入って来て
どのページを見て
どのページで閉じたのか


そんな事が解析出来るツールです


10-230.jpg






一定のアクセスが有るのに
問い合わせが少ない・・・



そんな場合、どこに問題があるのかを
解析して行きます



06-12-1.jpg


この2つ


基本中の基本だけど
ヤッパリ大事なテーマです




その点を参加者にキチンと伝え
自社の改善点を見出してもらう




3人でそんな事を確認する積りです




完璧なサイト運営など無い以上
常に学び

それを活かしていかないと



物件を探す方がハッピーに

空室を抱えたオーナー様がハッピーに

それを叶えた我々がハッピーになるよう



精一杯頑張りましょう!






って事で
来週の火曜日
ヨロシクお願いします



yaruki.jpg













・・・打ち合わせ後はプハ~っと繰り出します








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「ちゃんとして」

2018.10.18.09:47


おはようございます
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つい先日の事です
オーナー様からメールが来ました


ソコには

doeru.jpg


こうしたデータが添えられてました


メールのタイトルは
「ご参考に」


って

sigoto.jpg



これね
無償サービス管理の物件ですけど



暗に

(家賃が遅れているから
対応してくれるよね)

tabako.jpg





って言っているようなものですよね


まあ契約した責任は
こちらに有りますから

sekinin.jpg



と言う事でその方に


「オーナー様から今月分の
お支払いが遅れていると言われてます」




と言う感じで
催促のメールを送り



オーナー様にも
「そういう対応をしておきました」


sigoto11.jpg



と報告をしたんです






すると翌日



催促されたお客様からメールが来てまして


そこには大きく
銀行の通帳の写真と
抗議の訴えが・・・


yjimage33.jpg




はい
明らかに入金してます



って言うか
5月の入金が5/21ではなく
「4/21」に入ってるじゃん




大家さん
それを見落としていて




以後「全部遅れている」

otoko15.jpg



って勘違いしてたようです





住人は2組しか居ないんだし
もっとちゃんとして下さい







03-13.jpg








・・・お陰で入居者様からお叱りを頂戴しました






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「消耗」

2018.10.17.10:29



おはようございます
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え~今週も元気に
定休日返上で出勤中ですが





昨晩は
やらかしました

dakkusu2.jpg




事務所で一人飲みながら
日本対ウルグアイ戦を観ていたんですね



sakka-.jpg



すると

仲の良い同業者社長さんが
缶酎ハイを持って
〝参戦”




はい、二人で熱く応援しましたよ

でも
前半だけ(笑)


ヤッパリ
おっさん2人では味気ないって事で




行き付けのスナックへ


sunakku.jpg



そこで結構飲んで歌って
もう帰れば良いものを



最近ご無沙汰・・・


10-12-1.jpg





って感じのお店に
立ち寄り




そこでもまた飲んで歌って





で、いい加減帰ろうと思い
歩いていたら
飲み仲間とバッタリ





当然3軒目


nomisugi3.jpg





って事で今朝は酷いことになってますけど



それでも
これからデータ入力と
お客様へのメールを数通送ります



ふううううう




16.jpg



頑張れ自分







・・・・このブログアップするにも一苦労








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「こんな良いものを」

2018.10.16.09:47



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~イマドキ不動産屋が
インターネットを駆使するのは
当たり前




多くのお客様が
スマホ片手の生活をしております


sumaho6.jpg



そこに向けて
物件の情報を発信するのも
我々の重要な仕事




そしてもう1つ!




