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「防水パンって」

2019.04.21.09:33



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



今日から平常営業です(笑)




え~お客様を物件に
ご案内してますと
たまに言われる事が有ります




「あれ、この洗濯機置場って
無いのね、あれが・・・」


10-12-6.jpg




はい、この場合の「あれ」とは
恐らくこのことを
指しているのでしょう




10001コピー





洗濯機を乗せる
〝防水パン”の事ですよね





確かに多くの集合住宅
とくに2階以上の場合
洗濯機置場によく見掛けます






一方、全くこれが
付いていない場合も有り



「ええええ~!
無くて大丈夫なの?」


10-12-5.jpg



などと
問い質される時も有りますが・・・






そもそもこれって
何のために有るのでしょうか




実は・・・。

万が一水が漏れた時
これで受け止めてくれる

josei3.jpg



そう思っている方が結構います



だから無いと心配・・・って事に




え~多くの方が
誤解されているようですが

本当に洗濯機が壊れて
水が溢れたら
こんなもんじゃどうしようもない




大量の水が零れてきたら
こんなもんじゃあ意味が有りません



bousuipan2.jpg



確かに大昔の洗濯機であれば
水位計も無く
注水した分だけドンドンと溢れる・・・


そういう時代もあったでしょう
でも今は自動で水位が設定されてますし



諸説は有りますが
例えば洗濯機全体が結露した際に
その水滴が直接床に落ちない為


脱水時、洗濯機の揺れを少なくする為


嵩を増して排水の勾配を確保する為




等々、考えられますが
ハッキリ言って無くても別に構わないもの



そして最近はこのように
キャスター付きまで登場してます


bousuipan3.jpg


これは移動させることで

掃除がしやすい!

と言うメリットが有りますが


見ての通り漏水時には
何ら役立ちません



大手ハウスメーカーの中では
これを標準使用にしております



って事はヤッパリ無くても良い??




どうもそんな気がしますねえ





komatta.jpg






・・ってあくまで私見ですので責任は取れませんけど







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「線路際もアリ」

2019.04.20.09:26


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産
南部不動産のコツコツBLOGです


連日選挙の応援で
眠いのなんの(=_=)



そんな状況ですが
今日もブログ書きます💦





え~吉祥寺駅には

kiti01.jpg


JR中央線・総武線
さらに東京メトロの東西線

それに京王井の頭線が
乗り入れております


densha.jpg




主に前の3つが高架線

で、4番目の井の頭線が
ほぼ地上を走る



そんな環境です



で、遊休土地も少ないこのエリア
線路沿いでもアパートやマンションが
ビッシリと立ち並んでおりますが



基本的に
「線路が近い=マイナス」


komaru2.jpg



と言う図式が多いですね



電車の音がうるさい
振動で揺れる
高架線の陰で陽当りが悪い




大体こんなマイナスイメージでしょうか



ただ
そのせいで結構割安な
物件も有りますけど

10-04-3.jpg




ところが・・です!
一言に「線路沿い」と言っても
まずは電車がどこを走るか
それによって雲泥の差が生じるんですよ



例えば線路が北側で
ひとたび玄関に入ればさほど音もしない

南側の窓からは一切見えず
影響も無し



これなら割安感だけがあってむしろラッキー

10-15-7.jpg




逆に最も影響が大きいのが
線路が南側



これだと高架線だったら南窓に日が当たりにくいわ
窓を開けるとうるさいわ
夜なんか案外電車から部屋が見えちゃうわ



と言う感じでネガティブな要素たっぷり

09-23-01.jpg




これだと家賃も
相場よりかなり格安…って事も有ります


あとは
それを受け入れるかどうか




よく、物件を探すお客様と話すと

「電車とかって夜は静かだし気にならない。
隣りの部屋の方がよっぽどストレスになる」

10-15-6.jpg



と言われた事が有ります



確かに電車は深夜いきなり騒々しいって事は
有りませんからね




何より電車好きな方には
むしろ幸せな空間かも




「線路沿い」と言う一言だけで
却下せず
条件によってはお薦めも有りますよ

otoko24.jpg









個人的には電車とか乗り物系が大好きです









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「ヤッパ先でしょ」

2019.04.18.09:45


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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選挙ボランティア5日目です
今日もガンバリマス!




ところで

先日ご案内したマンションは
退去後のルームクリーニングが
されておらず



管理会社に聞いたら



「ウチは申込が入ったらやるので」


06-12-1.jpg



って言うんですね



まあ確かにあんまり早く掃除して
その後すぐ決まらず


長い間空いちゃうと
また清掃・・・って場合も有るし




内見時に手足の跡が付いたとか
水を出されたとか
色々な事が心配されますが


ga-nn2.jpg




その一方で
ヤッパリ見栄えが良くなくて
決まりにくいのも事実



furuiheya.jpg





そして最も困るのが

内見時に



「あのう、これってどれくらい
綺麗になるものでしょうか?」



hatena2.jpg



などと
ごもっともな事を聞かれ

こちらも返答に窮する事態に・・



既にルームクリーニングや
リフォームが終わっていれば



「見ての通りです」

otoko38.jpg




と言うところですが
まだこれからとなると説明も大変



という事で、出来れば
ちゃんとキレイにして


「この状況で良ければどうぞ」






というシンプルなスタイルにして
欲しいものですぅ




komatta.jpg







・・・ヤッパ先にキレイにして欲しいですよね













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「管理会社が変わるという事」

2019.04.16.09:38


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



大抵の不動産業者は
他所の物件も取り扱います




自社物件だけ・・・
って業者も居ますが

大体は他の業者の物(先物)も
扱いますよね



ウチみたいに長~い事
この仕事をしていると
他所の物件でも
“熟知”している物件さえありますから





そんな或る日

ふと見ると取り扱っていた
管理会社が変わってる


yjimage33.jpg





こういうことがたま~に有りますね・・・




確かにコロコロと管理会社を
替えるオーナー様も居ます



そうではなく

もう何十年もずっと
同じ会社が管理していた筈が
或る日突然代わっちゃってる・・・


otoko8.jpg



・・・・・。



これ、色々考えちゃう訳ですよ




一体何が有ったんだろう?



gimon2.jpg





オーナー様との考え方の
違いによる揉め事?


