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「憂い」

2018.03.31.09:19


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



え~この春もずいぶん新築物件が増えました
もはや市場にはありとあらゆるタイプの物件が
溢れており
明らかに〝供給過多”

10-06.jpg



まあ選ぶ方にとっては
物件が余り気味の方がメリットが有るけど
俯瞰で見ると心配ばかり


まずは入居率


はい、吉祥寺辺りはまだニーズも多く
肌感覚ですが75%くらいは
埋まっている



そんな気がします




ただ、そこにも温度差があって
優等生の物件は相変わらず100%



一方〝不人気”物件となりますと
半分以上空いたまま

komaru9.jpg






そんな状況かと思います




かつては
アパートが古くなってきたら
節税対策も兼ねて
新しく建て替えを提唱し
また一気に人気物件になりましたが



さてこの先はそういう風に進むでしょうか



人口はドンドン減る
物件数はドンドン増える



当初はまあ良いとしても
数年後
ローンを抱えたまま
空室だらけ
(例の30年一括借り上げも実際には破綻が見えてるし)


10-04-2.jpg





そんな時代がもうすぐそこまで来てる




これからの不動産活用は
なんでも〝新築共同住宅”ばかりではなく



もっと斬新でニッチな分野に
視点を当てるべきかも知れませんね

ganbaru.jpg




今ならとりあえず保育園用地としての活用
条例の事も有りますが
1~2階が保育園で
その上がマンションだったら便利ですよね
(って簡単じゃないですけど)



或いは高齢者の為の施設
コンピューター制御による霊園
マンションの屋上を緑化して家庭菜園に提供


まあ、私じゃあこんな
チープな発想止まりですが・・




とにかくそういう
新しい発想が
求められていると思います




10-04-3.jpg







ってまあ、それが何かって事が一番難しいんですけど








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「胡散臭いセールス」

2018.03.30.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


え~毎日仕事をしてますと
実にたくさんの
〝営業”が来ます



訪問のみならず
FAX
メール
電話



いずれも我々不動産業界をターゲットにしたもの



この業界ではネットに疎い人間が多いのか
(って事実多いんですけど)


「ホームページからの集客にお困りではないでしょうか」

otoko7.jpg



と言う〝殺し文句”でこっちの興味を
惹こうとする営業



ハッキリ言って
「ネットからの集客に大満足
な~んて
業者はほぼ居ません!




仮に今は良くたって
先々の事は見えないしね



だからついつい気になるけど
ほとんどが
さほど根拠のないコンサルタント系
(と思っております




ワタクシは面倒なので話も聞かず
断ってしまいます

dakkusu2.jpg





はい、ウソでも
「うちはメチャメチャ反響が多くて
対応出来ない日もあるんですよ」

sigoto2.jpg




って言うと、大抵は
言葉に詰まって撤収





と言う事で推測なんですけど


恐らく一定の費用を取って
SEOの順位を上げたり
メールの追客や
アナリティクスの解析などで
対策を捻り出す程度かと・・・




それくらいなら
全部自分でやってますし

komatta.jpg





いずれにしても我々よりも
不動産業界を知らないコンサル系に
高い費用を払い
簡単に反響アップ・・・




そんな事はまずない



確かにコツやノウハウは有るけど
結局は地道な作業の積み重ね





そう思います


yurui.jpg







うわ~、調子に乗ってコンサルタント業界を敵に回したよね・・・










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「手間は掛かるけど」

2018.03.29.09:18


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~弊社は今年で
創業58年目になりました



当然ですがこれまで
時代に合わせて
何度か契約書も見直しております




祖父の時代
3畳一間の〝貸間”の頃は
さぞかし簡単だったでしょうね



komatta.jpg



それが時代の変化と共に
少しずつ文章が増え
幾度かの変更を経て
今に至った訳です




現在、国土交通省が定めた
「賃貸住宅標準契約書」
と言うものも一応有るのですが



これってむしろ〝難解”と言うか
該当しない内容が多いのですね
文章の中に「暴力団」とか「猛獣」とか
「ヒューズの交換」とかね



otoko5.jpg




ウチではそう言った箇所を省き
“オリジナルの契約書”を使っております



ですが・・・
これも毎回読み合わせをしながら
「う~ん」
って思う時が有り



思い切って入居者に合うよう
その都度加筆修正を始めてみました


10-04-3.jpg


例えば大学生の契約の中に
「同居人の変更」と言う文字が
謳われていたらヤッパリ変でしょ




或いは禁止事項に書かれた
「麻雀」も
イマドキ??って感じだし


むしろ
「大音量でのゲーム」
が適当かと・・・




sigoto11.jpg





ちょっと手間は掛かるけど
契約する方や時代背景に合わせて
最適な内容にしていきたいって
思っております











・・・って本当に続くかなあ・・・








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「病院行き」

2018.03.28.09:01


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです


え~毎週


teikyuubi2.jpg



って言いつつ
出勤しておりますが



今日はちょっと事情が有りまして


これから病院へ行ってきます


byouin.jpg




はい、先月
救急車で運ばれた
荻窪病院に行き




その後の心臓の状況を検査します


sindennzu.jpg





あの日の朝


起きた途端胸から背中に
耐え切れない程の痛みが走り
出勤を諦める・・どころか




生まれて初めて
救急車を要請

kinnkyuuhansou.jpg




その後
運ばれた救急外来で



「恐らくほぼ心筋梗塞です」


gekai.jpg


と言われ、そのまま緊急手術



結果的には血栓もなく
心筋の壊死も見られなかった為
そのまま手術は終了



4日間入院して
異常もなく



今日がその後の再検査です



さて
どんな結果になるのでしょうか



ただね
間違いなく
外来だからかなり待つと思います


matiaisitu.jpg



それでも検査結果が良好でしたら
午後から出勤して
少しでも仕事をしたいって
思っております







以上
今日はこんな感じで~す









・・・無事「完治」って言われてランチビールで乾杯したいなあ










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「古くなったマンションを」

2018.03.27.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~当たり前のことですが
建物も人間同様1年毎に歳を取ります



