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「過剰な入居審査」

2019.10.14.09:11


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


まだラグビー日本代表の勝利に
酔っています(笑)




さて

今日のテーマは
少々過剰・・・

とまで思える
細かな入居審査を
取り上げてみます


otoko35.jpg



え~以前お申込を頂いた件


結構高額な賃料なので
入居審査もそれなりに
厳しい訳です



でもね、経験値から言うと
家賃の額・・・だけではなく



"管理会社の規模



その大小が審査の
ハードルを決める・・・

って言っても過言ではありません





今回も先方は
“大会社”さんでした



daikigyou.jpg




必要書類の中には
「在籍証明書」
と言うものが有りましたので




お客様に頼んで
会社に発行して貰いました



そこには
会社名に続き

所属の部署
昨年の細かい年収など
全て記載され
最後に社判の押された立派な
"在籍証明書”



これを管理会社に送り

先に送った健康保険証と
照合すれば
この点に付いては
もうクリアでしょう


ganbaru.jpg




って思ったら



「では、最後に在籍確認のため
勤務先の会社に電話をしますので
ご本人にそうお伝えして下さい」



と、担当者から通達が・・・。


えええええ~!
まだ不十分てか




一応お客様に伝えましたが


「そ、そこまでするんですか?」


10-12-9.jpg









と言われてしまいました



さらに保証会社からも
本人確認の電話が行く訳です



さらにさらに同居される方の
勤務先の詳細や年収


それに
現在のお住まいの居住年数
などもシッカリ埋めて下さい


otoko7.jpg



と、厳しく言われてしまいました








そりゃあキチンとした
審査って大事です



でもね
どこまでが本当に

“必要な手続き”なのか


gimon2.jpg



大手管理会社って言ったって
記載する内容は
マチマチな訳だし



結局、契約まで一度も会わない
契約後も会わない
何か起きてもお客様と会う事が無い

sigoto.jpg





都内の大手管理会社って
ほとんどこんな形



だから最初の審査だけ
異常に神経質になるのかも



会ってしまえば色々な
心配も吹っ飛ぶのに



間に入る我々の方が
双方に気を使うので
非常に疲れますぅ


komaru11.jpg








・・・ま、ウチの手続きが軽すぎるって言うのも有るけどね







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「検索項目を変えて下さい」

2019.10.13.09:37



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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今回の台風19号で
甚大な被害が出ております。
心より
お見舞い申し上げます







え~先日の事。


ウチの入居者様から電話で




「最近科学物質への
アレルギーで困っていて


タバコの煙が辛く

バルコニーや共有スペースも
含めて〝禁煙”と言う物件を
探して欲しい」



komaru6.jpg



ザっとこう言う内容でした




なるほど


同じ建物に住む人の中で
喫煙者が居れば
タバコの被害に遭う



健康な方なら気にしない量でも
過敏な方にはストレスになる



netu.jpg


詳しく伺うと
今では洗濯物の柔軟剤




あの匂いですら厳しいようです





これは気の毒と思い
早速引き受けましたが




問題はね
今のこの禁煙社会の時代でも

なかなか賃貸物件で
それを強要してるものが少ない・・・



sigoto8.jpg



多少は有ります



例えば分譲賃貸


これだと自身のマンションを
他人に貸すに当たり
タバコで汚されたくない!



と言う理由で「禁煙」と
謳うケースも有ります



ですが、一般の賃貸アパートでは
まだそう多く有りません




何より大問題なのが


レインズに
検索項目がない・・・


komaru11.jpg





はい〝レインズ”と言う業界の
データベースでは
禁煙物件を絞り込む術は
有りません




SUUMOなどでは
フリー検索ワードが有り
そこに「禁煙」と入れれば
絞り込めますが

所詮はSUUMOです


業者紹介が出来る物件
ばかりでは有りません
ではどうしたら良いか!?





とりあえず他の条件が合った中から
募集要項など
一つ一つチェックしていく



それしかない?



ga-nn.jpg




ズラ~っと並ぶ候補リストの図面を
1件ずつ開き

「募集要項」を睨み
「禁煙」の文字を探す作業




大体に於いて
この文字が小さい



ま~肩の凝る作業です


turai.jpg




でもね
お客様は困っている訳で




とにかく
このツライ作業を
コツコツと続けていきま~す




sigoto10.jpg







・・・検索項目に「禁煙」作って










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「臨時休業?」

2019.10.12.08:12


おはようございます
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只今7:45


吉祥寺は未明から
強い雨が吹き付けてます





doshaburi.jpg



時より風も強く
既にスーツはびしょ濡れです

namida2.jpg





こんな日に出社している人って
イッタイどんだけ
ブラック企業~!

