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「希望を持って」

2016.12.27.09:13


おはようございます。
吉祥寺の小さな不動産屋、南部不動産のコツコツBLOGです


このブログも今年は今日で終了
結構しんどい時もあったけど
どうにか続けて来れました


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実は
私の仲間には
何十年間も休まず
ブログを書き続けてる方

或いは毎日複数のブログを書いてる方


そんな゛超人”みたいな方が居て
大いに触発されております


でも・・・


最終的には
一周回って
自分の為に書き続けている


なんかそんな気がします


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誰かに届ける事が出来ればいいな
別に約束事ではないけど
発信するにも力が要るし
それを待ってる方が居ると
信じられる力



それが揃う事で
続けて行けるのかなって
思ってます


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1年間、読んで下さって有難うございました


また来年の5日から
よっぽどのことが無い限り
年末まで
仕事同様ブログの方でも
突っ走るつもりです





皆さま
どうぞ良いお年をお迎えください



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「ここから」

2016.12.26.09:05


おはようございます。
吉祥寺の小さな不動産屋、南部不動産のコツコツBLOGです


え~いよいよ今年も残りあと僅か。
今日、明日くらいが最後って方も多いのでは


毎年、年末年始休暇になると
風邪をひく・・・・



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そんな方居ますよね


それって「気の緩み」も
少しは影響してませんかね?


ああ、もう休める


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その途端、一気に張り詰めていたものから
解放され
その隙間にウィルスが・・・


って事で、今日からが大事!


ココから年末年始、良い意味で緊張感を持って
頑張って行きましょう!



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私の場合、29日の午前中まで仕事
午後から墓参り~正月の買い出し


30日だけ奥様と過ごし
31日はゴルフ(←罰当たりだよなあ

元旦は最も苦手な母親を自宅に招き拷問のような1日を過ごします
で、まあ2日~3日はガッツリ箱根駅伝

4日から事務所にこもって事務作業


こんな感じで結構バタバタしそう





その間、ブログは・・・。

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スミマセン
出来れば5日から再開って事で
ご容赦下さい




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あ、明日まで書くつもりです








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「エルボ管・・・」

2016.12.25.09:12


おはようございます。
吉祥寺の小さな不動産屋、南部不動産のコツコツBLOGです


え~不幸はどこからやって来るか分かりません



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昨日のクリスマスイブに引っ越して来たお客様
現地に来て搬入作業が始まったのが
午後5時・・・。


世間ではクリスマスプレゼントだ
ケーキだ
パーティーだ

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・・・って雰囲気の中
始まった引越でしたが


まもなくお客様から電話が掛かって来て

「あのう、すみません、洗濯機の排水ホースを
繋ぐ管が見当たらないんですけど・・・・」



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って言うんです!

あれ?
エルボ管でしょ


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いやいや
ちゃんと確認したはず


たまに前の住人が洗濯機の排水ホースごと
「エルボ管」を持って行っちゃうケースも有るけど


今回は残して行ったことも確認済み


ではなぜ?


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まさかとは思うけど
その部屋ってしばらくは
様々な業者とお客様が内見したんです



いやいや
確固たる証拠も無いのに
疑っちゃいけない



とにかく事務所に有った最後のストックを持って現地に行き
何とか暫定的に処理出来ました


あの
ごくわずかな
ひん曲がった管が


たまに我々管理会社の首を絞めてくれます



メリークリスマス🎵


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「火の用心」

2016.12.24.08:55


おはようございます。
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先日、新潟の糸魚川で起きてしまった大火災



恐らく
最初の火元の段階では
小さな出火だったのでしょう


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それが瞬く間に燃え広がり
未曽有の大火災となってしまった訳ですが


今日はクリスマスイブ
それぞれのご家庭で
ケーキにキャンドルを立てて
火を灯すって所も多いかと・・・




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くれぐれも火の始末だけは
気を付けて下さいね



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自分の大切な家財や不動産だけではなく
たくさんの思い出まで
全部失ってしまう火事


ましてその失火が
他の家庭の平和や幸せまで
一瞬にして奪うものだとしたら


今回の大火災
教訓にしなきゃいけませんよね


皆さま
メリークリスマス



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そして改めてキチンと「火の用心」です!