入居率が下がって業者の交代?


或いは新規参入業者のヨコヤリ?





ついつい妄想しちゃいます




基本的には変わらないで欲しいなって
思うのですが
唯一嬉しいのが


元々の業者の対応が悪かった場合

otoko7.jpg




はい、これまでずっと
横柄な態度に辟易して来た分

新たな管理会社がまともだとウレシイです


otoko14.jpg



さらには情報公開にも積極的であれば
尚更 好感度アップ




いずれにしても管理会社のチェンジは
ちょっとした〝事件”ですので
その都度ドキッとしちゃいます





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ウチも気を付けねば・・・・










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「ネット上の評判」

2019.04.13.09:31


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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弊社も管理物件をレインズに掲載し
客付業者さんに
情報を開示しております





すると中には結構遠いエリアから
問合せが来る事も・・・。


sigoto11.jpg




そしてそちらの業者さんから
「内見申込」⇒「入居申込」となると


こちらもどんな業者なのか
一応ネットで調べます




まずはホームページ

それがキチンとしたものか
「会社概要」や物件の紹介内容など
チェックしてみます




ところが、先日の業者の場合
業者名を入力して検索すると

自社サイトよりも先に
ポータルの方ばかり出ます




それはまあ仕方が無いとしても
自社サイトよりも
「〇〇ハウス口コミ」
「○○ハウス評判」




と言った記事が目立つんです


yjimageSTGCHWQT.jpg




これ当然気になりますよね


すぐさまクリックしたら
まあ出るわ出るわ
色々とヒドイ書き込みが・・・・




一方、自社サイトには
有るんですよ
「お客様の声」(笑)



こっちにはまあ当然ですが
★★★★★
皆さん褒めまくってます




ネット上の〝クチコミ”も
どこまで本当か分りません


sigoto.jpg



一方自社サイト上の〝お客様の声”だって
捏造しようと思えば
出来る訳だし




まあ今回の場合
業者自体が胡散臭くても
お客様に問題が無ければ良いと

保証会社に審査を委託したら





が~ん

ga-nn.jpg





まさかの「不承認」




え~っと
お客様の内容にも
何か問題が有ったと言う事




いやはや
ヤッパリまだまだ居るんですね




こういう業者


09-23-01.jpg








ちなみに「不承認」でしたって言ったら
「ああそうですか」だって・・・。何だかなあ










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「残置物の扱い」

2019.04.09.09:28



4月9日
おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~先日
引越しの立ち合いをしました





その際、お客様から
「自分たちで取り付けた
エアコンを
置いて行っても良いでしょうか


futari9.jpg





と言い出したんです




慌ててちぇっく




聞けば

「入った時に取り付けました」


と言うので
少なくても11年前のモデルです


eakon2.jpg



その日まで動いていたって言いますが
既に価値はゼロ




そもそも契約書には
原状回復義務を謳っていて


持ち込んだものは撤収する
決まりが有ります



申し訳ありませんが
これに関しては
撤去費用を見積に入れる事で
了解を得ました






さらに


リビングと洋室の天井には
大きな照明器具が・・・





「これも置いて行って良いでしょうか」


dakkusu2.jpg



と言う状況になったんです




うう~ん



さあて
この場合、どうしたら良いのか



ウチの場合


「ダメです
ルール違反ですから
すぐ外して下さい」


otoko23.jpg




・・・とは言いませんでした




と言うのも
もし次の入居者さんが


「あ、とりあえず有れば嬉しいです」



egao4.jpg





と言う展開も有り得ます




と言う事で

こちらとしては
残置は一旦容認するも



「場合によっては
処分代が掛かります」



otoko17.jpg



と言う説明をしました



恐らく
大手だと100%撤去を求めるか
或いはソコソコ高額な処分代の請求



って事になるでしょう






本来、原状回復義務は
キチンと履行して貰うべきものです


でもまあ


ウチみたいな個人店舗は
或る程度
“柔軟”に対応しております







ganbaru.jpg







・・・とは言え、程度にもよります









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「もったいない・・とは言え」

2019.04.08.09:18



おはようございます
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今日は雨ですね
2日前に洗車したばかりなのに



え~今日は
「設備の交換時期」について
触れてみようと思います





マンションやアパートに
取り付けられたエアコン


eakon22.jpg





これが新品だと
ご案内する側もちょっと
テンションが上がります



「あ、エアコン新品みたいです」
「良かったですね」
「綺麗だし、電気代だって安いし」



uresii.jpg




と言う具合にセリフも弾み
物件を推す気持ちも強くなります





一方・・・。

どう見ても古いエアコンが
付いている場合も有ります


eakon33.jpg



まずデカい
そして黄ばんでいる
さらに汚いし
配管も露出

10-12-6.jpg

へたするとリモコンも壁付け



こうなると交換して欲しいもの



ところがオーナー様の中には
「まだ動いているから」




otoko15.jpg



とか

「前の方だってこれで
暮らしていたんだから」



と言う理屈で交換を
拒む方もいらっしゃいます



確かにお金がかかる訳ですが
万一入居してから壊れたりすると

修理や交換作業も
いっそう面倒になります



たとえ動いたとしても
我々不動産業者が見て



「うわ、これはもうヤバイレベル」



yjimage33.jpg



って状況になったら
スパッと新しいエアコンに
替えて欲しいものですね・・・


「動くのに勿体ない」・・・とは思いますが


オーナー様

どうか入居者目線で
ご判断を





owabi2.jpg





エアコンのみならず給湯器は
10年経過したらもう交換!
キッチンセットも
傷んだら取り換えて欲しいっす













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「適正価格は有るのか」

2019.04.07.09:26


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~世の中の多くの物には
キチンとした「定価」が存在しますが
不動産にはそれが有りません




とは言えある程度の目安となる
〝相場”はあります


dakkusu.jpg




・専有面積
・設備仕様
・駅からの距離や住環境


こうした要素を
考慮した過去のデータ



それがいわゆる〝相場”ですが・・




sigoto11.jpg





ただね、正直なところ
「有って無きが如し」


と言う側面も有ります



例えば
オーナー様の事情だって
家賃設定に影響して来ますし・・・



空いた部屋を幾らで貸すのか



ましてや〝新築”ともなると
果たして幾らに設定するか





はい、正解が無いです
有るとしたら
完成時に満室・・・?