って感じですが



実は今日
お約束のお客様が
2組いるので



まずはその方たちに連絡を入れ
日程を変える手配を
しなければなりません


sigoto11.jpg



さらに
一応何か不測の事態が
起きた場合を想定し


出勤してみたけど



今日はモタモタしていたら
こっちが不測の事態になりそう


komaru9.jpg



という事で
やるべき作業が全て終わったら
早めに終了させて頂きます



何卒宜しくお願い致します




owabi2.jpg





・・・風速60M
降雨量800mmって正直怖いしか有りません








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「そういうのやめて」

2019.10.11.09:11


おはようございます
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台風シンパイですね



え~・・。

時々このブログで
管理会社の仕事が
如何に多岐に亘っているか・・・


それを綴ってますが



今回もそう



とあるアパートに住む70代の
お爺ちゃんが来まして



「隣りの部屋のヤツの
電話番号を教えてくれよ」

ojiichan2.jpg




って言うのね





いやいやいや
無理無理


そんなのいきなり言われて
「はい、コレです」



なんて言える訳ないじゃん

otoko5.jpg




って事で
まずはその理由を聞くと


「隣りの学生に2万貸したんだけど
約束の日になっても
返しに来ないんだ」



ええええええ~!


otoko8.jpg




なにそれ~!




管理アパートの住人同士で
まさかのお金の貸し借り・・・





詳しく聞くと
学生さんが帰省するのに
資金が足りず



それを耳にしたお爺ちゃんが
援助した・。。。。




「2か月後には返します」


ojigi.jpg



と言ったきり



部屋にも居ない日が続き


業を煮やしてウチに来た・・・





そんな内容です



モチロン電話番号は教えませんけど


ワタクシ何度か電話して
その学生さんと連絡をとりました



すると
借金の件は事実であり
「わかりました、今日返します」

komaru10.jpg



と言う返事が・・・。


それをお爺ちゃんに伝え
ひとまず解決・・・したのかな




いずれにしても
双方に
「お金の貸し借りは
ウチの仕事が増えるので
やめて下さい」




って言いましたよ





ふうう
こんなのも不動産屋の
仕事っすかねえ


sigoto8.jpg










・・・でも誰かが調整役に入らないとね、変な事件に至る場合も有りますし
















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「契約の最短記録」

2019.10.10.09:12



おはようございます
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先日の事
お付き合いのある大家さんから


「ウチのアパート
今度友人が住むことになったので

悪いけど簡単に書類だけ
作ってくれない?」


kituen.jpg


と言う依頼を受けました



そうなると
日頃の手順とは全てが逆




お客様と相談して
物件を選び

ご案内して
申込んで頂く


これがスタンダードな流れですが



今回の場合

そもそも大家さんの友人で
入居審査は不要


muda.jpg



しかも
(建物が古いから)

「一応2年間だけって
伝えておいたから」




と言う事で定期借家契約です


それでも


重要事項説明書
東京ルール
定期借家契約書
火災保険申込書


keiyakusyo2.jpg



これらを用意して
お客様のご来店となりました




簡単に挨拶を済ませて
説明を始めたら



「あ、良いよ、良いよ

もうね住んじゃってるから」



10-12-1.jpg



って言うのね!


えええええ~!


otoko8.jpg





ナニそれ
聞いてないし



事情を聞くと
既に大家さんから鍵を受け取り
荷物を入れて
暮らしてる・・・。



と言う事で
ライフラインの説明終了


その他
一般常識的なルールについて
説明したら




「ああ、大丈夫、大丈夫

そういうの良いよ」


bo.jpg



てな調子です


本来なら説教くらい
しても良い場面ですが



何せ大家さんの友人です

仰せの通りって感じで
すいすい進み




結局トータル15分で終了



これ
恐らく今までで一番
短かった契約時間では
無いでしょうか




いや~ビックリ尽くしの
契約でした



komaru11.jpg







・・・色々手順が違うとオロオロしちゃいますね









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「焦らないで」

2019.10.09.10:35


おはようございます
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もはや定休日の無いワタクシ
今週も出勤しておりますヨ~!