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「残念な営業・・・」

2016.12.23.09:22

おはようございます。
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え~この業界ではマイソクやアットホームと言った
情報を配達する業者を使っての伝達
レインズやFAXによる流通などの他
未だに営業担当が物件のチラシを持参する
スタイルも見られます




そのメリットと言えば
「確実に相手に渡せる」
ことや
「熱意を伝える」
って事の他に
「直接言葉によって誌面に無い情報を伝達することが出来る」
と言うメリットも大きいと思います


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具体的に言うと
「こちら、もう少し賃料の交渉も可能ですので
と言った、誌面上では謳えない
〝ニュアンス“もやり取りの中で伝える事が出来ます



勿論、ただ
「宜しくお願いします」
とだけ添えてすぐ次の店に行ってしまう方も居ますが




やはり折角時間と労力を費やす訳ですから
強く印象に残る意味でも営業力は重要かと思います
そうじゃなければ単なる「メール便」と大差は有りません



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さて、先日弊社に某管理会社の営業さんがチラシを届けに来てくれた時の事。
その女性はどちらかと言うと「やる気」は満々
まだ採用されて日が浅いものの、毎回

「どうでしょうか?」


などとチラシを見せながらこちらの反応を
確認する姿勢には好感が持てます



ただ、どこかに〝ズレ“を感じてしまうのです


例えば
「この物件、本当にお奨めです。ワタシ写真を撮って来ました」
と言うのです
ね~!ここまでは良いでしょう!

ところがその写真は彼女の携帯の中・・・。


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う~ん





友達同士ならそれでも良いでしょうけど、これは仕事
撮影した写真をどうやって客付け業者に使ってもらうかって考えたら
携帯画像はちょっと無いんじゃないかと・・・。
そう考えてやんわりと指摘しました



さらにその物件の最大の問題点が
2年間限り」と謳っている点なのですが


この「定期借家契約」にも大きく2種類に分かれまして
最初から「再契約不可」の場合と
事情によって2年後も居住の可能性を見出せる「再契約可能」型と
これによって紹介出来るお客様が
マッタクと言っていいほど変わる訳です



当然ですがその点を伺うと
「え~っと、分かりません」って・・・


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こうした営業じゃ使えませんよね。
勿論彼女一人の責任と言うより
そのレベルで送り出す会社側の認識の甘さに驚かされてしまいます



どちらにせよせっかく時間と労力を掛けて回るのですから
もう少しキチンと準備して廻って欲しいと思いました

う~ん、残念


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「期日厳守で」

2016.12.22.09:07


おはようございます。

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え~ワタクシ達の仕事の中には
入居者様からお家賃を集金して
オーナー様へ送金する

集金代行業務

と言うものが有ります


毎月一定の期日までに
全員の家賃を領収し
大家さんの口座へ振り込みます


これね、キチンと納めてさえくれれば
案外簡単な作業なんですが


中には残念ながら
遅れたりする方も居る訳ですよ


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で、こっちから
「どうしましたか~?」
「まだ未入金ですよ~!」
「大丈夫ですか~?」


てな感じで催促します


これがなかなか大変で
言っても支払って貰えない場合
ややこしくなってきます


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さて
今年も残りあと僅か

今月末には1月分のお家賃を
入金して頂くのですが


通常の月末と違って「年末」でもあり
金融機関は大混雑

なかには実家へ帰省
何処かへご旅行

って方も居るでしょう

いずれにしても
期日を厳守して欲しい~!


と言うのも
現実的には1月のしょっぱなに催促など出来ません


はい、我々にも年末年始休暇が有り
実際に未納の場合
アクションを起こせるのは1月5日以降・・・



オーナー様には毎月7日前後に送金している物件もあり
猶予期間はほとんど無し・・・。

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という事情です

是非とも期日厳守でお願い致しま~す




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「定休日ですけど」

2016.12.21.10:35


おはようございます。
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え~今日は定休日です
なのにまた会社に来ております



なぜだ?
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あ、家に居場所がない・・・!?


もしや借金苦で仕方が無く・・・


と言う訳でもなく
ただやらなきゃいけない作業が残っているから


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って事で休日返上で頑張ってます




水曜日の良い所は
他所の業者も休みが多く
静か・・・・ってところ


さらに店自体は閉めてるので
まあスーツでもなく
気楽な雰囲気で進められるって事も良いっすね
ランチにはビールも飲めるし


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そして

今日は特に年賀状との闘い

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この先も契約だ、引っ越し立ち合いだ


と予定が埋まっているので
こんな日こそチャンス・・


でも!

もう言ってもいいですか


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年賀状

特にもう何年も逢ってなくて
形だけ・・・って関係の場合



いい加減ヤメテも良い時代じゃないでしょうか?