どんな人間が
どんな考え方で
仕事に向き合っているか







それを発信することが出来るのも
或る意味SNSのメリットです



otoko01.jpg



例えばこのブログ




毎日他愛のない事を綴ってますが
1年365日休まず続けることで
(自分で言うのもナンですが)

多少は生真面目さみたいなものが
伝わる・・・かも



mitubati.jpg




さらにその内容によって
面白いハナシや
為になるウンチク




或いはこのブログでは

普段は知り得ない
〝不動産業界の裏側”・・・


otoko7.jpg





はい、そういった世界も
垣間見れる点で
ちょっとポイントが上がるかも知れません



その他にも
twitter
Facebook


或いは
インスタなども
自分発信のツールになります


uresii.jpg




大手ほどの宣伝費が無い
町の小さな不動産屋でも

コツコツと身近なテーマを
届けることで
いつの日かじわじわと読者やフォロワーさんが増え



「あのう、いつもブログ見てます」


josei6.jpg




な~んて感じでお客様から
お問合せを頂ける・・・



そういう事も起こり得る世の中です





「ブログとかめんどい」


などと言わず
身近なテーマを大切にして
お客様に届けて行きましょう




こんな良い物があるんですから







ganbaru.jpg







・・・しかも無料ですしね














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「目的は達成しているのに」

2018.10.15.09:27



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


「下町ロケット」って
ヤッパリ面白いですね


あ、失礼しました


え~街の小さな
インターネット不動産は



低予算ながら
良質なコンテンツを用意し


Googleから高評価を頂き
地域に根付いたワードで
SEOにも強く



その結果、アクセス数も増えて
毎日反響がある・・・



otoko01.jpg




これが1つのゴール





と言っても良いと思います






それほど簡単な事ではありません
いやむしろ逆



これって大変な事なんだと
思えます


komatta.jpg



上手くやったところで
1~2年で出来るかどうか




資金だって限られてますしね



ですので
結局は自分たちで勉強し
コツコツと地道な作業に打ち込む




それしかない





その結果
ウチはこのヒマな時期でも
1ヶ月のセッション数が
3,700~3,800で
PVも15,000くらい




ネットからの反響も
1日1件、1ヶ月で25件は頂いてます




う~む



自分で言うのも何ですけど
激戦区の吉祥寺にしては
まずまずな方かと


ukkari4.jpg



と言う具合に

何とかサイト運営は上手く行ってますけど





問題は





物件が無い・・・


komaru11.jpg




はい、毎日のようにお客様から
「希望に合う物件を探して下さい」



って言って貰ってるけど




その一方で
それに見合うような空室が出ない





私たちは物件を探す方と
空室とを結びつけるのが仕事




ですので探す方がたくさんいても
紹介する物件が出てこないと
仕事になりません




実は現在、そのような状況に
なってます




はい、物件さえあれば
ご案内→お申込み



って感じのお客様がたくさんいるのに

09-23-01.jpg



こういう事態は初めてです


なのでたまに分譲賃貸マンションの3LDKが
空き予定になると



それに
問い合わせが殺到




現在こんな状況でして





インターネット不動産としては
頑張ってますけど



いやはや
こればかりはどうしたものか・・・








・・・当たり前ですけど良い物件ほど空きませんからね















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「もっと歩きましょう」

2018.10.14.09:19



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~日曜日なので
軽めのコラムです




先日の事ですが
弊社の検索順位がどうなっているか
それを知るためにYahoo!で


「吉祥寺賃貸」


と入力してみました



すると
その先の予測変換で
「吉祥寺賃貸徒歩5分以内・・・」



と言う文字が出て来ましたよ





え~っと
これってたくさんの方が
徒歩5分以内を探している・・・




って事ですよね



sigoto.jpg





まあね
近い方が楽


10-12.jpg




そりゃそうだけど



終電で帰るような仕事をしてたり
高齢者や足が悪い人は別



或いは
幾らでも予算が出せるなら良いとして




お部屋探しの優先順位に
ソコそんなに大事かなあ



09-23-01.jpg




限られた予算内で
あれこれ有るじゃないですか



1階はNG
3点UBもNG

洗濯機も外じゃNG
陽当り良くなきゃNG


あ、独立洗面台はマストです・・・

shame2.jpg





と、まあ、幾らでも条件が有る訳でしょね



だったらそれが実現するために
10分、15分くらい歩きましょうよ





人間、そんなに歩くのに不向きな動物?