平成元年頃に建築したマンション



当時は
「おお、スゴイ“平成築”だぁ」

otoko14.jpg




などと感慨に耽った時期も
ありましたが



気付けばもう築30年・・・

立派な“古い物件”です




使っている設備も
コンセプトも
今の時代とは
スッカリ掛け離れていて
〝不人気物件”の仲間入り・・・



ド~ンと家賃を下げたって
なかなか借り手が見つからない


10-12-14.jpg



そんな物件も目立って来てますね






では古くなったマンションを
どうしたら良いか

gimon2.jpg





5年前にフルリノベーションした
ウチの管理物件の例です



重量鉄骨造で3階建
全部で6室
昭和54年築ですから
当時築37年




まずは全室退去して貰いました
一部の住人が住んでいると
工事がしづらいし

「空いてる部屋から順番に」

って言ってると
工事費が割高になります





TRIER301 (2)

暗かった内装は一気にイメージを変え



TRIER301 (9)

システムキッチンなど備え付け



TRIER301 (8)

独立洗面台など水回りを充実



こうして
今ニーズが高いものを
全て揃え家賃もかなりアップ



その結果
5年間入居率100%
1500万円ほどの借り入れ金も
順調に返済が進み
今年で完済


EGAO.jpg




こういう成功事例は滅多に有りません



現在抱えている深刻な状況
老朽化+リノベ資金不足+入居者の高齢化



いわゆる〝限界マンション”などと称される物件も
目立つ時代になって来ました




それぞれ抱えている問題は違うのでしょうけど
オーナー様と管理会社がタッグを組めば
解決できるケースもあると思います

ganbaru.jpg






この先
その力量が試されますね











ヤバイ、大口叩いちゃったぜ・・・










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「管理会社のお仕事」

2018.03.26.09:18



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~今まさに
引っ越しシーズン

hikkosi5.jpg



入る側もあれば
出ていく側もあって



我々管理会社は
その都度大変です



特に退去の場合


引っ越し前に
簡単な打ち合わせ



いつ引っ越すのか
何時頃なのか
粗大ゴミが出そうか


自転車も置いて行かず
「キチンと持って行って下さいね」

sigoto12.jpg



など諸注意事項を告げます





いざ引っ越し当日も




残置物の有無
内装の汚れや傷みの確認


otoko35.jpg



さらには公共料金の精算確認や
元鍵の回収を行います




そして

オーナー様への報告と
リフォーム業者への見積依頼




見積りが出たら
オーナー様と相談


keiyaku2.jpg



内容が決まれば
リフォーム業者に発注


syokunin4.jpg



その間、募集作業も進め


リフォーム業者の仕事が終われば
その費用の支払い依頼と
同時に敷金の精算です




オーナー様から費用をお預かりし
業者への支払いと
前入居者様への敷金残金の送金



そしてそれぞれへ
お手紙を添えて領収証の郵送


sigoto4.jpg


ざっとこれくらいの仕事量になります




ふう、書いてるだけで疲れて来ちゃった


komaru9.jpg







おわり







・・・これに工事の確認や郵便物の転送など、まだまだイレギュラーな仕事も出て来ますね











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「もう1つの別の定期借契約」

2018.03.25.11:16


おはようございます
吉祥寺の小さくても元気な不動産屋
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民法では一旦お部屋を貸すと
借主側の権利が意外と強く



「すまんがボチボチ出て欲しいのじゃが」


ojiichan.jpg




などと言ったオーナー様の希望は
基本的に叶いません



その為、仮に数年間空き家にする場合でも
(一旦他人に貸したら厄介だ・・・
と言う事で貸すのを控え
結果的に不動産流通の足かせになっておりました


それを防ぐ意味合いで誕生したのが
〝定期借家契約


はい、これはもうシンプルに
期日になったら明け渡す事!



これを書面に明記し借主側も事前に
納得して契約を交わします


futari4.jpg







本来、そういう目的だったはずが
近頃は少し様子が変わって来ました


普通の賃貸用マンションやアパートに於いても
「定期借家1年」
などと謳う表示が出て来ております


そしてそこには
「1年間、トラブルが無ければ再契約可能」

と言った注釈が書かれております


つまり・・・



その入居者が問題があるかどうか
最初から分からない以上
1年間〝お試し”契約を交わし
特にトラブルが無かったら
2年目へと進める


云わばまあ〝保険”ですよね





一方の入居者にもメリットが有ります



もし他の住人で変な人が居たら
どうしよう・・・


10-12-11.jpg



そう言うリスクがゼロではない以上
このシステムであれば
「退去」に持って行きやすい訳です



当初の目的とはだいぶ違う
〝もう1つの別の定期借家契約”




これ、案外増えるかも知れませんね




dakkusu.jpg







お互いに手間は増えるけどねえ・・・





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「SNSの整理」

2018.03.24.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


え~このIT時代になった今でさえ
まだSNSを使っていない・・・


そんな不動産屋さんも居るのでしょう 



でもねえ
大手チェーン店系でもない限り
やっぱりやらなきゃダメ


a~a





小さな規模の不動産屋が
こちらの人間性や
仕事への取り組み方を
多くの方に表明する方法など
他に有りませんし・・・




ひと言でSNSと言っても
様々なツールが有りますが


中には結構ごちゃごちゃに
なっている方も居るようです



でまあ、これはあくまで私見ですが


日々、色々な情報や
喜怒哀楽を発信出来るのが
Twitter
09-16-15.jpg


これは一定の文字数以内で
写真も4枚まで添付可能



気軽に何度でもtweet出来ますし
当然リンクも貼れるので
伝えたいサイトやアドレスを
添付して
全世界へ発信できます





ブログ

Fc2.jpg


まさにこれもそうですが


ブログはもうちょっと
〝濃い目”の自己表現ツールだと思ってます
字数制限もなく
写真の枚数制限も有りません



趣味や実務に関して
自由に表現し
ファンを増やすことで
自分の人間性や
仕事へのスタンスを披露できる場かと
認識しております




Facebook

facebook02.jpg




こちらは超~だだっ広い
ご近所付き合いの場


ま、基本的に
何食ってる(笑)
何やった
凄いニュースを見つけたぜ
子供が大きくなった



と言った
時に微笑ましく
時に他愛もなく
お互いのコミュニケーションとして
やり取りする場かと


Google+(など)