案外先方もそう思っていたりしてね

「今年で最後です!」

って入れちゃえればスッキリするんでしょうけど
やっぱり現実には無理だよなあ





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2016.12.20.09:13


おはようございます
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え~この仕事をしておりますと
同業者から様々な募集チラシを受け取ります
その中には思わず



「何だよこれ・・・」


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などと思わされるものが混じっております



例えば、以前よく見かけたのが
「当初の半年だけ家賃○万円サービス
と言うもの


いえ、これだけなら良いんです
お客様にとってメリットのあるハナシですから


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ところがね、例えば
賃料80,000円
と大きく謳っておき、小さな文字で
「7か月目からは100,000円になります」
となっておりますと、些か事情は異なって来ます



実際には同じことですが、明らかに安い賃料を前面に打ち出し
ともすれば〝勘違い“そのものを狙っているかの如き手法



この場合やはりキチンと、
賃料100,000円
と表示し
「ただし、当初の6か月間だけ2万円サービス」
と表記するのが広告をする上でのモラルかと思います



だって先の例だと
「うげ、7か月目から上がるの!」


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ってお客様に思われますって


特に賃料の中途変更は振込をするお客様が
いっそうの混乱を招きますって
一定額じゃないので口座振替だって7か月間出来ないし


それと。
期日が数日しか残っていないのに
「今月末までのご成約なら・・・」
と言うキャンペーンの告知


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これも困りますよね

先方の気持ちも分かるけど・・・

例えば月末まで「残り3日間」
なんて場合、どう考えても
不健全な雰囲気が出ますって



って事で、エンドユーザー様の目に触れるチラシには
もっと最新の注意を払って欲しいものです




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「年超すか?・・・」

2016.12.18.09:17


おはようございます。
吉祥寺の小さな不動産屋、南部不動産の地道にコツコツBLOGです


さて、今日で12月も残りあと2週間。
このタイミングでお申込を頂くと
悩ましいのが


年内に契約するか
年明けに持ち越すか

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という問題です




個人的には
年内に終わらせてスッキリと新年を迎えたい気持ちと
来年の〝楽しみ”に残しておきたい気持ち


どっちもありまして・・・



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それに肝心のお客様のスケジュール

客付・元付業者それぞれの〝思惑

大家さんのご事情




これらが複雑に絡んでくるので
そう単純には進めませんし・・・




昨日、一昨日と頂いた2件の入居申込・・・




ううう、どっちにしようかなぁ


暮れと正月って何が起きるか分からないから
やっぱり早い方が正解でしょうね


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餅を喉に詰まらせて・・・みたいなことだってねぇ







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「吉祥寺って・・」

2016.12.17.08:54


おはようございます。
吉祥寺の小さな不動産屋、南部不動産のコツコツBLOGです


今朝も「めざましどようび」って番組で
”吉祥寺の物件特集”みたいなものを放送してましたが。


TVにせよ雑誌にせよ
吉祥寺って相変わらず取り上げられる機会が多く
正直なところいちいちそれに
ワクワクすることもなくなっちゃったかもなあ



「あ、またやってる」





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って言う程度の時も。



実はかつては私もTVや雑誌の取材を受け
数回オンエアされたり雑誌で取り上げて頂いた事が有ります


その際の反響は驚くべきもので
やっぱりメディアって凄いなあ・・・



とは思ったけど、
一方で取材されるときの「拘束時間」も
想像以上に大変で
以来、断ってばかり


時に
「吉祥寺だけが住みたい街ですか?」


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などと漫画で扱われ
現在ではドラマ化されて地上波で放送されてます


一時「住みたい街No.1」としてクローズアップされ過ぎた吉祥寺


これからはあんまり目立ち過ぎることなく
イイ感じでお願いしたいなあ





a~a




な~んて街の不動産屋は
都合の良い事を想っております、ははは








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「不動産屋が不動産屋を・・」

2016.12.16.09:14


おはようございます。
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え~、世間の常識では信じられないと思いますが
そこらヘンの不動産屋であるワタクシが
他所の不動産屋に伺ってエラそうに
「ああだこうだ」
言っちゃってます


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はい、今日も午後から業務をストップして
2社回ることに・・・。