ワタクシ事ですが
かつて自分が住むための
土地を購入する際



最寄り駅から
1回も歩かずに申し込んじゃいましたよ


otoko35.jpg




だって15分くらい掛かるのも分かっていたし
それくらい歩くのは苦じゃないから




何かね、今の時代
何でも楽な方へ流されている






そんな気がしてます







・・・そもそも吉祥寺駅周辺は商業エリアと井の頭公園に囲まれているので
ほとんど徒歩5分居ないには住めませんし










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「管理会社次第で」

2018.10.13.09:32


おはようございます
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今日のテーマは過剰なまでの
細かな入居審査について
取り上げてみます


otoko35.jpg



え~先日お申込を頂いた件

結構高額な賃料なので
入居審査もそれなりに厳しい訳です



でもね、経験値から言うと
家賃の額・・・だけではなく


"管理会社の規模



その大小が審査のハードルを決める・・・
って言っても過言ではありません





今回も“大会社”さんでした



daikigyou.jpg



そして
必要書類の中には
「在籍証明書」
と言うものが有りまして



お客様が会社に頼んで
それを発行して貰いました



そこには会社名に続き
所属の部署
昨年の細かい年収など
全て記載され
最後に社判の押された実に立派な
"在籍証明書”



これを管理会社に送り
先に送った健康保険証と
照合すれば
この点に付いては
もうクリア・・・


ganbaru.jpg




って思ったら



「では、最後に確認のため
勤務先の会社に電話をしますので
ご本人にそうお伝えして下さい」



と、担当者から通達が・・・。




これを受けてこちらもお客様に伝えましたが

「そ、そこまでするんですか?」


10-12-9.jpg









と言われてしまいました



さらに保証会社からも
本人確認の電話が行く訳です


さらにさらに同居される方の
勤務先の詳細や年収


それに
現在のお住まいの居住年数
などもシッカリ埋めて下さい


otoko7.jpg



と、厳しく言われてしまいました








そりゃあキチンとした審査って大事です
でもね
どこまでが本当に必要な情報なのか


gimon2.jpg



大手管理会社って言ったって
記載する内容は
マチマチな訳だし



結局、契約まで一度も会わない
契約後も会わない
何か起きてもお客様と会う事が無い

sigoto.jpg


都内の大手管理会社って
ほとんどこんな形



だから最初の審査だけ異常に神経質になるのかも


会ってしまえば色々な心配も吹っ飛ぶのに



間に入る我々の方が
双方に気を使うので
非常に疲れますぅ


komaru11.jpg








・・・ま、ウチの手続きが軽すぎるって言うのも有るけどね







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「フルリノベの裏側」

2018.10.12.09:25



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~世の中には
古くなったものを再生する事業が有りますけど



アパートやマンション
一戸建てと言った
建物もそう


rinobe4.jpg



まずは
・みすぼらしい外観
・センスのない室内の内装
・水回りなどの設備の老朽化
・何も無いセキュリティー



これらを現代風に刷新すべく
行われるのが
いわゆる
〝フルリノベーション”


rinobe.jpg



ところがね
これにも大きく2種類が有ります



例えば
築年数が20年~25年ほど



まだまだ柱や梁、屋根と言った
主要部分はシッカリしているので
そこは再利用した方が
コスト的にお得・・・


10-04-3.jpg



はい、
こういうケースが有ります





ところが
築40年以上経過し
もう残すべきところなど何もない




ハッキリ言って全部壊して
建て替えた方が
よっぽど手っ取り早い



にも拘らず
手間暇かけて
フルリノベーション工事をする

そうした
ケースがあります




これはまあ
大抵の場合
既存不適格と言って
〝再建築不可”
という状況だと思います


kakunin.jpg




はい、そもそも既存の建物が
今の建築基準法に合っておらず


違法状態




役所としては
本来是正させたいところだけど
建ってる以上
やむなく黙認



だけど堂々と確認申請をしてきたら
拒否!
若しくは適合物件への指導を行います




すると
建て替えられない
若しくは建築面積が小さくなる



そんなの勘弁してよ~!