Google_01.jpg


これらは基本的に写真などをベースに繋がる
コミュニティーサイトかと
認識してます
グループを作ったり
共通の趣味を持った方が
写真など公開して
和気あいあい感を出す場



インスタグラム

09-16-13.jpg


今まさに流行りの
SNSがこれ



基本的には1枚の写真を基に
繋がるコミュニティーの場


とは言え個人的には
〝出しっ放し”って感じがして
あんまり
やり取りとか無いイメージです


純粋な意味でSNSか
どうか微妙ですが

LINE@

09-16-7.jpg



これが苦戦中
(今後の課題かもなあ)


で、私が推奨しているのが
Twitterです


#〇〇 と情報を発信しておけば
この「#」(ハッシュタグ)で検索される事も有るし


こちらの〝存在”や取り組み方を
或る程度発信し続ける事で
ネットワークが広がり
ビジネスチャンスにも
展開する可能性が有ります


と言う事で
今日は〝SNSの整理”をしてみました




まだ手付かずって方


そのままでも食べて行けるのでしたら
敢えてもう無理せずに・・・



危機感がある方は
ぜひぜひ挑戦して下さいね~!



ganbaru.jpg





こんな説明でイインダロウカ・・・









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「管理会社チェンジ」

2018.03.23.09:18


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



通常の不動産業者って
他所の物件も取り扱っております




一部自社物件だけで
営業している所も有るけど
大体は他の業者の物(先物)も扱いますよね



ウチみたいに長~い事
この仕事をしていると
他所の物件でも
“熟知”している物件さえあります




ところが、或る日ふと見ると取り扱っていた
管理会社が変わってる


yjimage33.jpg





こういうことがたま~に有りますね・・・



確かにコロコロと管理会社を
替えるオーナー様も居ます



そうではなく、もう何十年もずっと
同じ会社が管理していた筈が
或る日突然代わっちゃってる・・・


otoko8.jpg





すると色々考えちゃう訳ですよ




一体何が有ったんだろう?



gimon2.jpg





オーナー様との考え方の違いによる揉め事?

入居率が下がって業者の交代?

或いは新規参入業者のヨコヤリ?





ついつい妄想しちゃいます




基本的には変わらないで欲しいなって
思うのですが
唯一嬉しいのが
元々の業者の対応が悪い場合

otoko7.jpg




はい、これまでずっと横柄な態度に辟易して来た分
新たな管理会社がまともだとウレシイです


otoko14.jpg



さらには情報公開にも積極的であれば
尚更好感度アップ


いずれにしても管理会社のチェンジは
ちょっとした〝事件”ですので
その都度ドキッとしちゃいます





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ウチも気を付けねば・・・・










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「寂しくなり始めました」

2018.03.22.09:21


おはようございます
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え~3月も下旬になり
引っ越しシーズンが
ピークを迎えております




ウチでも入居や退去の立ち合いが多くて
バタバタです


10-12-17.jpg



そんな時期ですが
実はちょっと寂しい現象が・・・





はい、それはサイトへの
セッション数とか
ユーザー数

或いはページビューと言った
アナリティクス上の数値



これがね、ちょっと下がり気味なんですよ


otoko28.jpg



12月ぐらいから上昇を開始し
1月、2月と
各数値はグングンと増加



ワタクシもニコニコしておりましたが


ここへ来て
多少下落傾向

dakkusu2.jpg



恐らくサイト上でじっくりと見ていた方が
実際に現地へ来たり
物件を決めたり


そうした「行動」に移したのでしょう

annnai.jpg




そのため、お客様のサイトへの
アクションは減ってしまいます




サイトへの動きだけ見れば
ピークは過ぎた・・・

yjimageSTGCHWQT.jpg



どうもそんな感じですね




毎日数字をチェックするのですが
ちょっと寂しくなり始めました



うう、残念





otoko39.jpg




おわり






・・・ま、ず~っとバタバタじゃカラダがもたないですけどね





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「春分の日」

2018.03.21.09:55



おはようございます
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え~毎週休んだことがない
定休日がやって来ました

10-12-1.jpg



(もはやこれを「定休日」と称していいものか



今日も当然出勤です




はい、今日は祝日です!
国民の多くがお休み

famiri-.jpg



当然お部屋探しの方
お引越しの方




色々あるでしょう



ウチでもご案内の予約が
入っておりました・・・



昨日まではね

komaru11.jpg



はい、昨日お客様からの電話で
配属先の変更で
引っ越し先も見直したい・・・



と言うご連絡を頂き
本日のご案内は中止に・・・


dakkusu2.jpg




う~む
ナントも虚しい休日出勤です


しかもこの雨・・・・



誰も来なさそう



3-1.jpg



って事で今日は昼過ぎまで
頑張って
あとは様子を見ながらの
営業とさせて下さ~~い



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・・・・おまけにこんな天気じゃねえ

















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「キャンペーンって難しい」

2018.03.19.09:22


おはようございます
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先日、某管理会社さんから届いた
FAXに気になる文字が有りました


「★子育て応援キャンペーン」


その内容は


「同居する18歳未満のお子様1名につき
毎月3,000円免除!
ただし、契約開始日からの2年間のみ適用です」



こう書いてあったのです




お子さん1人で毎月3,000円の割引

2人なら6,000円!



うわ、凄い特典ですよね



最初は


(おお、なんて素晴らしいアイデア)


uresii.jpg




って感心したワタクシ


ですが
よ~く考えたら
ちょっと心配な面が有ります


2年間と言うと24ヶ月


正直なところ
途中からキャンペーンなど
忘れちゃうのでは??

otoko8.jpg



むしろ更新の際に
賃料が上がる??

kakeibo.jpg



そう捉えられるリスクも有ります



良かれと思っての
キャンペーンですが


なかなか難しいものです



komatta.jpg






・・・やっぱりのちのちの条件が悪くなるのは避けた方が良いかも









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「予期せぬ質問」

2018.03.18.09:12


おはようございます
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東京は早くも桜の開花宣言が出ましたね
いやはや焦るなあ



え~以前、2DKのアパートを
ご案内した時の事


そこは弊社の管理物件ではない為
分かる範囲で一生懸命説明します


もちろんウソや誇張は後々の
トラブルになりますから
言葉選びも慎重に


経験則に基づき〝一般論”と
あくまで個人的な感想を交えながら説明をします



その甲斐あってかお客様から


「ココにしようかな」


10-15-8.jpg




とお申し込みの意思表示を頂きました


ただ、そこで思わぬ質問が飛び出しました


2階の窓から見える景色に
スナック〇〇
と言う看板が・・・


sunakku2.jpg



すぐ隣って訳ではないものの
多少は目立ちます


その景色を見ながらお客様から
「あのスナックって
夜うるさくないでしょうか?」


yjimage33.jpg




・・・・・・・。



は、はい??