目的は(業者の)サイトをチェックしながら課題をあぶり出し
色々と意見交換をしようと言うもの。

ま、簡単に言えば゛コンサル”です。


で、それをするワタクシは勿論コンサルタント業でも何でもなく
ヤッパリ普通の不動産屋。
しかも!
特にITに強いとかって訳でもない・・・。



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むしろどっちかと言えばアナログ派


そんな不動産屋がブロックのキャプテンに任命された以上
何かしなきゃ!って思って始めたのが
この゛業者訪問”です


その店舗に行くことで見えてくる問題
地域にお邪魔することで分かる問題


まあ、そんなところしか出来ないけど
せっせと訪問を繰り返しております。



忙しい時にはちょっとだけ段取りに追われますが
それを補って余るほど
自分自身の為になります


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他所を見て
改めて気付かされることってたくさんありますよね。


今日も自身の課題と向き合う為にも
行って参ります!




で、まあ、終わったら親睦会~




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「学びました」

2016.12.15.09:07


おはようございます。
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え~ワタクシ、この3日間で実にたくさんの方とお会いし
多くの事を教えて頂きました


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その中でも圧巻だったのは「@ドリームデイ!」での7名の論文発表




論文そのものは事前に審査員として何度も読んではいたけど
ヤッパリ本人の発表に勝るものなど無いですって。


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ご自分の声で発する゛熱い思い”を聞き
改めて真面目に仕事することの大切さ。。。


みたいなものを痛感しました。




日頃、一生懸命やってるつもりですが

まだどこかに甘えみたいなものがある筈だ!


もっともっと仕事に対して真剣になれ!


そんな風に゛喝”を入れられた思いです。


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この2日間で新規のお問合せを数件頂戴してます
また、以前お話しした方から
「丁寧な対応に感謝します、ぜひ御社でお借りしたいので・・・」

と言うメールも頂いてます
(バタバタでまだちゃんと読んでないけど


と言う事で、多くの方のご期待に沿えるよう
今日からまた一層ガンバリマス!



(うう、1個も面白いネタを入れられなかった)


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「休めます」

2016.12.14.09:30


おはようございます。
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超~寝不足&二日酔い気味っす。

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今日は水曜日なので定休日です。
って言っておきながら
毎週毎週、何だかんだ
事務所に来てはテキトーに仕事してました


「好きだから」


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って言うよりも

「不安だから」

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って言うニュアンスの方が正確かも・・・。


そんな不安感だらけの経営者ですが
今日は完全休養。

って言うか、朝5時台にお迎えが来て
千葉のゴルフ場に来ております。


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全国から集まった仲の良い同業者12名が集い
ゴルフコンペを行っております。


ワタクシはこの秋から傷めた左肩が治らず
スコアはもう気にしてません(笑)


専ら飲んで騒いで・・・の担当。



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ま、とにかく気分転換して
明日からまた精一杯仕事に打ち込みます!







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「@DreamDAY!」

2016.12.13.09:05


おはようございます。
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え~、今日はホームページの「日記」や
Facebookにも書いてるように
大きなイベントが有りまして。

ワタクシ、午前の部で
他のキャプテンともども壇上に上がります

で、何をするかと言うと。



今年1年、各ブロックで行われた勉強会で集まったたくさんのアンケート用紙。

そこに書かれた「お悩み」で最も多かったのが


「反響が足りない・・・」


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と言うもの。

で、それをテーマに
フリーディスカッションをして欲しい・・・

そう言われまして。



7人で喋るのでどんな感じになるのか
どんな方向に向かっていくのか
自分自身も分かりません。


そもそも
「これすると反響がグ~ンと上がりますよ」


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みたいなテクニックなど無い訳ですし。


結局、自社の存在を多くの方に知ってもらい
ファンを増やし
リピーターになって貰う


それなんですよね。



じゃあ、まずどうやって自社を知ってもらうか。
例えば検索した時1ページ目になかったらもうダメな訳です。
だとしたら

どんなワードだったら大手に勝てるか

そういうリサーチをして
対策を講じているか
(あ、スミマセン、この先は会場でお話ししないと


とにかく地味で
面倒で
近道など無い作業



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それでもコツコツと続けていく事が大事だと思います。
但し、哀しいかな゛無駄な努力”ってものも有るので
少しでも効果的で
自分に合った方法を見つけ
続けて行けば
いつか必ず小さな成功体験が待ってます・・・。


それを重ねていきましょう!


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って、私自身、全然成功したなんて思ってないので
これからも一緒に勉強していきたいと思います。


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さて、いざ出発~!