ojiichan3.jpg



と言う大家さんが
法の抜け穴的なやり方として



屋根や柱を残し
〝改築”と言う範疇で行うのも

このフルリノベーション



rinobe7.jpg




ホントはダメなんですよ
一定面積を超えたら
確認申請は必要なんですけど




まあシート掛けて
チャチャとやっちゃう場合も有るしね



今、盛んに行われるリノベーション工事ですが
どうでしょうか



ジャッカン後者の方が・・・
多い気がしま~す






yjimageSTGCHWQT.jpg






・・・路地の奥に建つアパートなんか建替え出来ませんからね







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「勘弁して」

2018.10.11.09:37


おはようございます
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先日のブログでも
管理会社の仕事が
如何に多岐に亘っているか・・・


それを綴りましたけど


今回もそう



とあるアパートに住む70代の
お爺ちゃんが来まして


「隣りの部屋のヤツの電話番号を
教えてくれよ」

ojiichan2.jpg




って言うのね





いやいやいや


そんなのいきなり言われて
「はい、この番号です」



なんて言える訳ないじゃん

otoko5.jpg




って事で、まずはその理由を聞くと


「隣りの学生に2万貸したんだけど
約束の日になっても
返しに来ないんだ」


ええええええ~!


otoko8.jpg




なにそれ~!



管理アパートの住人同士で
まさかのお金の貸し借り・・・





詳しく聞くと
学生さんが帰省するのに
資金が足りず



それを耳にしたお爺ちゃんが
援助した・。。。。


「2か月後には返します」


ojigi.jpg



と言ったきり



部屋にも居ない日が続き

業を煮やしてウチに来た・・・





そんな内容です



モチロン電話番号は教えませんけど

ワタクシ何度か電話して
その学生さんと連絡をとりました



すると
借金の件は事実であり
「わかりました、今日返します」

komaru10.jpg



と言う返事が・・・。


それをお爺ちゃんに伝え
ひとまず解決・・・したのかな




いずれにしても
双方に
「お金の貸し借りは
ウチの仕事が増えるのでやめて下さい」



って言いましたよ


ふうう、こんなのも不動産屋の仕事っすかねえ












・・・でも誰かが調整役に入らないとね、変な事件に至る場合も有りますし
















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「もはや趣味」

2018.10.10.10:20




おはようございます
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毎週



teikyuubi2.jpg







ですが今週も
恒例の休日出勤中


sigoto13.jpg





まあね、やりたい仕事
やらなきゃいけない仕事が有る以上
出て来るのは当たり前




って言うか
もはやコレが〝趣味”


ukkari3.jpg




そうは言っても
奥さんとか少々ご立腹かも



休日出勤かゴルフか・・
これじゃあ怒るのも無理はない


dakkusu2.jpg




って事で今日は午後から
ランチ&ショッピング




って感じになりそうですが







何とか昼過ぎまでに仕事を片付け
頭を切り替えなきゃ



komaru9.jpg








・・・休日の事務所ってホント落ち着くなあ(;^ω^)





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「今日引っ越すんですけど」

2018.10.09.09:35


おはようございます
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え~昨日の事です


ある管理物件の
入居者から電話が来まして



「あのう、連絡が急でスミマセンが

ワタシ、今日引っ越すんです」



などと言い出しました



ええええええ~!