でもあっと言う間に埋まったら
「安く(値を)付け過ぎたのでは?」

yjimageSTGCHWQT.jpg




と言う疑念も浮かびますし・・・。



実はこの仕事をしていて
プロの我々でさえ

「うわ~高っ

otoko8.jpg


って思う事があるけど



ソレだって誰かが納得して
契約になるのでしょう



結局のところ
「その価格なら良い」
と思われるのが
適正価格



「定価」が無いからこそ
我々の経験値や
交渉力も生きて来ます





そういうトコロが
この業界の面白さでもあります




komatta.jpg









・・・とにかく高く設定してオーナー様のご機嫌を取り、管理を横取りする業者も居ます










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「恐怖の1回目」

2019.04.06.09:37



おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです


毎年春先はたくさんの方と
契約を交わします

そのお客様のご入居も
そろそろピークを過ぎた頃でしょうか



さて
この次に起きることが
〝1回目の家賃の支払いトラブル”



1回目に関しては
どうしても色々と
起きやすいんです


dakkusu2.jpg




引っ越して来て最初の支払時期を迎えても

・ウッカリ忘れている

・口座振替の手続きでミスしてる
(或いはタイミングが間に合っていない)

・支払方法そのものもイマイチ怪しい




って感じの方が居ますね





未払いを注意すると


「あれ、親が払ってませんか?」

10-12-1.jpg



と言う感じだったり


「え、家賃って先払いなんですか・・?」


など
契約時の説明を全く覚えてない方も
残念ながらいらっしゃいます





また3月に契約をした方の
1回目の支払いが
タイミングの悪いことに
丁度ゴールデンウイークなんですよね


しかも今年は
〝10連休”


2019-GW2.jpg




何処かに出掛けちゃったり
銀行がお休みで
手続きが出来なかったり


09-25-02.jpg




と言う事で皆様


心配な方は
必ず早めに管理会社に
確認して下さいね



otoko11.jpg





あとは毎月その繰り返しですが

最初だけ
色々起きやすいので
どうかご注意を・・・






ojigi.jpg









・・結構多いので心配です




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「デジタルロックの魅力」

2019.04.05.09:29


おはようございます
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以前にも触れましたが
今日のテーマは

「デジタルロック」








え~先日ご案内した物件には
〝デジタルロック”と言うものが
付いてました


3-6.jpg



これ、事前に暗証番号を
登録しておけば
鍵無しで開錠出来る・・・


と言う優れもの



まず何が良いってね
ご案内時に便利



はい、いちいち現地に
キーボックスを設置する
手間が省けます



しかも!

鍵の紛失だって
有り得ない訳ですよ!




また、入居者が入れ替わる際の
鍵交換作業も要りません


10-15-7.jpg




登録した暗証番号を
替えるだけですから
余計な出費も抑えられます




ただ、もしも
暗証番号が分かっちゃったら
これはマズイですよね



くれぐれも
クルマのナンバーとか
誕生日とか避けて


推測されにくい番号を勧めます


dakkusu2.jpg




さらに
たまに番号の個所を
掃除して下さいね



そこだけがキレイだと
数字がバレやすいので





ちなみに旦那さんたちへ



奥様と大喧嘩すると大変!


10-12-12.jpg





万一勝手に暗証番号を
替えられちゃったら
もうアウトですからね~




yjimage33.jpg








・・って事で我が家はこのままフツーの鍵だな 






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「答えが見つからない」

2019.04.04.09:35


おはようございます
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え~繁忙期も終わり
この業界も一息吐くころでしょうか


kyukei.jpg



物件の動きが活発な時は
朝、データを入力しても
昼には削除・・・



そんな切ない作業の連続に
ココロが折れまくってました


中には入力した途端
決まっちゃって
マッタク日の目を見なかった
物件も有りましたね



komaru11.jpg





さすがにこれからは

〝ジックリ検討”・・・って方が増えるので
そういう苦悩は減るかと・・・






ところでデータ入力の際

なるべく〝人気の高い”物件から
入れるようにしております



pasokon.jpg




ただ、そうすると必然的に
似たような価格帯
似たようなタイプ・・・

に偏りがちになっちゃいますね



なのでわざわざ超高額とか
超格安とか


あまり引き合いが無さそうなものも
入れるようにしてますが


それって何だか
虚しい気持ちになります

sigoto8.jpg




・エリア

・タイプ

・価格帯


様々な観点からバランスが取れれば
良いのでしょうが


ソモソモ
空室ってこちらの思惑通りに
出て来る訳じゃあ無いし・・・



komatta.jpg





一方で決めるのはお客様


色々な選択肢をお見せするのも
こちらの仕事かも知れません



遠いとか古いとかで
こっちが(入力作業を)避けていいものか




と言う事で、どういう物件を入れるか
未だに悩んでおります


komaru9.jpg









・・・なかなか正解が見つかりません








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「古くなったマンションをどうするか」

2019.03.30.09:47


おはようございます
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え~当たり前のことですが
建物も人間同様1年毎に歳を取ります



平成元年に建築したマンション



当時は
「おお、スゴイ“平成築”だぁ」

otoko14.jpg




などと感慨に耽った時期も
ありましたが



気付けばもう築30年以上・・・

立派な“古い物件”です




使っている設備も
コンセプトも
今の時代とは
スッカリ掛け離れていて
〝不人気物件”の仲間入り・・・



ド~ンと家賃を下げたって
なかなか借り手が見つからない


10-12-14.jpg



そんな物件も目立って来てますね






では古くなったマンションを
どうしたら良いか

gimon2.jpg





6年前にフルリノベーションした
ウチの管理物件の例です



重量鉄骨造で3階建
全部で6室
昭和54年築ですから
当時築37年




まずは全室退去して貰いました



一部の住人が住んでいると
工事がしづらいし

「空いてる部屋から順番に」

って言ってると
工事費が割高になります





TRIER301 (2)

暗かった内装は一気にイメージを変え



TRIER301 (9)