私も駅周辺のスナックには行くけど
その店はマッタク知りませんし


我々不動産業者って
どうしてもメインは日中で
スナックが賑やかになるであろう時間帯に
商圏を調べる・・・
なんてしたことが無い


komaru11.jpg




結局、個人的なコメントとして


この手のスナックって地元密着のお店ですし
ご近所トラブルは最も嫌うのではないでしょうか
少なくとも近所に住む知り合いから
悪い評判は聞いたことが無いです




とまあこれだけ言うのが精いっぱい


結局お申込となりましたが
マッタク予期せぬ質問でした








やはり一度行く必要があるかもなあ・・


10-12-1.jpg




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「入力30分、削除5秒」

2018.03.17.09:27


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え~今まさに繁忙期
物件の動きが早いのなんの

komaru.jpg




朝、入力しても
お昼には他所で決まってしまい
削除・・・と言う哀しい展開に




まあ人気のある物件
需要の高そうな物件



そういうのをチョイスして入力すれば
そりゃあそうですって


dakkusu2.jpg




かと言って決まりそうもない
物件を選ぶのも本末転倒だし



ただ哀しいのが
その無駄になった労力


ウチの場合、
間取図は手作り
写真も1枚ずつキャプションを入れ
コメントにも知恵を絞り
かなり手間ひま掛けて入力します


sigoto.jpg




平均して20~30分
ですので1時間ミッチリ頑張って
せいぜい3件



昨日も2時間ほど掛けて5件ほど
入力をしましたが


その一方でスタッフさんが
クリーニング(管理会社に物件が残っているか確認する作業の事です)をし
あっと言う間に
成約削除の物件が10件以上


sigoto10.jpg




2時間掛けて5物件を増やし
2分ほどで10物件を削除する


ナントも虚しい作業です


turai.jpg










でも手を抜くのは嫌だしね
ガンバリマス







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「この場合どっちが・・・」

2018.03.16.09:19


おはようございます
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え~この仕事をしてると
お問い合わせが1つの物件に
集中するって事が有ります




駅近で築浅
設備も充実していて
お家賃も手頃


そんな皆さんの希望を満たした
人気の物件だと良く起きる事


ではこの場合
どなたからご紹介するのか

gimon2.jpg




これが案外難しい・・・



基本的にお問合せ順ですが
ややこしいのが
〝内見の順番”



例えば1番目の方は
〝5日後”に内見を希望



次に2番目の方から
「〝明日”この部屋を見せて欲しい」
・・・となるとどうなるか



1番目の方に〝お取り置き”の約束を
していれば別ですが
基本的には2番目の方が先になるかと




で、今度はそこに3番手の方が現れ
「これって今すぐに見れますか?」

josei3.jpg


と言ってくれば
我々はご案内をせざるを得ません



貸主からは
「1日でも早く決めて欲しい」
と依頼を受けている訳です
そのチャンスを消す訳には行きません


こうして3番手の方が内見し
「ココにします
って事になれば
2番手の方も1番手も方も
(審査が順調に行けば)
ご縁が無かった・・・・


dakkusu2.jpg




そういう事になりますね




ただ、こちらも人間
メールなどで長い期間やり取りをしてきて
いよいよ明日ご案内・・・
な~んてタイミングで
このような事態になると
本当に複雑で心苦しいものです




出来れば問い合わせの順に
物件を見て貰えると
こんなジレンマは無いんだけどなあ



10-06.jpg







ちなみにこうなった場合って
1番手の方からの落胆、失望、お怒りに私はビクビクっす・・・









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「やる気が失せる・・・」

2018.03.15.09:19



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~ウチは60年近く
この仕事を営んでますので
当然ながら築年数が
古い物件も多数抱えております



古い物件が全てではないけど
ヤッパリ人気は低いですね


10-06.jpg


一度部屋が空いてしまうと
長い期間入居者が決まらず
ずっと空室・・・


という事態になることも
珍しくありません



そんな中
ネットをご覧になった方が
「内見申込」をしてくれました


思わず喜ぶワタクシ




さて、その物件は
大家さんがカギをお持ちなので
案内の際に開けて貰う訳です



今回も電話でそれをお願いしたら
イキナリ

「その人、どういう人?」


ojiichan3.jpg




という質問が・・・。


ネット経由ですので
こちらもまだお会いしたことがなく



それでも数通のメールから
キチンとしたお人柄だとわかってましたけど


それを伝えてもなお



「あんまり変な人入れたくないんだよ」


「ちょっと考えさせて」


ojiichan2.jpg



というのね


いやいやいや


それおかしいでしょ!

otoko5.jpg


変な人かどうか
判断するのはこれからですし





せっかくのお問い合わせに
水を差すこの姿勢



残念ながら
今でもまだ
“貸してやる”
って感じの大家さんが居るんですよ


ちなみに
その翌日

「貸さないで」

って言って来たため
お客様には必死に謝罪メールを
送る事に



ううう、やる気が失せる













・・・まずは物件を見て頂いて、さらに気に入って下さって、それからですよね、こういう心配は
もうこの大家さんとは仕事しません






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「マジでお仕事です」

2018.03.14.09:03



おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



はいはい
水曜日と言えば
休日出勤ですよね


それもまあ
自主的な感じの




ですが!