otoko8.jpg



マジかあ・・・



確かに先月一度電話が来て
「引越す積りです」


とは聞いてました
ですので



期日の1か月前までに
「解約通知書」を記入して
ウチに提出して下さいね


sigoto12.jpg




そう言っておいたんですが




まさかの展開


しかも

「今日の夜、立ち会えますか?」


hatena2.jpg



って平然とのたまう




いやいやいや
そんなの無理でしょ




営業時間を超えるのは
良いけど
イキナリ勝手過ぎますよね




すると向こうから
「えっ」


10-12-6.jpg



って不満を表明する呟きが・・・




最終的には
何とか夕方に設定して
対応しましたけど




余りにも無謀な通知ですよね




sigoto10.jpg








・・・たま~に居ます、こういうマイペースな方が





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「仲介手数料はいくら?」

2018.10.08.09:29


おはようございます
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先日このようなメールが来ました




「仲介手数料は幾らですか?」





・・・内容はこれだけ


本当に
この1文だけのメールでした




まあ手っ取り早く仲介料の「〇%」を聞いて
他所より高きゃおしまい


josei12.jpg




そんな感じがヒシヒシと伝わって来ます




そんな人に

「1か月分です」

sigoto.jpg




と答えるだけでは
〝ガキの使い”ですよね





そこで
如何にお客様の代わりに物件を調べ
ご案内の際にもプロの目線で
細心の注意をし



何か見落としてるリスクは無いか

本当にココで安心して暮らせるのか

otoko35.jpg




或いは条件面での折衝

もしも不利な条件が有れば
それをキチンと説明し


その点をお客様が受け容れられるかどうか


大事な事ですから
もし有れば欠点も伝えます


otoko19.jpg



さらには個別の問題について
極力一緒に解決策を考えます



もちろん契約書類の読み合わせ



無事引っ越すまでのサポート
住んでから起きた問題ついて
解決の手伝い



これらをプロとしてキチンとこなし
満足して頂くために貰う手数料



これが〝ウチの1ヶ月”です

ganbaru.jpg




仮にテキトーな仕事で

「半額です」


omoteura.jpg


って言ってる業者を選ぶのは自由ですが



本物の仕事に正当な対価が
掛かるのは当然でしょう




って感じのメールを返しました





ま、結局予想していた通り
返事は来なかったですけど




dakkusu2.jpg












・・・「うざっ」って思われたよね






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「聞いてない内見」

2018.10.07.09:27



おはようございます
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ナント今日の東京は32℃になるそうです
飲み過ぎた翌日には過酷です




え~少し前のオハナシ



某客付業者から
電話が掛かって来ました


「先日ご案内したお客様が
そちらの物件を決めたいと言う事で
お願い出来ますか?」


sigoto11.jpg




と言って来たのですネ



調べてみると
確かに2日前


その業者からFAXで
「内見申込書」
を頂いておりました



でもちょっと気になる事が有ったので
こちらから確認の質問をしてみたんです



「あのう、確かその時
旦那さんが日本人で
奥さんが外国籍って仰ってましたよね

ちなみに・・・
奥さんのお国ってどちらでしょうか?」


gimon2.jpg





と、まあ、素朴な疑問を投げかけた訳ですよ




すると予想外の返事が



「ああ、あの方たちじゃないです
違う方です
独身のハーフです」



・・・・・・?


ええええ!?


yjimage33.jpg



ナニそれ
違う方って・・・



だってあの時の電話で
あなたがそう言っていたじゃん



て言うか、その独身でハーフって方の
内見依頼をウチは貰ってないし・・・・



a~a



こういう業者がたまにいます



つまり
一旦鍵の所在や開け方を聞いた以上
あとは何組見せるのか
いちいち言わない





う~ん
ちょっと引っ掛かりますよね



ていうか
これ十分マナー違反!




そんな業者ですから
断りたいところですが
「申し込みたい」と言うお客様に
罪は有りません



やむなく
粛々と受け付けましたよ




ですが
その業者
次からはもう要注意です



yjimageSTGCHWQT.jpg










・・せめて「もう1組良いですか?あ、開け方は先程聞いてますので」
の一言が有ればまだねえ














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「徒歩問題2」

2018.10.06.09:21


おはようございます
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今日はつい先日起きた
〝徒歩何分”にまつわる問題です