ukkari3.jpg




ところで。


もう、来春のお部屋探しが
始まっております



来週は
北海道から
親御様が来店予定




どう考えても
まだ早いですよね


ウチでは


「あんまり焦らなくても
大丈夫ですよ」


otoko01.jpg



ってお客様に言ってますが


「急がないと無くなっちゃう」



10-12-5.jpg



と吹き込まれたようで



毎年かなり早いうちから
問い合わせが来ます



いつも言いますけど


ホテルの予約と違って


早く決めた分
そこから契約が
始まっちゃうんです

(例外もあるけど)


keiyaku.jpg





なので
焦って早く来た分



無駄な家賃が始まる



そう思った方が良いですよ



私の意見ですが

借りたい日から遡って
せいぜい2ヶ月前


本当は1ヶ月前でも良いと
思ってます



よく

「〇月になったら
物件なんて無くなっちゃうよ」


omoteura.jpg




などと煽る業者も居ますが
そいつらは
毎月その台詞を吐いてますからね



って事で
定休日返上で綴っていて
少し熱くなって来ました




このあとビールでも飲んで
せめてもの
“休日感”を味わいま~す




bi-ru3.jpg







・・・今はまだまだネットで下見しておくだけで十分ですよ




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「オタクの仲介手数料は?」

2019.10.08.09:30


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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先日このようなメールが来ました





「仲介手数料は幾らですか?」





・・・内容はこれだけ



本当に
この1文だけのメールでした
(ちょっと怖いですよね)



まあ手っ取り早く
仲介料の「〇%」を聞き


他所より高けりゃおしまい


josei12.jpg




そんな感じがヒシヒシと
伝わって来ます




そんな人に

「1か月分です」

sigoto.jpg




と答えるだけでは
〝ガキの使い”ですよね





そこで
如何にお客様の代わりに物件を調べ
ご案内の際にもプロの目線で
細心の注意をし



何か見落としてるリスクは無いか

本当にココで安心して暮らせるのか

otoko35.jpg




或いは条件面での折衝

もしも不利な条件が有れば
それをキチンと説明し


その点をお客様が受け容れられるかどうか

或いは交渉したり



大事な事ですから
見つかれば物件の欠点も伝えます


otoko19.jpg



さらには個別の問題について
極力一緒に解決策を考えます



もちろん契約書類の読み合わせ



無事引っ越すまでのサポート
住んでから起きた問題ついて
解決の手伝い



これらをプロとしてキチンとこなし
満足して頂くために貰う手数料



これが〝ウチの1ヶ月”です

ganbaru.jpg




仮にテキトーな仕事で

「半額です」


omoteura.jpg


って言ってる業者を選ぶのは自由ですが



本物の仕事に正当な対価が
掛かるのは当然でしょう




って感じのメールを返しました







ま、結局予想していた通り
返事は来なかったですけど




dakkusu2.jpg












・・・「うざっ」って思われたよね






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「聞いてないし」

2019.10.07.09:27



おはようございます
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え~少し前のオハナシ



とある客付業者から
電話が掛かって来ました



「先日ご案内したお客様が
そちらの物件を決めたいと言う事で
お願い出来ますか?」


sigoto11.jpg




と言って来たのですネ



調べてみると
確かに2日前



その業者からFAXで
「内見申込書」
を頂いておりました



でもちょっと気になる事が
有ったので
こちらから確認の質問を
してみたんです



「あのう、確かその時
旦那さんが日本人で
奥さんが外国籍って仰ってましたよね

ちなみに・・・
奥さんのお国って
どちらでしょうか?」


gimon2.jpg





と、まあ、素朴な疑問を
投げかけた訳ですよ




すると予想外の返事が




「ああ、あの方たちじゃないです
違う方です
独身のハーフです」



・・・・・・?


ええええ!?


yjimage33.jpg



ナニそれ
違う方って・・・



だってあの時の電話で
あなたがそう言っていたじゃん



て言うか
その独身でハーフって方の
内見依頼をウチは貰ってないし・・・・



a~a



こういう業者がたまにいます



つまり
一旦鍵の所在や開け方を聞いた以上
あとは何組見せるのか
いちいち言わない





う~ん
ちょっと引っ掛かりますよね



ていうか
これ十分マナー違反!