システムキッチンなど備え付け



TRIER301 (8)

独立洗面台など水回りを充実



こうして
今ニーズが高いものを
全て揃え家賃もかなりアップ



その結果
6年間入居率100%
1500万円ほどの借り入れ金も
順調に返済が進み
去年で完済


EGAO.jpg



どれもが
こういう成功事例とは限りません



現在抱えている深刻な状況

老朽化+リノベ資金不足+入居者の高齢化



いわゆる〝限界マンション”などと称される物件も
目立つ時代になって来ました




それぞれ抱えている問題は違うのでしょうけど
オーナー様と管理会社がタッグを組めば
解決できるケースもあると思います




ganbaru.jpg







この先
その力量が試されますね











ヤバイ、大口叩いちゃったぜ・・・










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「柔軟にね」

2019.03.29.09:47



おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



え~ちょっと唐突ですが
男女が仲良くすることは
良い事です



そういう環境を作ることで

或いは少子化対策に
なるかも知れないし

10-15-8.jpg





実は以前
ウチが管理している1DKに


「彼女と2人で住みたいんですが・・


と言う相談が来たのですね




けっこう広いタイプとは言え
そのアパートは一応単身者用



ですのでこちらとしては

「申し訳ありませんが・・・」


muda.jpg


と言うのが正しい対応でしょう



ところが・・・

その物件は広いせいか


これまでにも無断で2人暮らしを
していた方が居ました





むしろ堂々と最初から
言ってくれる人の方が正直者!?



ganbaru.jpg




はい、一人暮しって事で契約して
こっそり彼女(彼氏)と暮らす



そんなヤツより良いじゃん!

って思って


「お二人でもルールを
守って下されば結構ですよ」

otoko36.jpg




と返事をしちゃいました




この判断は難しいところですが
自分の経験値から
大丈夫だと判断しての事




責任は全部私ですが
何でもかんでもマニュアルじゃなく
是々非々で考えて行きたいと思います



otoko21.jpg








勿論その女性には一度来て貰い、キチンとプロフィールや連絡先など書いて貰いましたので 









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「初物尽くし~その2」

2019.03.26.09:36


おはようございます
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契約を交わした当日に
引っ越す

hikkosi2.jpg


ハードですが
決して出来ない訳ではありません


そういう予定で段取りしていた契約が
トンデモナイ事になったオハナシ


今日はその後編です





契約の朝
お子様の発熱で病院に行き
ナントそのまま緊急入院


byouin.jpg



そんな事態になってさえ


「どうしても今日契約して
荷物を運びます」


と言う、お客様の事情で
こちらも極力

柔軟に対応してあげよう

otoko27.jpg



そう思ってお客様の
到着を待ちました



そして17:20
3歳の男の子を連れ父親が来店



「初めまして」の挨拶
もろくに出来ないくらい
焦っているご様子




元々物件の近所にお住まいで
賃貸のルールも
あらかた分かるという事で



重要な箇所に時間を割き
読み合わせを始めたら



男の子がね
書類をひったくる
机を叩く
店の中をうろつく

果ては防犯用のカラーボールを
触り出し読み合せが出来ません


09-25-03.jpg




それでも注意をしつつ
何とか書類にサインを頂き



「ではお願いしていた身分証明書を・・」


と言うと

「うわ、スミマセン忘れて来ました」


10-12-9.jpg


と言うのです


う~ん困った

ではまあそれは後日、至急で・・


となり


「それでは最後にご精算を」


と言ったら

「あれれ、昨日の夕方
振り込んだんですけど」


って言うんです




ええええ!
現金で持って来るって
言っていたじゃん


komaru9.jpg


でもまあ「振込控え」を
見せてもらえれば


と言ったら
「振り込んだの、女房の方なので」



という事でその確認すらできません
(奥様は0歳のお子さんと病院です)





どうしようもない




って事で
朝からテンパっていたワタクシの思考回路が
停止し

もうね
どうでも良くなってしまいました




結局入金の確認もせずに鍵を渡し
書類も後日・・・で



その晩荷物を入れる・・・


otoko22.jpg




と言う暴挙を
受け容れてしまいましたぁ~!



そして翌日





ナント

入金されてない




慌てて連絡したら
ネットバンクで送金した筈だけど


現時点でログインが出来ず



「どうも乗っ取られたようで」



などと言い出し
いよいよ雲行きが怪しくなってます




何か家賃滞納者が
よく使う
「財布を落とした」

に似てますね




今日も今後の事に付いて
打ち合わせをしますが
エライ事になっちゃいました


1円も貰わず
荷物は入っちゃったし




あああ

sigoto10.jpg









・・・昨日の前編を書く段階では
解決してると思ったんですけどね(;^ω^)


こんな目に遭っても「性善説」は続けようっと

















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「初物尽くし~その1」

2019.03.25.09:34



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~約30年に亘り
この仕事をして来たワタクシでも
昨日は初めて尽くしでした

komaru11.jpg




・・・5日前


客付業者さん経由で
4人家族のお客様から2DKに
お申込みを頂いたんですが


入居希望日は4日後

つまり昨日だったのです



まあ、急げば出来なくはない
って事で段取りをしたんですが



肝心のお客様と連絡が取れない・・・



dakkusu2.jpg



お忙しい方のようですが
電話しても繋がらず
掛け直しても来ない



ヤキモキしつつ
どうにか決まったのが
ナント!
引っ越し当日の朝10時



ま、まあ頑張れば間に合う?




素早く契約を終わらせ
大急ぎで荷物を運ぶ



そんなイメージだったんですが



なななんと


母親から

「スミマセン
子供が熱を出して
病院へ行くので
時間をずらして下さい」


nigawarai.jpg


と言う連絡が・・・




うわわ~大変



スケジュールも気になりますが
お子様のカラダの方がもっと大事




という事で
時間をずらして待っていたら
今度は




「あのう
急遽入院することになりまして」



ええええ~!


otoko8.jpg




だ、大丈夫なの!?