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「近い将来」

2016.12.12.09:22


おはようございます。
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もうね、ゼッタイ変わっていくと思うんですよ
賃貸契約時の諸費用って。
これだけ空室率が高くなっている昨今
今までと同じやり方ではこの先通じなくなってくると思います


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あくまで東京の場合ですが
一昔前って敷金2か月、礼金2か月
これが゛定番”だった訳です。
酷いのだと礼金2か月敷金3ヶ月な~んてのまであったし。



それが今では礼金ゼロ(&敷金1か月)が多くなってきました。


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フリーレントだって有るし
以前よりも初期費用が減って来てますよね



この傾向、ドンドン進むと思います。



ワタクシの想像ですが、いずれ必ず
礼金0円
敷金0円
保証料0円(オーナー負担)
24時間緊急対応サービス0円(管理会社負担)
鍵交換代0円(オーナー負担)
火災保険0円(オーナー負担:保険会社も新しい商品を用意すると思います)
仲介手数料0円(オーナー負担)
清掃代(退去時)面積により応分の負担


恐らくこんな感じの諸費用になるのかなって思います。


従って、契約者の負担は家賃だけ。

これだったら気軽に引っ越せますよね。


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その代わり、オーナー様側も
短期解約違約金として
1年未満2か月分
2年未満1か月分

を設定し、不動産経営を安定化させる・・。
オーナーの負担が増える図式ですが
空室が増え続ける以上
やむを得ないかも知れません



あくまで個人的な゛予感”ですが
方向性としては間違ってないと思います、はい。

(責任は取れないけど・・




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「今週は・・・」

2016.12.11.09:20


おはようございます。
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12月も半ばを迎え、毎日バタバタですが。
それもいよいよ今週が正念場
明日は午後から不動産支援ソフトメーカー主催のイベントの打ち合わせ。


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全国各ブロックのキャプテンやメーカーの首脳陣が集い
翌日のディスカッションについて
来年の方針
具体的な課題や方策など
それぞれ意見をぶつけ合うミーティングが有ります

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インターネット不動産に限ったことではないけど
ナントっても゛反響(集客)”が低ければ
良い成果も望めません。


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その辺りの事をどうしたらいいか
これって言う明確な答えが無い、いわば゛不毛の世界”へ繰り出していく作業です




で、翌日がその本番。
午前中だけですが、登壇して7名でのディスカッション。


「好き勝手言って下さい」




って言われていても300人以上の前で
果たしてどうなりますか。


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午後からは論文で受賞された7社のスピーチ。
さらには懇親会
恐らく2次会、3次会・・・。


そして翌朝は5時起きで親睦ゴルフ。
これはもう丸1日拘束されてポンコツに。。。


で、金曜日がまた業者訪問と業者来訪の
ダブルヘッダー。

その間も待ったなしで募集だ、巡回管理だ
お届けだ、SNSだ・・・って。

大変だけどぼやいていても仕方が無い
とにかくガンバリマス。


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皆さまもこの先、体調に気を付けてお凌ぎ下さ~い






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「飼える・飼えない」

2016.12.10.09:22


おはようございます。
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大抵の賃貸借契約の場合
「禁止事項」に〝ペットの飼育”というものが有ります。

ウチの場合、大体90%くらいがそうじゃないでしょうか。

なので、普通の契約だと〝一切生き物が飼えないのか!?”・・・。
と言うと、そうでもありません。



例えば飼っても良い代表的な生き物として「金魚」があげられます。
縁日の〝金魚すくい”でゲットした金魚。


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アパートやマンションでペット飼育不可となっていても
この程度なら問題ありません。


ただ、同じ魚でもあまりにも水槽が大きかったり
(アロワナ級のサイズね)
余りにも水槽が多かったりすると、
重量などの問題が出るので〝不可”になるかと・・・。




ウサギなどは基本的に不可です。
(可愛いですけどね

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これらげっ歯目はとにかくあちこち齧るので
退去時までに大変な事態になったケースが多々ありました。


まあ、ギリギリの線でフクロモモンガとか
あの辺はセーフかも。



実は小鳥も難しいですね。


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可愛いけど、鳴き声が近所の苦情になる場合が有り
管理会社として推奨は出来ません。



あとはまあ、シッカリ管理が出来るのであれば
小さなカメ(カミツキガメとかはダメですよ)や爬虫類系は
OKと言うか、飼ってもほぼ発覚しないかと思われます。


最後に。
お部屋が不衛生なあまり
飼う積りが無くてもネズミとか自然に飼っちゃわないように
お願いしま~す


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「マイペース過ぎ・・・」

2016.12.09.09:25


おはようございます。
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え~少し前に、飛び込みで来たお客様のハナシです。
そのご夫妻は今、都内の高級マンションにお住まいですが