今日はマジなヤツ


09-25-02.jpg



実はすでに管理物件ま
で行ってきたところ





そしてこのあと10時から契約!
からの~
そのままご入居



さらに
10時半からも
鍵のお引渡し~からの~

ご入居






hikkosi.jpg




と言う事で
今日は完全にお仕事です





とは言え、全部終わったら
様子を見て
業務を終了し




そのあとは少し
ゆっくりしたいですね

09-23-04.jpg





とりあえず
これからガンバリマ~ス




ganbare.jpg









・・・そして来週の水曜日は祝日なので出勤決定です








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「デジタロック」

2018.03.13.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



毎週火曜日は
過去の投稿をランダムにピックアップし
加筆修正してお届けしてます



今日のテーマは「デジタロック」


以下本文です~~~~








え~先日ご案内した物件には
〝デジタロック”と言うものが
付いてました


3-6.jpg


これ、4桁の暗証番号を
入力しておけば
鍵無しで開錠出来る・・・
と言う優れもの


まず何が良いってご案内時に便利
はい、いちいち現地に
キーボックスを設置する手間が省けます


しかも
鍵の紛失だって有り得ない訳ですよ!




また、入居者が入れ替わる際の
鍵交換作業も要りません


10-15-7.jpg




暗証番号を替えるだけですから
余計な出費も抑えられます



ただ、もし暗証番号が分かっちゃったら
マズイです


くれぐれも
クルマのナンバーとか
誕生日とか
推測されにくい番号を勧めます


dakkusu2.jpg




さらに
たまに番号の個所を
掃除して下さいね


そこだけがキレイだと
少なくとも4つの数字はバレやすいので





ちなみに旦那さんたちへ



奥様と大喧嘩すると大変!


10-12-12.jpg





万一勝手に暗証番号を
替えられちゃったら
もうアウトですからね~




yjimage33.jpg







・・って事で我が家はこのままフツーの鍵だな 






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「高くつきます」

2018.03.12.09:19


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです


最近のアパートは外階段を設けず
2階の方も1階の玄関から入り
専用階段で2階へ


burogu-2-21.jpg



この建て方がスタンダードに
なってます



これには様々なメリットが有りますが
何と言っても大きいのが
鉄骨の階段と2階の廊下って
建築費が高い高い!


10-12-14.jpg



オーダーメイドで作る場合が多いので
結構な金額になります



しかもメンテナンスも大変!



鉄製だと防錆対策など
しっかりしないといけません



それを掛けずに済むと言うのがメリット1


yubi8.jpg




それともう2つ目のメリットが
〝建物の配置”



はい、今までは階段や2階の
廊下部分が必要だったため
その分の制約がありました


ですが、玄関が全て
1階ならある程度自由が利きます




そういう意味でも良いかも!


そして3つ目のメリットは生活者目線から!



雨の日に傘をさしながら
荷物を持って階段を
登るのは想像しただけで嫌ですよね





それに比べて1階の玄関ですからね
ドアさえ開ければ
荷物も下せるし傘も要りません





そんな中、1つ落とし穴が


yjimage33.jpg





もし三和土(タタキ)や玄関ホール
それに階段室の壁クロスを
汚してしまい
“貼り替え”となった場合



その部分だけって
訳にはいかないので
階段室すべての壁クロスを
貼り替えます


ひいらぎ館201 (2)





そうなると
僅かな面積でも
足場を組んでの大仕事
(実質2階の天井までの高さに)


これ結構高く付きますよ


と言う事で、良い事ばかりのようですが
くれぐれも玄関や階段室の壁紙は
丁重に扱って下さいね



特に荷物を持って
2階へ上がる際には
ガシガシと壁に
ぶつけないようにご注意を~!



komaru9.jpg






・・・ほんのちょっとのウッカリで高額になりますからね
ご旅行の際の大きなトランクとかくれぐれもご注意を






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「こっちも初対面」

2018.03.11.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~今日は東日本大震災から
ちょうど7年目
それにあやかるネタも考えたけど
暗くなるので
全然違う記事にしますね





お部屋探しの主流は
もはや完全にインターネット



お客様はたくさんのポータルサイトや
それぞれのお店のホームページを見て
ああだこうだ
と物件を探せます


kensaku.jpg     sumaho9.jpg





その際


この不動産屋さん
どんな店なんだろう・・・

どんな人がどんな感じで
やってるんだろう・・・




そういう事だってチェックする方も
いらっしゃいますよね



  dakkusu.jpg



その為こちら側も


「こんな会社ですよ」
「こんな人間がやってますよ」



と情報公開しております


otoko18.jpg



一方、ネットからお問合せを頂く
我々側と言えば・・・。



例えば1通のメールで
物件を見せて欲しい
と言われれば
その段取りをします




その時点では
どんな方なのか
ほとんど分かりません



問合せも名字だけだと
性別すら分からない・・・






そんな状況でついに
お約束の日がやって来ます



お問合せの物件がウチの管理物件だと
緊張もさらに倍増


kincyou.jpg







どんな人かな

良い人かな

良い人そうだったら嬉しいけど
明らかにトラブルを起こしそうだったら
やっぱり断るしかないよな



うううう


という感じです




お客様もモチロン
緊張してるかも知れません



ところが!
不動産屋だって
情報が少ないお客様とお会いする際は
結構ピリピリしてるんです




こっちだって〝初対面”ですからね







09-23-01.jpg








良い人だと本当にホッとします 





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「もうひと工夫で」

2018.03.10.09:19


おはようございます
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え~この仕事をしておりますと
毎日様々な物件を見る機会が有ります


そんな中には
「はぁ・・・勿体ないなぁ」

10-06.jpg



とか
「惜しい、もうちょっとココに気を使えば」
みたいな物件を見掛けるんですよね



例えば高級マンションの1LDK
エントランスも大理石張りでオートロック、防犯カメラ付
室内もかなりハイグレード仕様に設え
家賃もそれなりに高価格です



なのにぃ!