そして
「何とか営業時間中に
主人だけ行かせますので」




って言うんです



こちらは契約なんて明日以降でも
構わないのですが



その日に、今の住まいから
荷物を出す事になっているらしく




「必ず行きます」



という事でお見えになるのを
待つ事に・・・




そして17:20
3歳児(ご長男)の手を取り
お父さん登場



さあ、急いで契約です




って思ったら


ええええ~!



ここから
アンビリバーボーの第2幕が開きます


yjimage33.jpg




長くなったので
この続きは後半へ








・・・・こっちの思考回路が停止した、としか言いようのない事態が待ってます







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「気の毒に」

2019.03.24.09:40


おはようございます
吉祥寺の南部不動産
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先日お部屋を探しに来た女性
お一人暮しにも拘わらず

「1階の部屋でお願いします」


と仰る

えええ~!


otoko8.jpg



フツーは逆ですよね 



なんでだろう
1階の方が安いから?


階段が面倒?
超が付くほどの高所恐怖症とか・・?





ご本人にその理由を聞いたら

驚くような答えが
返って来ました


yjimage33.jpg



今住んでるマンションに入居した際
ご丁寧に1つ真下の部屋に住む方に
ご挨拶に行ったのだそうですが



その時
「あんたが流す水の音がうるさくて
迷惑してるんだよ!」




gamigami.jpg





と言う苦情を浴びせられたのだとか・・・



信じられますか?

その日に引っ越して来たばかりですよ

明らかに
言う相手が間違ってますよね

a~a




ところがその女性
その言葉がトラウマになってしまい
以後、水を流すのに細心の注意を払うように
なってしまったのだとか・・・




結局そのせいで
「もう無理、1階に引っ越そう」
と言う事になったようです


komaru6.jpg




ホント気の毒な話だし
言葉一つでこんな風に
傷つくものなんですよね




そんなの過敏なだけだよ

tabako.jpg




って言う方も居るでしょうが


ウチではそういうデリケートな気持ちも
大切にして行きたいと
思っております





dakkusu.jpg







・・・実際居ますよね、トンデモナイ住人って








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「下降曲線ですね」

2019.03.23.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~3月も下旬になり
引っ越しシーズンが
ピークを迎えております




ウチでも入居や退去の立ち合いが多くて
バタバタです


10-12-17.jpg



そんな時期ですが
実はちょっと寂しい現象が・・・





はい、それはサイトへの
セッション数とか
ユーザー数


或いはページビューと言った
アナリティクス上の数値



これが下ってます


otoko28.jpg



12月ぐらいから上昇を開始し
1月から2月の上旬に掛けて
各数値はグ~ンと増加


月間ページビューも2万を超え


20128.jpg



ワタクシもニコニコしておりましたが


2月下旬から緩やかに下降し始め
3月になると
さらに落ちて来ております


dakkusu2.jpg




これはサイトで物件情報を
見た方たちが


実際に現地へ行ったり
物件を決めたり



そうした“行動”に移したのでしょう

annnai.jpg




そのため、お客様のサイトへの
アクションは減ってしまいます



ちなみに今朝は
こんな状況


17217.jpg





サイトへの動きだけ見れば
既にピークは過ぎた・・・


yjimageSTGCHWQT.jpg



そんな感じですね




毎日数字をチェックするのですが
ちょっと寂しくなり始めました



うう、残念





otoko39.jpg





おわり






・・・そして例年ピークが早まっている感じです





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「管理会社って大変よ」

2019.03.22.09:37



おはようございます
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え~今まさに
引っ越しシーズン


hikkosi5.jpg



入る側もあれば
出ていく側もあって



我々管理会社は
その都度大変です



特に退去の場合


引っ越し前に
簡単な打ち合わせ



いつ引っ越すのか
何時頃なのか
粗大ゴミが出そうか


自転車も置いて行かず
「キチンと持って行って下さいね」

sigoto12.jpg



など諸注意事項を告げます





いざ引っ越し当日も




残置物の有無
内装の汚れや傷みの確認


otoko35.jpg



さらには公共料金の精算確認や
元鍵の回収を行います




そして

オーナー様への報告と
リフォーム業者への見積依頼




見積りが出たら
オーナー様と相談


keiyaku2.jpg



内容が決まれば
リフォーム業者に発注


syokunin4.jpg



その間、募集作業も進め


リフォーム業者の仕事が終われば
その費用の支払い依頼と
同時に敷金の精算です




オーナー様から費用をお預かりし
業者への支払いと
前入居者様への敷金残金の送金



そしてそれぞれへ
お手紙を添えて領収証の郵送


sigoto4.jpg


ざっとこれくらいの仕事量になります




ふう、書いてるだけで疲れて来ちゃった




とにかく管理会社って大変なんですよ



komaru9.jpg







おわり







・・・これに工事の確認や郵便物の転送など、まだまだイレギュラーな仕事も出て来ますね











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「どうなるんでしょうか」

2019.03.21.09:23


おはようございます
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新元号の発表までいよいよ
あと10日ほど


今年の4月は例年とは違う
意味合いが濃いですね



そして
昨年の国会で決まった
外国人労働者の受け入れ


gaikokujin2.jpg




いよいよ外国人労働者が
どどど~っと日本に
入って来るのも4月からですが・・。





ダイジョウブですかね
住居の受け入れ態勢って


otoko5.jpg



吉祥寺エリアでも〝古い体制”が
はびこっていて



相変わらず外国籍ってだけで
申し込めない状況が続いたままです


NO.jpg




これね、家賃の心配は
保証会社の利用で良いとしても



ヤッパリ不安なのは
コミュニケーションの難しさ




gaikokujin3.jpg


そして
文化や習慣の違い




入居者の定員を無視して同居したり
ゴミの分別が出来なかったり


レアケースでしょうけど
キッチンの排水溝に油を捨てたり



そういう不安から

「出来れば避けたい」

ojiichan2.jpg



と言うオーナー様や
管理会社が多いのも事実



こう言うのは問題発生の際に
国、自治体、企業側が保証していかないと
進まないと思います



もう10日もすれば4月ですが
全然進んでない気がして・・。




などと憂いていても仕方が有りません



結局我々不動産業者も汗を掻いて
〝調整役”を務めて行くことに
なるのでしょう


sigoto2.jpg




ふう、考えるとキツイですが
頑張りましょうね(・ω・)ノ







・・・いっそ〝専用アパート”にしたら楽かもなあ





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「そもそもの徒歩○分が違う場合」

2019.03.19.08:47


おはようございます
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え~今日も実話です
(っていつも実話ですけど




先日の事


都内の業者から
物件情報が送られてきました



その募集チラシには
物件まで



toho8.jpg




と書かれております



が!