「貯金したいので」


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と言う理由で、かなり老朽化の進んだ古アパートを見に来たのです。


恐る恐るご案内すると
「こういう古い物件も良いですね」


と言い
「明日申込書をFAXします」

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と言ってくれたのです。



翌日、今か今かとFAXが届くのを待っていましたけど。
とうとう終業時刻になっても届かない。

(ま、記入に手間取るケースも有るし・・・

と解釈し、翌日に。

でもその日もFAXは来ません。
(ありゃ~、これはキャンセルかも・・)


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と、半ば諦め、その物件の募集を再開してから数日後
突然そのお客様が事務所に来たのです。
入居申込書を持って。


「明日申し込む」って言ってから約1週間経過したことについての説明など一切無し。


それに1週間の間に他のお客様がその物件を決めちゃうかも・・・っていう思考も無かったみたいですね。



それでもまあ、無事に申込みとなった訳ですが。


今度は契約日が決まらない。


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仕方が無く
「では時間が作れた段階でお電話下されば、こちらも極力合わせますので」
と言う事に。
それから数日後。
また電話も無いままイキナリのご来店。



「お金持って来ました」
と、言うのですが、住民票など必要書類は
「忘れました」
と言うのね。



しかも驚かされたのが
え!ハンコ要るんですか?
と言う台詞です。
これ、繰り返し何度も説明し、書面にても明記しているのですよ。


契約して貰うのは有り難いけど
何ともマイペース過ぎませんかね・・・。



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「「特効薬」

2016.12.08.09:22


おはようございます。
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え~賃貸物件が供給過多のこのご時世
世にいう〝不人気物件“など
残念ながら簡単に埋まってくれません


・礼金をゼロにしたところで
・家賃を下げたところで
・フリーレントを付けたところで


決まらないものは全然決まらない・・・。


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ならばいったいどうしたら良いものか・・。



簡単に言うと
「部屋が見つからない・・・」
と言う方の目に留まるような条件にする事が解決策です。


ここでシングルの不人気物件の定義を確認すると・・・。


① バス・トイレ別々じゃない物件
② 洗濯機置場がベランダとか外廊下
③ キッチンが電気コンロ1口タイプ
④ 収納スペースが無い、或いは極端に狭い
⑤ 1階


ではこうした部屋を人気物件に替える為の特効薬は・・と言うと。




それはもうズバリ条件の見直しです。


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例えば1階の部屋の人気が無いのであれば
「1階のみ、ルームシェア相談」ってしてみては。


1階ならば階下への配慮は不要ですからトラブルの発生は少ないと期待して・・・。

また洗濯機置場の件ですが
「外だと汚れる~!」
と文句を言うお客様に洗濯機代サービスプランは如何でしょうかね


一番手頃な価格帯なら3万円前後です。
これくらいオーナー様が払うって言えば
「じゃあ外でも良いかも
って言う人も居るのでは・・・。
(また、洗濯機を持ってる方には3万円分サービスとか)


ミニキッチンの方には
「毎週1回分のデリバリー代サービスプラン
と言うのも一考ですよね。
1回2,500円程度なら4回で1万円。
この程度の負担で空室が埋まるなら嬉しいハナシですって。
自炊しにくいでしょうから、それをネタにしたサービスです。


ま、これらはあくまで突飛な私案ですのでこの先も色々と考えてみましょう・・。



でもな~本当に特効薬が有るなら世の中こんな苦労などしないって・・・



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「休めない・・・」

2016.12.07.10:03


おはようございます。
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え~ウチって゛水曜定休”ですが、実はもう何日も休んでません。
あ、とは言っても朝イチからスーツ着てガンガン仕事~!

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ってモードではなく

どちらかと言うとこんな感じ


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それでもまあ、今日だって10時には出社し
溜まってる作業をゆるゆる進めております



あ、そういえば宮古島から帰って来て
そのまま夜7時位から仕事した
って日もありましたね



ここまでくると゛仕事熱心”とかいう次元ではなく
或る種の゛病気”かもね。


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あ!さすがに、来週はゴルフコンペなのでさすがに完全に休日となるはず!