レインズで新着物件をチェックしておりますと


ウチが管理するマンションのすぐ近くに
好条件の物件が出てました


otoko01.jpg



早速そのデータを
自社サイトに入力し
同時に写真も撮りに行こうとして



ふと目が留まったのが


吉祥寺駅徒歩15分


と言う表示


・・・・。


ええええええ~!
どうしてよ



明らかに無理じゃん


yjimage33.jpg






日頃、或る程度の〝誤差”は生じます



だけど



そのマンションより3分ほど
駅寄りの管理物件を
ウチは
徒歩17分で表示しているのね






どう考えてもソコから
3分ほど先じゃん


komaru9.jpg




って事は徒歩20分が正解かと・・・・






一応調べてみたら
他所の業者は
こぞって「15分」とネットに掲載してます





そりゃあまあ
そうなるって


otoko5.jpg




元付業者のデータを
わざわざ〝遠く”表示する業者など
フツーは居ませんからね





どうしよう




電話してみて
「あのう、徒歩表示、間違ってませんか?」




などと指摘しても
いちゃもん付けたみたいで
感じ悪いって思われるだろうし




かと言って
明らかに20分掛かるのを



「15分」です


otoko23.jpg



とは掲載したくないし





その結果
弊社サイトでは「徒歩20分」で
表示しております





これでお問い合わせが減っても
仕方がない





実際、大事なのは
本当に掛かる時間ですからね





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・・・・地元業者ならではの葛藤です











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#徒歩何分問題は多いですよね






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「法人契約の保証人問題」

2018.10.05.09:15


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです




今朝、緊急地震速報のアラームで
ドキッとしました



あの音
何度聞いても慣れませんね




ところで



物件を借りる際
お勤め先の会社が借りるケースが有ります


いわゆる〝法人契約”ですが



この場合の連帯保証人って
非常にケースバイケースです



そもそもこの〝法人”が
余りにも千差万別


sigoto8.jpg



誰もが知っている一部上場企業から
社長一人で切り盛りする
超~極小企業まで全て〝法人”でsyが



その規模や社会的な知名度によって
その後の展開は大きく違ってきます



例えば上場企業の場合
安定と言う意味では
間違いないですが



「お借りします」
というより
「借りてやる」
的なニュアンスが有ってちょっと苦手かも



09-23-01.jpg




例えば、総務の担当者から
「ウチの場合当然保証人は無しだからね」



と言い切られると
ヤッパリ嫌な気持ちになりますね



10-06.jpg




確かに会社の規模・社会的信用性を考えたら
(そりゃあ、まあ、そうですけど・・・)