われわれ
地元の業者には



とても〝8分”では無理な気が・・・


otoko5.jpg




と言うのも
それより駅に近い管理物件を
「徒歩10分」
って表示しております





それでも物件調査がてら
実際に歩いて
計ってみたんです




すると




13分・・・・


ga-nn.jpg


はい、そこそこ急ぎ足でも
これくらい掛かりました



なのでウチのホームページには
「徒歩13分」
と入力した訳です




これでスッキリ




ところが
わざわざ歩測しない業者だって
たくさん居ます



そういう業者は恐らくチラシのまま
「徒歩8分」
と入力しますよね

sigoto.jpg



するとネット上には
同じ物件が


「徒歩8分」と
「徒歩13分」と


両方表示されちゃう訳です




さて、問題はココから





これを一般のお客様が目にして
どちらに問い合わせるか


kensaku.jpg



やはり10分以内の方が
圧倒的に有利です


と言うのも
仮に検索条件で“徒歩10分以内”って
設定すると


片方は検索に引っ掛かり
片方は出てきません


これじゃあ
明らかに〝不利”






でもねえ



最初から分かっていて
嘘は書けないって

muda.jpg




って事で
元付業者のデータが
明らかに違う場合



(ちょっと複雑な心境ですけど)
ウチでは正しく入力してま~す






おわり








・・・最近はGoogleマップでも少しは分かりますよね





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「ココに経営方針が出ます」

2019.03.18.09:41



おはようございます
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イマドキの不動産屋は
物件情報をネットにアップするのは
当たり前


sigoto4.jpg




自社サイトはもちろん
エンドユーザー様に見てもらう為の
様々なポータルサイト



業者同士で情報を公開する
〝レインズ”




ウチも自社サイトの他に
SUUMO
レインズ


これらを使って情報を発信しております




情報をアップするタイミングは
どこでも一緒でしょう




問題は物件を下げる時


yjimageSTGCHWQT.jpg




基本的にお申込が入ったら
掲載から外して欲しいものの



業者によっては
万一今のお申込が破談になった場合を
考慮してなのか
ず~っと掲載を続ける・・・



そんなケースが有ります




さて

ウチでも頻繁に〝クリーニング”と言って
元付業者にその物件がまだ有るかどうか
電話で確認をします


sigoto11.jpg




ネット上には掲載されていても



「申し込みが入ってます」

otoko23.jpg




などと言われれば
掲載を外します





でもね・・・

元付業者はまだ
掲載したまま




これって
ちょっと違和感有りますよね


komaru.jpg



そんな或る日

データベースをチェックしていると
既に無くなったと言われた物件が

その日の日付でナント更新されてるじゃん!


otoko8.jpg



はは~ん
これはキャンセルになったんだな

10-04-3.jpg





って思い、元付業者に電話したら
「いえ、お申込済みです」



って言うんですよ



「でも今日の日付で更新してますよ」
って言ったら


「・・・ええ、ですがまだ契約前なんで」


otoko7.jpg





って言われました

はい、その業者は捺印が完了するまで
「募集中」
と謳ってる訳です




う~ん

決して違反ではないけど
ウチなら一旦外し
万一キャンセルになったら
再登録します



見る側の事を考えたら
そうすべきだと思っております



komatta.jpg






お互い無駄な作業が減って良いのにね・・









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「どこまでやれるか」

2019.03.17.09:31



おはようございます
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え~先日
管理マンションに住む女性から
メールが来ました


そこには
「隣りに引っ越して来た男性の
いびきがうるさくて眠れないんですけど」


fumin.jpg



というお困りな様子が
書かれておりました




耳栓していてラジオをかけていても
うるさいのだそうです




さて
こういうケース
管理会社としてどうしますか

otoko5.jpg




いびきはいわば生理現象みたいなもの



本人に悪意は有りません



赤ちゃんの夜泣きと
ちょっと似てますかね


でも

ウチでは困っている方が居るなら
何とかしなきゃ


という発想です

ganbaru.jpg




早速、当の本人に手紙を届けました


内容はこちら

tegami.jpg




と、まあこんな感じです




同じ建物に
他人同士が暮らす訳ですから
色々な事が起きます



その際
上手く舵取りしていくのが
私たち管理会社の仕事だと思います




ベストが何かは別として
色々な事が起きる度に
どこまでやれるか・・・


yaruki.jpg



いつも自分に問いながら
仕事をしております






ええええ~!まさかのジマン・・・ですか


yjimage33.jpg







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「階段室の注意点」

2019.03.14.09:27


おはようございます
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ココ数年

アパートは外階段を設けず
2階の方も1階の玄関から入り
専用階段で2階へ


burogu-2-21.jpg



この建て方がスタンダードに
なりました



これには様々なメリットが有りますが
何と言っても大きいのが

鉄骨の階段と2階の廊下って
建築費が高い高い!


10-12-14.jpg



オーダーメイドで作る場合が多いので
結構な金額になります



しかもメンテナンスも大変!



鉄製だと防錆対策など
しっかりしないといけません



それを掛けずに済むと言うのが
〝メリットその1”


yubi8.jpg




それと〝メリットその2”が
〝建物の配置”



はい、今までは階段や2階の
廊下部分が必要でしたが
それが無くなった訳です


その分、レイアウトが自由になります




そして〝メリットその3”は
生活者目線から!