はい、広々としたLDKが有る割に
寝室が〝3帖”とかって
考えられます?


dakkusu2.jpg




ターゲットをハイクラスに絞ったのに
寝室にセミダブルが
置けるかどうか微妙だなんて



また収納スペースを
「クローゼット」って謳っておきながら
ハンガーパイプが
お粗末な物件も有ります


例の突っ張り棒程度で
済ましているのもたまに見掛けますが



いやいやいや
だめだめ
イマドキ皆さん結構
服を持ってますって


futari3.jpg



その結果、〝ドサっ”て感じで
突っ張り棒ごと落下・・・
ナントも情けない状況に
なってしまうじゃありませんか




凝ったデザインの照明器具も
使ってる間は素敵ですが
電球が切れたらカバーの
外し方が分からない・・・



一見シンプルだけど
交換が簡単


そっちの方が楽かも


10-04-3.jpg





どんな仕事でもそうですが
ちょっとした気付きって大切ですって


komatta.jpg







・・・どこかで“まあこれくらいでも良いか”って妥協しちゃうとこんな事になっちゃうんですよね






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「物件のチェックポイントその⑥」

2018.03.09.09:19



おはようございます
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物件探しがピークを迎えるこの時期



ちょっと前にシリーズ物で綴った
「物件のチェックポイント①~⑥」を
再投稿します


ぜひ参考にしてください

今日はその⑥
以下本文です~~~~




え~物件を内見する際
ココに注意してねと
お伝えするシリーズ
(なんか表現違って来てる気が・・・)





今日のテーマは「バスルーム」です



バスルームに於いて
まずチェックして欲しいのが
〝ドア”


これには大きく

引戸タイプ

doa3.jpg




普通のドアタイプ

do11.jpg




折れ戸タイプ

doa2.jpg



の3つに分かれます

それぞれ一長一短が有って
ご高齢者などは
引戸タイプがおススメ


これは身体をあまり動かさずに
開閉が出来ます


但し、密閉度が低いので
シャワーなどがかかると
外に水が漏れるなど
リスクもあります



その他の2つのタイプで
注意が必要なのが
浴室の外に
ドアを開ける設置方法


doa6.jpg


仮にドアが濡れていると
開けた時に
浴室の外まで水滴が
落ちやすいので気を付けて下さい

(主に狭い3点UBの古い形式に
使われてます)





次は窓が有るかどうか




これは好みが分かれますが
窓が有れば
換気や採光にメリットが有る反面


mado2.jpg




どうしても冬場は寒いです


samui.jpg

その為に暖房機能が付く
バスルームも有ります




次に気を付け頂きたいのが
特にファミリー向けとして
バスタブのフタ

futa.jpg




これが有るのかないのか

(要らないって方もいらっしゃるでしょうけど)