って思いますが
その言い方がねえ・・・




一方で中小企業の場合

連帯保証人が
・代表取締役
・総務部部長
・人事課課長
・契約者本人
・契約者の親御様


など色々なケースが有り
判断が難しいところです



dakkusu.jpg





で、実質〝社長一人”程度の規模の場合
今度は代表取締役社長では
連帯保証人になれない



はい、そういうケースが増えます


ほぼ「会社=社長」
だと万が一会社が倒産したら
一緒ですから




komaru11.jpg




このように多くの選択肢がある
法人契約の連帯保証人ですが




実は明確なルールは有りません




管理会社
大家さん
担当者




のその時の判断による・・・



と言う、実はちょっと恐ろしい実態が有ります




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・・・・ウチなんかまさに〝会社=社長”規模だわな・・










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#これに保証会社も加わるとさらにややこしい









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「逆算で」

2018.10.04.09:32


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~たまには吉祥寺に関係したネタを


kiti02.jpg




って言うか、吉祥寺に限らず

今問題視されてる
賃貸物件の〝供給過多”について



ganbaru.jpg





相続対策や資産運用など



様々なセールストークで
多くの地主がアパートや
マンションを建てました



その結果招いたのは
需給バランスの崩壊


baransu.jpg




はい、圧倒的に供給過多になってます



レインズやSUUMOで何となく判断するに
吉祥寺の周辺駅や
バス便エリアも含めると
常時3,000室以上空いている・・・



どうもそんな感触です




では、この先どんな物件を建てたら
高い入居率が維持出来るのか・・・




はい、それはもう至って明確


10-04-3.jpg




吉祥寺という街では
やはり10代~30代の方が
お部屋探しのメインかと思います



そうすると
〝夢”や〝希望”はたくさんあるけど
現実的な予算は厳しい



良い物件がもっと安かったら・・・
そういう需要は山ほどあります




だったら
建築費を極力抑えつつ

バス・トイレ別々
室内洗濯機置場
独立洗面台
クローゼット
ウォシュレット
ネット(WiFi)無料


と言ったニーズの高いものを備え
家賃はごく普通の設定にすれば良い


otoko28.jpg




具体的に言うと
前述した設備を満たすと
大体8万円台~9万円台が相場



これを
7万円台で募集すれば
間違いなく満室になります



問題はそれで
一定の所得が残るか



ga-nn2.jpg




確かに赤字じゃあ意味が無い





でもね、最初から
部屋数×7.5万円×12ヶ月で年間収入を読み
それでペイ出来る施工費で
収まるように建築する




これまでとは逆の考え方



将来的な不安や新築と言う事で
色々と豪華な設備を付け過ぎ
その結果、建築費が高騰し
その為に単身者用なのに
9.5万円とか10万円以上になっちゃう


はい、つまり新築物件だって
それほど要らない設備
或いは過剰な設備も有る訳です



確かにゴージャスだけど
払える人はごく一部



そうではなく、7万5千円くらいで
ちゃんと儲けも出るプラン


10-09-2.jpg




商売って何でも同じで
消費者が他所よりも
メリットを感じれば
需要は必ず有ります




そう言う風に考えて行けば
吉祥寺のニーズを
シッカリキャッチし
入居率100%が15年以上・・・



と言う成果に繋がりますよ



事実
ウチの管理物件などがそう



欲しい設備を満たしておきながら
相場よりも85%~90%に設定したら
築後20年間、ず~っと入居率が99.9%と言う
アパートが有ります


uresii.jpg





ただね
みんながこれやり出すと意味が無いので
やるならお早めに・・・







・・・ウチの管理物件が相場より少し安いのはソコです




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「再び休日返上」

2018.10.03.10:16



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


毎週

teikyuubi2.jpg


って言いながら
コツコツ出勤しているワタクシ




ですが
先週は本当にお休みを頂い
神戸までゴルフに行っておりました


42574345_1863273857081767_6908116632581701632_o.jpg




休みの日に休むのって
度胸が要ります(何言ってんだ)



今日は安心の
休日出勤


ukkari3.jpg





はい、こっちの方が落ち着きますね




ゆっくり仕事が出来るし




ランチまでの
4時間




マイペースで作業を進めて行きま~す


yurui.jpg








・・・・既にビールが有るって言う事実は伏せておこうっと(コロナね)








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「これを機に」

2018.10.02.09:08


おはようございます
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ノーベル賞受賞の吉報で
少し国全体が明るくなりましたね


去年は受章者ゼロだったから
やっぱり嬉しいです





ところで先日お申込みを
頂いた方の話です



自宅から
一人暮らしをする女性が
お部屋を決めてくれました




申し込み手続きの際


「連帯保証人はどなたの予定ですか?」




と聞きますと
「父は色々文句を言うので
母でお願いします」


josei9.jpg


と言う事でしたので
お母様の内容をご記入頂きました



ところが
翌日、メールで

「あのう、母の実印が見当たらなくて・・



やはり父でも良いでしょうか?」




と言って来たのです



勿論それは構わないので
「承知しました」

otoko36.jpg



と伝えたら



またまた次の日


「調べたら父の印鑑登録が失効していて
時間が無いので母が実印を再登録します」



と言う連絡が・・・。




結局、最初のスタイルに戻った訳ですが





今回の件で

お母様の実印紛失

お父様の印鑑登録失効



10-12-5.jpg



・・・と言うかなり重大な事実が
判明した訳です




滅多に使わないものですから
こう言う事も起き得る訳で






今回の事がきっかけで
こうした事実が判明して



ヨカッタ・・・


ですよね??



09-23-01.jpg





・・・・皆さんのところは大丈夫ですか

















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