雨の日に傘をさしながら
荷物を持って階段を
登るのは想像しただけで嫌ですよね





それに比べて1階の玄関ですからね
ドアさえ開ければ
荷物も下せるし傘も要りません



と、まあ
このようにメリットが多い内階段ですが





1つ落とし穴が


yjimage33.jpg





もし三和土(タタキ)や玄関ホール
それに階段室の壁クロスを
汚してしまい
“貼り替え”となった場合




その部分だけって
訳にはいかないので
階段室すべての壁クロスを
貼り替えます


ひいらぎ館201 (2)





そうなると
僅かな面積でも
足場を組んでの大仕事
(実質2階の天井までの高さに)


これ結構高く付きますよ



費用もその分高く付きます



と言う事で、良い事ばかりのようですが
くれぐれも玄関や階段室の壁紙は
丁重に扱って下さいね



特に荷物を持って
2階へ上がる際には
ガシガシと壁に
ぶつけないようにご注意を~!



komaru9.jpg






・・・ほんのちょっとのウッカリで高額になりますからね
ご旅行の際の大きなトランクとかくれぐれもご注意を






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「得てして重なるもの」

2019.03.12.09:46


おはようございます
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先日の事

同じ物件を3組の方が
ほぼ同じ時間帯に見たい


という事になり


調整にてんてこ舞いでした

09-25-03.jpg



まずは1番手の方がご覧になって

「けっこう気に入りました」


josei7.jpg



と言う感じで終了


そのまま2番手の方もご覧になり
こちらも悪くない印象でした


egao4.jpg




そうこうしてるうちに1番手の方から

「申し込みます」


という連絡が来たんです


そこに3番手の方から

「どうなりましたでしょうか」


hatena2.jpg



という連絡が来たので



「申し訳ございませんが
一応決まりそうです」



と説明しお断りしたんですね



という事で
1番手の方の申込を待っていました



ところが
1時間ほど経過したけど
その後の連絡が来ない


sigoto8.jpg



そんな中
2番手の方が店に戻って来て

「ぜひ申し込ませて下さい」

ukkari3.jpg

というハナシに・・・



って事で、電話だけの方より


実際に目の前で申込書を
お書きになった方を
優先させて頂きました





重なる時には
重なるものです




いやはや疲れました(-_-;


16.jpg







・・・不動産屋あるあるですね













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「短期解約違約金」

2019.03.11.09:17


おはようございます
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この1年でずいぶん増えて来たものに

短期解約違約金

というものが有ります




簡単に説明しますと

一定期間よりも早く解約する場合は
ペナルティーが発生する




と、まあそういうものなんですが




実は幾つか問題が有ると
感じておりまして


10-06.jpg




まずこの〝一定期間”が
定かでは無いのです



「6ヶ月以内」と言うものも有れば


「1年未満」と言うところも有ります
(これが最も主流かな)


中には「2年以内」と言う設定も有りましたし


間を取ったのか「1年半」と言うのも
出て来てます





個人的な感想ですが
そもそもこの先の〝未来”に関して
制約を設けるって
どうなんでしょうか


otoko5.jpg





入居して貰うために
礼金をゼロにしたり
フリーレントを付けたり


そうしたサービスを
提供した分


短期で出られたら困る・・・。


ojiichan2.jpg




という見地からなのでしょうけど




まあ容認出来るとしても
せいぜい6ヶ月くらいでしょうか




入居者の立場になれば

それなりのお金と労力を掛けて
引っ越した訳ですよ


hikkosi2.jpg



本来なら
そんな簡単に出て行くことは有りません



だけど・・・。


思っていたような新しい生活ではない
上手く行かない



新しい職場や学校に馴染めない

hikikomori.jpg



そう言う事だって起こり得ますよね



そこに対し
ペナルティーって・・・






いずれにしても
入居者側の不利益に
繋がりかねない特約なので
この先
どのような事になっていくのか



シッカリ見張ってないと・・・

otoko35.jpg





と思っております









・・・ま、ワタクシ1名の声じゃ意味ないけど











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「あとちょっと」

2019.03.10.09:42


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え~仕事上、毎日様々な物件を
見る機会が有ります



そんな中には
「はぁ・・・勿体ないなぁ」

10-06.jpg



とか


「惜しい、もうちょっとココに気を使えば」
みたいな物件を
見掛けるんですよね



例えば高級マンションの1LDK

エントランスも大理石張りで
オートロック&防犯カメラ付


室内もかなりハイグレード仕様に設え
家賃もそれなりに高価格です


entoransu1.jpg


なのにぃ!




「洋室3.5帖」って



1LDK-1.jpg





広々としたLDKが有る割に
寝室が〝3帖”とかって
考えられます?




dakkusu2.jpg





ターゲットをハイクラスに絞ったのに
寝室にセミダブルが
置けるかどうか微妙だなんて






また収納スペースを
「クローゼット」って謳っておきながら
ハンガーパイプが
付いてない物件も有ります



例の突っ張り棒程度で
済ましているのもたまに見掛けますが



いやいやいや
だめだめ
イマドキ皆さん結構
服を持ってますって


futari3.jpg



その結果、〝ドサっ”て感じで
突っ張り棒ごと落下・・・



ナントも情けない状況に
なってしまうじゃありませんか




凝ったデザインの照明器具も
使ってる間は素敵ですが


電球が切れたらカバーの
外し方が分からない・・・




一見シンプルだけど
交換が簡単


そっちの方が楽かも


10-04-3.jpg





どんな仕事でもそうですが
ちょっとした気付きって大切ですよね



komatta.jpg








・・・どこかで“まあこれくらいでも良いか”って妥協しちゃうとこんな事になっちゃうんですよね






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「固定概念の打破」

2019.03.09.09:30


おはようございます
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今日の吉祥寺は快晴です



え~っと
本日のテーマはこれ


固定概念を打ち破れ


yaruki.jpg




え~シングル向けの物件って

・1R
・1K
・1DK
・1LDK

と、まあこんな感じに分類されるでしょうか




昨日ホームページを見た方から
問合せのメールが来たんですが


男性一人の方が
「1DKを・・・」
と言って来ました


1DK・・・






イメージとしては
1つの洋室とは別に
食事が出来る空間


という組み合わせになります



まあ6帖+5~6帖くらいでしょうか


1DK.jpg






でも!


もしかしたら違う意味で
「1DK」って言ってるんじゃないかって
質問のメールを送ったんです


つまり
1Kじゃあ狭いから、広めって意味での1DK


ひょっとしたら
こんなニュアンスじゃないかと


10-04-3.jpg





だったら「1DK]にこだわらず
「1K」でも
面積が30㎡以上だったり


或いは
洋室10帖+キッチンだったり



そっちだって良いかも!