もし有ったとしても
カビだらけでは勘弁してって事になります



ちょっと贅沢な大型バスタブの場合
サイズによってはオーダーって事もあります
そこもチェックですね





よくお客様に指摘されるのが
「追い焚きじゃなきゃダメよ」


komaru2.jpg


と言う点


まあご家族が多ければ
イチイチ沸かし直してたんじゃ
ガス代も水道代も
バカになりません



ただ単純に少人数であっても
追い焚き=節約と言うイメージが有るのでは


ところが決してそうでもないんです



そもそも一旦バスタブで冷えたお湯を
沸かし直すのは
凄く時間が掛かります



案外
熱々の差し湯をした方が
早く適温になる事もあります


furo.jpg



ですので必ずしも〝追い焚きMAST”
じゃなくても
良いかと思いますヨ



その他

浴室暖房乾燥機
シャンプーやせっけんの置場
洗い場の床材など
まだまだ注意点を
お伝えしたかったのですが




スミマセン
長くなって来たので
今日はココまでです


otoko17.jpg











・・・またそのうち続きを書こうかな







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「物件のチェックポイントその⑤」

2018.03.08.09:19


おはようございます
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物件探しがピークを迎えるこの時期



ちょっと前にシリーズ物で綴った
「物件のチェックポイント①~⑥」を
再投稿します


ぜひ参考にしてください

今日はその⑤
以下本文です~~~~




え~賃貸物件を内見する際
注意した方が良いポイントをお伝えする
このシリーズ




5回目の今日はニッチなトコロを攻めまして
〝照明器具”です


syoumei8.jpg




どんな照明器具が
どこに付いているか


内見時にキチンと
確認されない方も居るようですが


これも結構大事でして

otoko17.jpg




例えばお洒落なLDK

syoumei1.jpg



天井が高く
開放感も抜群です




オシャレな空間にはデザイン性の良い
照明が付いてます

syoumei5.jpg







さて、この照明の電球が切れたら
どうなりますか



10-12-5.jpg


3M以上の天井だと
テーブルに乗ったくらいじゃ手が届かない



何とか脚立を用意したけど
今度はカバーの外し方が分からない


これ、リビングに限ったことじゃなく
デザイナーズ系マンションなど
凝った物件で良く起きる事


照明も大事なインテリアですから
カッコにこだわるのは大切ですが

syoumei4.jpg


syoumei3.jpg




カバーの取り外しが非常に難しいのも
困りもの


dakkusu2.jpg



ご契約前には確認した方が良いですね



それと古い物件に限られますが
照明のスイッチが壁ではなく
直接ヒモで引っ張るタイプ



syoumei9.jpg



これは面倒です


まず真っ暗な部屋に入り
手探りでヒモを探し当て
カシャって引っ張ってようやく点く



最近は少なくなって来たけど
要チェックです



同じく古い物件で見られるのが
直管型蛍光灯の照明器具


syoumei7.jpg



これ大抵が天井に直付けで
インテリア的にも
灯りの選択肢的にも不評です


まして古いカバーが付いていると
固まっちゃっていて外せなかったり
外そうとして割れちゃったり



そういうトラブルも起きます



下駄箱の上の間接照明
カッコいいですよね


syoumei6.jpg



でも・・・





照明は
①まず届くのか
②灯りの選択肢が多いのか
③カバーが付いていたら外しやすいのか



そこはチェックした方が良いと思いますよ



以上、今日は照明器具のチェックポイントでした







おわり





・・・シーリングファンなどは動かしてみた方が良いですよ






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「物件のチェックポイントその④」

2018.03.06.09:19


おはようございます
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物件探しがピークを迎えるこの時期



ちょっと前にシリーズ物で綴った
「物件のチェックポイント①~⑥」を
再投稿します


ぜひ参考にしてください

今日はその④
以下本文です~~~~






え~賃貸物件を内見する際
注意した方が良いポイントをお伝えする
このシリーズ




4回目の今日は〝キッチン”です





ああ、いいです別に
料理とかしないんで・・・・

akiru2.jpg



って言う方はともかく
毎日使う重要なアイテムのキッチン




よくお客様から
「2口ガスキッチンでお願いします」


josei9.jpg



と言うご要望を伺います




恐らくこういうイメージではないでしょうか



kittin11.jpg



2口のゴトクと調理スペースが有り
作業がしやすいタイプですね



ところが
同じ〝2口ガスキッチン”であっても


kittin12.jpg


・・これでは2口ガスコンロこそ置けるけど
調理するスペースが無い


しかも全体の幅が狭い為
〝収納量”まで違ってきます




不動産屋が
「2口ガスキッチンですよ」
と言ってもどっちのタイプなのか
十分にチェックが必要です





また電気キッチンでも
電熱線タイプなのか
IHタイプなのか


それによっても違ってきます



ところで
内見する際によく
「あのう、お水を出しても良いでしょうか」


hatena2.jpg




と言う質問をお受けしますが


もしルームクリーニングが終わっていたら
水を出すのは原則お断りしております


jaguti.jpg




業者がシンクの周りまでシッカリと
クリーニングしてくれた以上
一応NGと言うのが
一般的な解釈です





まあ中には水圧チェックと言って
イキナリざぁ~っとやっちゃって
ビックリさせられますが


otoko8.jpg





キッチンのチェック時に
案外見落としがちなのが〝動線”ですね




実際にその場で作業をする目線で
チェックするって事って大事ですよ


suiji.jpg



炒め物をしながら調味料を足したり


まな板で野菜を切りながら
冷蔵庫を開ける

reizouko2.jpg




さらには作った料理を並べる場所があるか



そうした〝動き”までチェックすると良いでしょうね





ワタクシは内見時にお客様に


スーパーから帰って来て
生鮮食品などを
玄関から持ち運び

kaimono2.jpg




ココに置いて
ココで仕分けして
冷蔵庫に入れて・・・・


と言うイメージもお伝えしております




その方が伝わりやすいですよね




以上、今回は〝キッチン”についての
チェックポイントでした





おわり






・・・・掃除のしやすさなども大切ですし













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「物件のチェックポイントその③」

2018.03.05.09:19



おはようございます
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物件探しがピークを迎えるこの時期



ちょっと前にシリーズ物で綴った
「物件のチェックポイント①~⑥」を
再投稿します


ぜひ参考にしてください

今日はその③
以下本文です~~~~




え~ワタクシが勝手に綴っている
〝物件のチェックポイント”シリーズ


今日はその第3弾



「収納」についてです





ワタクシ「収納」についても
独自のチェックポイントが有ります


otoko35.jpg




ついつい収納量や
収納箇所に目が行きますが
その中に結露の跡が目立つかどうか



ソコもチェックです



酷いシミが有れば
その原因が何か
業者に確認した方が良いと思います



ちなみに収納の向こう側が
バスルームだったりすると
余計な結露が起きやすいです

dakkusu2.jpg





或いは収納扉のスタイル



折れ戸なのか
観音開きのタイプなのか
引き違いなのか



これによって
開口面積と家具のレイアウトが
決まって参ります




引き違いタイプは
扉が手前に来ない為
ギリギリまで家具を置きやすい反面
開口面積には限りが有ります



syuunou1.jpg


開けた部分にお目当ての物が無ければ
逆の扉を開けねばなりませんよね



一方の観音開きタイプ


syuunou3.jpg


これだと1度で全部確認が出来るので
出し入れには便利

syuunou4.jpg


但し、空けた際に扉が手前に来るので
家具などの配置には多少の制約が出ます




そして最も優れている(?)のが
折れ戸のタイプ


syuunou2.jpg



これなら一遍に全部開く上に
扉が折れる分、手前への影響も
半分程度



同じ「収納」でもその扉によって
結構変わって来ますから
内見時にはチェックです



図面にはクローゼットと書かれていても
実際にハンガーパイプが無かったり


収納の上部が
天袋式か
天棚式か


これによっても使い勝手が変わって来ます


天袋式はたっぷり入るものの
ウッカリ小さなものが奥に入ると
取り出すのが大変

tenbukuro.jpg





ですから衣装ケースなどが
宜しいかと


一方の天棚式は
帽子とかカバンと言った
小ぶりなモノを置くのに向いてます

tenndana2.jpg


ひと言で「収納」と言っても
なかなか奥が深いです



ご自身のスタイルや荷物の量に有ったものを
シッカリと選んで下さいね



ganbaru.jpg









・・・ロフトを収納のように考えた場合
荷物を持ってハシゴを登れるかソコもチェックですよ








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「物件のチェックポイントその②」

2018.03.04.09:19


おはようございます
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物件探しがピークを迎える
この時期

ちょっと前にシリーズ物で
綴った
「物件のチェックポイント①~⑥」を
再投稿します


ぜひ参考にしてください

今日はその②
以下本文です~~~~




前回は初めて物件を見た時の
〝雰囲気”とか〝第一印象”

案外それを大事にした方が良い!

otoko13.jpg




と言う事をお話しました




今日はもう少し踏み込んでいきましょう



例えば入口にある集合ポスト


posuto.jpg



郵便物が溜まっている部屋が
多いのは要注意ですよ




どんな郵便物が自分宛てに届いているか
普通だったら気にしますよね



それを気に留めないで
暮すような方は
少し心配な面が有ります
(事実、よく家賃滞納者のところに行くと
この傾向が目立ちますね)


09-23-01.jpg




集合ポストのあちこちに郵便物が溢れていたら
その物件ちょっと
気を付けた方が良いと思います


10-04-3.jpg





また、ご案内時にチェックすると良いのが
サッシの開け閉め



これ、大抵は不動産屋がやってますけど
ご自身でも積極的に
動かして見て下さい
(あ、キチンと了解は得て下さいね)




サッシのみならず
雨戸、シャッター、網戸など
スムースに動くかどうか



これで建て付けの良し悪しも
分かる場合が有ります



※注意
網戸はデリケートなので丁寧に




また、クレセント自体にも
ロックが掛かるタイプも有ります


kuresento3.jpg

(これは小さなツマミの上下で施錠・解錠)




kuresento1.jpg

(これは赤・青に合わせて施錠・解錠)



kuresento2.jpg

(これは難易度が高くて、クレセントの下に見える黒いパーツをクレセントに下から差し込んで解錠するタイプです)