そんな業者ですから
断りたいところですが
「申し込みたい」と言うお客様に
罪は有りません



やむなく
粛々と受け付けましたよ




ですが
その業者
次からは要注意ですよね



yjimageSTGCHWQT.jpg










・・せめて「もう1組良いですか?あ、開け方は先程聞いてますので」
の一言が有ればまだねえ














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「徒歩〇分問題勃発」

2019.10.06.09:29


おはようございます
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今日はつい先日起きた
〝徒歩何分”にまつわる問題です




レインズで新着物件を
チェックしておりますと



ウチが管理するマンションの
すぐ近くに
好条件の物件が出てました


otoko01.jpg



早速そのデータを
自社サイトに入力し
同時に写真も撮りに行こうとして



ふと目が留まったのが


吉祥寺駅徒歩15分


と言う表示


・・・・。


ええええええ~!
どうしてよ



明らかに無理じゃん


yjimage33.jpg






日頃、或る程度の

〝誤差”

は生じます



だけど



そのマンションより3分ほど
駅に近い管理物件を
ウチは
徒歩17分で表示しているのね






どう考えてもソコから
3分ほど先ですって


komaru9.jpg





って事は徒歩20分が正解かと・・・・






一応調べてみたら
他所の業者はこぞって

「15分」

とネットに掲載してます





そりゃあまあ
そうなるって


otoko5.jpg




元付業者のデータを
わざわざ〝遠く”表示する業者など
フツーは居ませんからね





どうしよう




電話してみて
「あのう、徒歩表示、
間違ってませんか?」




などと指摘しても
いちゃもん付けたみたいで

感じ悪いって
思われるだろうし




かと言って
明らかに20分掛かるのを



「15分」です


otoko23.jpg



とは掲載したくないし





その結果
弊社サイトでは「徒歩20分」で
表示しました





これでお問い合わせが減っても
仕方がない





実際、大事なのは
本当に掛かる時間ですからね





ganbaru.jpg








・・・・地元業者ならではの葛藤です











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#徒歩何分問題は多いですよね


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「法人契約の保証人問題」

2019.10.05.09:37


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです




物件を借りる際

お勤め先の会社が
借りるケースが有ります


いわゆる〝法人契約”ですが



この場合の連帯保証人って
実にケースバイケース・・なんです



まず
そもそもこの〝法人”が
余りにも千差万別


sigoto8.jpg



誰もが知っている一部上場企業から
社長一人で切り盛りする
(あ、ウチだ)
超~極小企業まで全て〝法人”です



当然ですが
その規模や社会的な知名度によって

その後の展開は
大きく違ってきます



例えば上場企業の場合


安定と言う意味では
間違いないですが



「お借りします」
というより

「借りてやる」


的なニュアンスが有って
ちょっと苦手ですねえ



09-23-01.jpg




例えば、総務の担当者から
「ウチの場合当然保証人は
無しだからね」




と言い切られると
少しだけ嫌な気持ちになったりして



10-06.jpg




確かに会社の規模や
社会的信用性を考えたら


(そりゃあ、まあ、そうですけど・・・)



って思いますが
その言い方がねえ・・・




一方で中小企業の場合


連帯保証人が

・代表取締役
・総務部部長
・人事課課長
・契約者本人
・契約者の親御様


など色々なケースが有り
判断が難しいところです



dakkusu.jpg





で、実質〝社長一人”程度の
規模の場合

今度は代表取締役社長では
連帯保証人になれない



はい、そういうケースが増えます



ほぼ「会社=社長」
だと万が一会社が倒産したら
一緒ですから




komaru11.jpg




このように多くの選択肢がある
法人契約の連帯保証人ですが




実は明確なルールは有りません




管理会社
大家さん
担当者




の、その時の判断による・・・



と言う、実はちょっと恐ろしい
実態が有ります




yjimage33.jpg






・・・・〝会社=社長”規模のウチが言うのも何ですが・・










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#これに保証会社も加わるとさらにややこしい



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「このやり方なら大丈夫です」

2019.10.04.09:22


おはようございます
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え~たまには吉祥寺に
関係したネタを


kiti02.jpg




って言うか、吉祥寺に限らず



今問題視されてる
賃貸物件の
供給過多”について



ganbaru.jpg





相続対策や資産運用など




様々なセールストークで

多くの地主がアパートや
マンションを建てました



その結果招いたのは
需給バランスの崩壊


baransu.jpg




はい、圧倒的に単身者向けの物件は
供給過多になってます



レインズやSUUMOで
何となく判断するに


吉祥寺の周辺駅や
バス便エリアも含めると



1R~1Kは常時
1,000室以上空いている・・・



どうもそんな感触です




では、この先
どんな物件を建てたら

高い入居率が維持出来るのか・・・


既存の建物が少ない
3LDK・・・。


でもそんな広い敷地が無い



だったら簡単


10-04-3.jpg




吉祥寺という街では
やはり10代~30代の方が
お部屋探しのメインかと思います
(単身者の場合ね)