今日も時間が許す限り
せっせと事務仕事を進めようっと。


ちなみに、もうお分かりでしょうけど
飲み物はこっちです


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さあて、頑張ろうっと







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「解釈の問題・・・」

2016.12.06.09:25


おはようございます。
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先日弊社で起きた問題です
とあるマンションの入居者が契約更新に来て下さった時の事。

開口一番
陽当りが悪くなったら家賃は安くなるの!?」



と言うのですね。


聞けばその方の部屋は4階の南西角部屋
入居当初は周囲に高い建物も無く、見晴らしも陽当りも申し分のない環境だったのですが・・・。

時代の流れで次第に高層建築物が増え、以前よりずいぶんと陽当たりが悪くなって来た、と仰るのです。

そしてこの度、隣地に18階建てのタワー型マンションが建つことになり、いよいよ
「ベランダまで真っ暗になるじゃん!」


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と言い出しまして。


そしてその矛先は
「こうなったら家賃って下がるよね」


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と言う理論へ。


確かに家賃の査定には「住環境」も重要。
陽当りが良いか悪いかは、物件を決めるに当たって重視される方が多いですよね。


ですので当初は良かった陽当りが今では全然陽が差さない・・と言う事は、著しくその部屋の〝価値の下落“と捉えて良いと思います。


しかしながら、その一方で貸主側の〝落ち度“としてこの問題を捉える訳にも行きません。



自治体が許可した高層マンションの建築の責任をオーナー様が負担する。
それも少々違うのではないか…と言う思いも過ります。

こうした状況に一定の理解を示して下さるオーナー様なら良いのですが、今回の家主は
「だったら(更新しないで)出て行けば良いじゃない」


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と言う考え方なので、情に訴えるのも無理。

結局
「事情を伝えてみます
とだけ約束して更新を済まされました。


解釈は分かれるところですが、個人的には或る程度の賃料見直しはやむを得ないと思うのですが、皆様はどうお考えでしょうか。



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「大家さんシッカリ!」

2016.12.05.09:23


おはようございます。
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世の中には自宅の敷地にアパートやマンションを建設するケースって結構有りますよね。

広い土地をお持ちで、相続税対策をしようと思えば、まず真っ先に考えるのが、マンションやアパートの建築です。
多額のローンを組めば、相続の際、資産から借金の分を差し引いてくれる。
或いは土地の評価や家屋の評価は金銭や有価証券より遥かに低く見てくれるので有利



ところが、ここに落とし穴が有って・・。

それは勿論〝返済“



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そう、ローンを組んだ以上、予定通りの返済計画を履行しなければならない訳です。
その為に予め予想される建築コストや家賃収入を元に頭を悩ませつつ計画を進める訳です。

紙上の計算とは言え、過去のデータに基づき



「これなら大丈夫」


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と言う返済計画を組んで工事も終わり、予定通りの家賃で無事満室となった訳ですが・・・。



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その大家さんには大勢のご家族が居まして。
お嬢さんたちからは
「良いなあ~私が住みたい
と言うお世辞とも取れる嬉しいコメントは当初から頂いていたんです。



そうして数年後、2階角部屋が空いた際
「実はね、今度ウチの娘がその部屋を使いたいって言うので
と家主から聞かされ募集はストップ。


その後、他の部屋が空きますと
「そこは次女が・・・
と、またオーナー様のご家族が利用なさる・・・。



これでは弊社の仲介手数料が入って来ない…と言うジレンマも正直有りますが。
それよりも次の台詞には参りました。

「いや~返済が厳しくて」


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って。

そりゃあそうでしょ、大家さん!
良い部屋から順に家族が住んじゃったんですもの


ま、お嬢さんからすれば〝古い自宅よりも築浅の自分のお城GET!“で大喜びでしょうけど。
娘に優しいのは良いけど、返済は待ったなしですからね、気を付けて下さいね・・・。



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「家賃だけでOK」

2016.12.04.09:23


おはようございます。
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え~、先日物件データの入力をしておりますと。
その中に
敷金0!礼金0!

という見出しが有りました。


これはまあ、たまに見るので驚く事もないけど。
さらに
当社貸主物件に付き、仲介手数料もゼロ!
と来ました。





(ほうほう、向こうが全部出してくれるんだ



と、こちらも感心。

するとさらに
火災保険無料
保証会社の保証料も無料
鍵交換代も無料


契約時には〝家賃だけでOK"
と言う、驚くべき文字が踊ってるじゃありませんか!



何なんだこれは!