で、こうした細かな事は
内見時にイチイチお伝えせず
後日申込⇒契約⇒入居となり




どうしよう
サッシが開かない


otoko22.jpg


な~んてことも起きちゃう訳です





またサッシの一番下に
〝ストッパー”が付いている場合も有ります

sutoppa-.jpg






知らずに力ずくで開けないよう
気を付けて下さい




ちなみにワタシは最初のご案内時から
ソコも説明しております(←自慢じゃん)




とにかく〝良いかも”って思った物件は
遠慮などせず
出来るだけ質問し
出来るだけ自分でも動かし
色々とチェックして下さいね



otoko35.jpg




以上第2回目は
集合ポスト
サッシ類や戸締り



について触れてみました



(あくまで個人的な見解ですけどね)



ganbaru.jpg








・・・遠慮しちゃダメですよ~





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「物件のチェックポイント①」

2018.03.03.09:19



おはようございます
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物件探しがピークを迎える
この時期

ちょっと前にシリーズ物で
綴った
「物件のチェックポイント①~⑥」を
再投稿します


ぜひ参考にしてください






物件を選ぶと言っても
具体的にどうしたら良いのか




何となく予算と場所と
希望だけあっても



その先何を注意したら良いのか
わからない

10-12-1.jpg





そんな方に向けて
物件をチェックする際の
大事なポイントについて
南部不動産なりに
まとめてみたいと思います






今日は第1回目

「その物件の〝雰囲気”」





これね、抽象的過ぎて
ピンとこないかも知れませんが
良いんです




お客様が実際現地に行って
感じたもの


あっ良いな

josei6.jpg




とか


何か暗い感じ

10-12-6.jpg





とか


そういう第一印象みたいなもの



それ案外正しいんですよ



恐らくパッと見て
ゴミが散らかっていたり
集合ポストに
チラシが溢れていたり



駐輪場の自転車が
乱雑だったり




そう言う状況を目にしたら
なんか嫌だな・・・
って印象になるもの




実はそれ正解です!


good.jpg







入居者のモラルが低かったり
管理会社の姿勢がズサンだったり



そういう面は
必ず〝雰囲気”に露呈します




落ちっ放しのハンガー
ホコリを被ってる数台の自転車
転がったままのペットボトルや吸い殻





これらはみな


「この建物要注意ですよ」




と言うサインです



なので
物件に着いたらすぐお部屋に向かわずに
少しだけでも
その建物から発せられる空気みたいなものに
注意を傾けると良いですよ


ganbaru.jpg






〝気”・・・みたいなものも有りますよね



何となく落ち着かない
肌に合わない




そういうのは理屈じゃない部分なので
現地でシッカリ確認して下さい


otoko222.jpg










と言う事で
今日はココまでね


ojigi.jpg







・・・ちゃんとした不動産屋さんはそこも一緒に見てくれますからね













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「3位で良いです(^^♪」

2018.03.02.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


吉祥寺で生まれて
吉祥寺で育ったワタクシ


ですから吉祥寺が
〝人気の街”って言われれば
そりゃあ悪い気はしません


komatta.jpg




ただ、いつの頃からでしょう
吉祥寺が住みたい街No.1と言われ
それが何年も続きました



メディアもこぞって取材に来たし
大手チェーン店だって
「吉祥寺店をドンドン増やせ~!」



gamigami.jpg




って感じで次々と不動産屋が
出店して来ました



その結果
個人経営の老舗の不動産屋さんは
廃業の道へと・・・



それも時代の流れと言えば
そうかも知れません




ホントのところ
住みたい街No.1などと言われて
困惑していたワタクシ


otoko5.jpg




それが2/28 SUUMO発表の
最新データでは
1位:横浜
2位:恵比寿


・・続き第3位が吉祥寺





地元の
「吉祥寺活性化協議会」では
このことを受けて
大騒ぎになってるようです


09-25-03.jpg




でも個人的には
良かった・・・と思ってます




そんなランキングが何かを
保証してくれる訳でもなく
何か逆に
「え~良いじゃん吉祥寺はもう・・・
と言う〝アンチ”さえ
生み出した気がしてました



これからはシンプルに
吉祥寺に魅力を感じてくれる方に向けて
粛々と丁寧に
仕事をしていきたいです





otoko17.jpg






・・これで大手が少しでも撤退してくれたら万々歳ですけどね





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「もっと借りやすく・・・」

2018.03.01.09:19



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


今朝は
“春の嵐”って言われてますが
もうダイジョウブみたいですね




え~どこの地方でも
年々空室率が高くなってる
と言われております



そりゃあそうですよね
若者の人口は既に減少しているのに
相続税対策で次々と
アパートやマンションを建てて



余るに決まってるじゃないですか!


komaru9.jpg





しかし作っちゃった以上
ローンだってあるし
オーナー家族の生活も
掛かってるのであれば
どうしたって入居率を上げるしか有りません


どうしたらもっと借りやすくなるか



その1点に尽きるのだと思います



だったら逆に借りたいけど借りない理由
そこに着目してみては・・・




例えば初期費用
イマドキ何十万円も掛かるって言われると
げ~!
って感じになりますよね





そこで
礼金を無くし
敷金もゼロにし
変わりに保証会社の利用を条件にして
清掃代だけ頂き
カギ交換もオーナー負担



とにかく最初に掛かる費用を
グッと安くしてあげ


Wi-Fiとか無料にして
負担減を訴えると
興味を示す方が増えるのだと思います


shame2.jpg



さらには電気・ガス・水道など
諸手続き


これも
面倒ですよね




これだって代行サービスがあります
その費用もオーナーが負担してあげれば




「じゃあ決めちゃおうかな」

10-12-1.jpg




って感じになるかも



或いはね
欧米みたいに
ルールさえ守れば
ルームシェアも自由

いきなり音楽に目覚めて
楽器を弾いてもOK


ネコだっていきなり拾って来ちゃっても
オトガメなし


02-22-3.jpg




全ては自己責任


そんな物件にしたら
拘束やルールが嫌いって人でも
「住んでみたいな」
って思うかも知れません


nakayosi3.jpg






まあ、とにかく借りる際の負担を減らしてあげる

新しい生活に夢を抱ける



この辺りに尽きるのかと思います




komatta.jpg







毎回同じようなこと言ってスミマセン・・








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