そもそも「2DKの真実」ってテーマでも触れたけど
〝DK”って大抵の場合
エアコンも付いてないし
テレビも観れない方が多いんですよ




単身者がわざわざそこで
食事をするとは思えません
(個人的な見解ですが


komatta.jpg





恐らくは広めっていう意味でしょう


こうなると1Kでも一緒ですよね




大事なことは世間が決めてるカテゴリーじゃなく
自分のライフスタイルを想像して
物件を考えてみては・・・って事



案外そっちからアプローチした方が
大正解って事も有ります




namida.jpg




・・・「1DKを」でも良いけど「広めの物件を」の方が選択肢が広がりますよね







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「告知事項あり」

2019.03.08.09:43


おはようございます
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今ウチでは〝告知事項あり”と言う
物件が2つ有ります


1つはマンションの隣のビルに
反社会的勢力が入っている物件


yakuza.jpg




空室が出る度に
それを伝えております




もうね、昭和の頃からずっと在り


素人相手に
何かする訳では無いけど
ヤッパリ伝えねばなりません



10-06.jpg




もう1つはいわゆる事故物件です



4~5年前に病死が
有ったお部屋です


byouki.jpg



その後一旦次の入居者が入り
既に数年経過して
この度空きました



それでもやはり
隠匿する訳には行かず
キチンと伝えております



uketuke.jpg



こうした告知事項が有る物件は


相場より家賃を
下げねばなりません



オーナー様にとっては
大きな痛手です


10-04-2.jpg



確かに伝えることは大事ですが



そろそろ解釈を変えても良いのでは
無いでしょうか



そうじゃないと世の中そのウチ
事故物件だらけに
なっちゃうのでは・・?


otoko5.jpg



などと思っちゃう訳です





ちなみに
老人ホームなどは

そう考えれば
事故物件の嵐ですが



気にせず空き待ちの状態ですよね

roujinnho-mu.jpg



病院の「特別室」だって
亡くなったら
次の方がその部屋に
移るじゃないですか




ですから
賃貸マンションや
アパートも



一括りに「告知事項」ではなく


何段階かに分けても良いと思うんです


殺人事件の部屋も
自殺も
病死も


全部〝事故物件”って
何か違う気が・・・





名案が有る訳じゃないんですけど
毎日
「なんだかなあ」
って思いながら
シゴトしてます


sigoto8.jpg










・・・お金に細かい大家さんとかズサンな管理会社だって
ホントは告知したいです




ukkari3.jpg



おわり




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「新たな発想」

2019.03.07.09:27


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです




え~賃貸の場合
1番手のお申込が入ると
その方の内容を審査し


無事に通ればそのままご契約・・。



これが通常のパターン
かと思われます



今日はこれを見直してみたら
という提案です



otoko7.jpg



分かりやすい事例として
例えば
オーナー様自身のご自宅を
他人に貸す場合



「誰でも良い」

って訳には行きません




オーナー様にしてみれば

大切に使って貰える方
ご近所とも温厚に
お付き合いが出来る方


少なくともそういう方を
お望みになります


obaachann2.jpg



そんな折り

一番手で申し込んだ方が
仮に雰囲気が粗暴で
お子さんが走り回るわ
それも注意しないわ
ドアの開け閉めや
歩き方も雑だわ


となった場合

果たしてそのまま
契約となりますでしょうか



こういうケースだったら
2番手以降のお申込みも受け付ける

と言う事は十分有り得ます


otoko36.jpg



勿論、1番手の方に問題が無ければ
そのまま進めますが



多少〝問題あり”にも拘らず
ただ単に
“申込みが1番で支払い能力も有るから・・・”



と言う理由だけで
ゼッタイ借りられる



今のそういうスタイルを
見直しても良いんじゃなかなって
思ってます

10-04-3.jpg




実はかつて
そのようなことがありました



先に1番手が入っていましたが
管理会社の担当者さんから

「実はちょっとね・・・」

10-06.jpg



と訳アリなコメントが出て


「そちらの審査内容が良かったら
(順番を)差し替えちゃっても
いいと思ってるんです」




と言われ
半信半疑で2番手の申込を入れたら
ご契約となりました




確かに難しい部分もあるけど
何でもかんでも
「1番手=権利獲得」ではなく



こういう発想もアリだと思いますね



そしてコレをして行く以上
ますます
我々管理会社の資質が問われる




そんな気がします

ganbaru.jpg













・・・とは言え、これ、人気物件に限られますけど








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「2Kでも良いのでは?」

2019.03.05.09:36


おはようございます


吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のこつこつブログです



え~新婚さんやカップルさんが
お部屋をお探しの際

「2DKで探しているんですが・・・


10-15-8.jpg




と言われる事が有ります


゛2DK”


部屋が2つとダイニングキッチン




ダイニングキッチンと言うからには
テーブルが置けて
そこで食事が出来る広さ・・


と言う事になります



DK.jpg







ワタクシ
常々思うのですが



本当に
ここで食事します?




間取りにもよりますが
多くの2DKはこんな感じ


リンデンハイム103間取図



陽当りの良い南側に
2つの部屋が並び

北側にDKが配置されてます




すなわちDKは一番暗い空間・・・

という事になります



エアコンにしても通常
南側の居室に設置しますが
DK側には付けないのが普通



夏はうだるような暑さ

冬は家のどこよりも冷えます


samui2.jpg



そして、団らん時に有っても良い
TV端子も
DKには付いて無いケースが多いです



え~っと
そんなDKで本当に食事します?



gimon2.jpg





ちょっと移動すれば
冷暖房が効いた快適な
空間が有る訳です



普通そっちで食事しませんかね?



つまり。。。


DKのテーブルは
専ら買って来た物を載せたり

何か作業をしたり
そんな目的になっちゃってませんか?



だったら最初から
〝2K”でもう少し安い家賃でも良かった



或いはいっそ1LDKの方が実用的だった・・・



そんなことも有り得ますので
物件を探すときには
その辺のことも
十分検討してみて下さい






ganbaru.jpg





ま、あくまで個人的な意見ですけど・・・





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