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で、よ~く見ると、その代わりに
「○○倶楽部月会費5,000円」
と書かれてます。


どうやら、この毎月5,000円と言うもので
その他の諸費用を賄うようです。



毎月5,000円ですから2年住めば12万円。

さらに長く住めばこれはこれで結構な出費になる訳ですが。


一方で、初期費用が高くて引っ越せない


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・・・って方たちにしてみれば
ひとつの選択肢が増える方法ですよね。



まあ、良い悪いの問題ではなく
これからはお客様に選んで貰う為に
様々な工夫が必要だって事、痛感させられました・・・。



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「夜の案内」

2016.12.03.09:22


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先日、同じマンションを2度ご案内しました
1回目は午後の2時頃。


基本的に物件を見て頂く際は
昼間の様子をお薦めしてます。

理由は2つ。
①陽当り具合がご自分の目で確かめられる
②照明が全て付いてない場合、暗くて見辛い


実際に日が落ちてから物件へお連れして
「ここ、昼間だったら陽当り最高ですよ~!」



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って言ったところで
所詮は言葉だけ・・・。

実際にサンサンと日光が降り注ぐ様を見て頂いた方が
遥かに説得力が増します。

或いは、照明器具が付いてないと
懐中電灯(って言ってもイマドキはスマホのアプリですが


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で見て頂く・・・と言うかなり難儀な内見となります。







と、ずっと思っていたんですが。


先日のご案内。

もうすっかり日も落ちて周囲は真っ暗。

その中をお見せしたら
逆に生活感が出るわ出るわ。


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はい、陽当りこそ分からないものの
実際、その部屋に居る時間帯の様子が確認出来まして
(仕事が終わって帰宅したであろう時間です)

むしろそっちの方が大事じゃん!


と、25年もこの仕事をしていて
初めて気付きました!


って事で、これからはオファーが有ったら
遅い時間帯でもご案内しようっと


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そのぶん飲むのはガマンですけど・・・。


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「残念な管理会社」

2016.12.02.09:22


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え~管理会社さんの中には大きな勘違いをしているトコロが有ります


こちらは物件の空き状況を確認するために電話をしますが。
露骨に横柄な態度。


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「お忙しいところ恐れ入ります」
って言ってもスルー。
物件名を言っても

「えっ」

とか言われます。

これって明らかに
物件を管理している側の方が偉いんだからね



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と言うスタンスですよね。



最近は物件がダブついてきて
むしろお客様を付ける側の方が稀少な雰囲気にも拘わらず


そんな中、私が好きな管理会社さんが有りまして
こちらより年上にも拘わらず、とても丁寧に対応してくれて
しかも
「いつもありがとうね


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などとねぎらいの言葉まで掛けて下さる・・・。


そんな素敵な担当者が有る時゛定年”を迎えてしまいまして。

それでもまあ゛社風”みたいなものが
引き継がれるのでは・・・!


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と、期待していた私の心は
木っ端微塵に打ち砕かれました。




次の担当者の第一声。
その声は明らかに若いけど
「ん、ナニ?」
的な態度。



まだこちらの業界内の立ち位置や年齢など
知る由もないうちからこの態度・・


以来、そこの会社の物件からは自然と遠ざかってしまったのは
言うまでも有りません。


うう、良い物件は有るのに、残念な管理会社さんです、はい。


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「困るのが・・」

2016.12.01.09:22


おはようございます。
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え~管理会社の悩みの1つに
゛駐輪場”の問題があります。


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駐輪スペースに置かれた自転車。
その中にはどう見たって
誰も使って無い雰囲気の自転車が有ります・・



埃を被ったまま1年くらい置き去り。


名前が書かれていれば住人に確認できますが
大抵は無記名。


まあ恐らく使ってないのでしょうけど
でも、住人のどなたかの物と言う可能性も拭い切れません。




従って勝手に処分という訳にも行かず。



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そんな自転車が下手をすると2台、3台となってくると
もう黙認できません。



仕方が無く、゛貼り紙”をして所有者に名乗り出てもらうよう
促す訳ですが。




一定の猶予期間を待っても
まあ大抵はリアクションも無し。



で、結局、オーナー若しくはこちらで処分代を負担して
撤収となります。


さらに厄介なのが、住人じゃない人が勝手に停めてる自転車。
これにも住人の友だちが乗って来るケースも有って
一概に警察沙汰って訳にも行かないけど



駅近の物件では勝手に゛無料の駐輪場”として
利用する大バカ者も居て



こんな感じで、私ども管理会社の仕事は増える一方です・・・。


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