そうすると
〝夢”や〝希望”はたくさんあるけど
現実的な「予算」は厳しい




良い物件がもっと安かったら・・・
そういう需要は山ほどあります




だったら
建築費を極力抑えつつ

バス・トイレ別々
室内洗濯機置場
独立洗面台
クローゼット
ウォシュレット
ネット(WiFi)無料


と言ったニーズの高いものを備え
家賃はごく普通の設定にすれば良い


otoko28.jpg




具体的に言うと
前述した設備を満たすと
大体8万円台~9万円台が相場



これを
7万円台で募集すれば
間違いなく満室になります



問題はそれで
一定の所得が残るか



ga-nn2.jpg




確かに赤字じゃあ意味が無い





でもね、最初から
部屋数×7.5万円×12ヶ月で
年間収入を読み

それでペイ出来る施工費で
収まるように建築する




これまでとは逆の考え方



将来的な不安や新築と言う事で
色々と豪華な設備を付け過ぎ


その結果、建築費が高騰し

その為に単身者用なのに
9.5万円とか10万円以上になっちゃう



はい、つまり新築物件だって
それほど要らない設備

或いは過剰な設備も有る訳です




確かにゴージャスだけど
払える人はごく一部




そうではなく、7万5千円くらいで
ちゃんと儲けも出るプラン


10-09-2.jpg




商売って何でも同じで
消費者が他所よりも
メリットを感じれば
需要は必ず有ります




そう言う風に考えて行けば
吉祥寺のニーズを
シッカリキャッチし
入居率100%が20年以上・・・



と言う成果に繋がりますよ



事実
ウチの管理物件などがそう



欲しい設備を満たしておきながら
相場よりも85%~90%に設定したら

築後20年間、ず~っと

入居率が99.9%と言う
アパートがたくさん有ります



uresii.jpg





ただね
みんながこれやり出すと意味が無いので
やるならお早めに・・・







・・・ウチの管理物件が相場より少し安いのはソコです




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「LINEって」

2019.10.03.09:02


おはようございます
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LINEってまあ確かに
便利ですけど


line@gazou3.gif



いきなり送られて来ても
相手のデータはゼロ






まあメールでも似た状況ですが

LINEの方が
カジュアルと言うか
イキナリ用件だけでズバッと
飛び込んで来ます





先日の事


LINE9-9.jpg




って感じで知らない方から
LINEが届きました


otoko01.jpg




こちらはそれを受けて
それぞれの物件を
管理する業者に連絡を入れ
まだ募集中か
ご案内はどのようなスタイルなのか
など1つ1つチェック



さてこれから返事を送ろうとしたら




また次のような
LINEが届きました




あと
No.〇△◆□◇
No.▽▲〇◆□
No.〇△◆□◇




これも見たいです




と言うもの


otoko8.jpg





・・・。



いえいえ
勿論ありがたい事です

有り難い事なんですが・・・



一応こちらも
人的な余裕には限りが有り



幾らでも、何件でも
好きなだけご案内出来る・・・




と言う訳には行きません



dakkusu2.jpg




今回の場合



こちらでご希望の優先順位を伺い
なるべく満足度の高そうな物件を
選び直して
ご案内させて頂きました


otoko38.jpg


スタッフの多い
大手チェーン店さんなら
幾らでも対応するかも知れませんが



ウチのような小さな店では



或る程度
限度が有るって言う事を
ご理解頂ければ幸いです



otoko17.jpg








・・・・送るのに気兼ねしなくて済むのがLINEの良いトコロなんでしょうけど









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「午後は休みます」

2019.10.02.10:35



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


毎週

teikyuubi2.jpg


って言いながら
コツコツ出勤しているワタクシ



昨夜も仲間とグビグビ飲んで
遅くまでやらかしたのに


IMG_1013.jpg




今朝も安定の
休日出勤


ukkari3.jpg





会社に来ると
落ち着きますね



但し
今日は午後から
新宿まで出掛けて

映画を観に行きます


少々話題になってる

「記憶にございません」


kiokini.jpg



ってヤツです




それまでは
マイペースで作業を
進めて行きま~す


yurui.jpg








・・・・手元にビールが有るって言う事実は伏せておこうっと








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「今日から10月デス」

2019.10.01.09:17



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです




え~早いもので
今日から10月です


3.jpg




この時期に
急いでお部屋を探してる・・・
って方は
さほど多くないのかと思います



毎年の事だけど

(年を越したら混んでくるから)


otoko4.jpg



って理由からか


「年内には引っ越したい」


と言う感じの方が
増えて来てますが




実際には12月になって申込むより
10月~11月が良い時期です



夏場に空いた部屋の家賃は
下がって来ますし



礼金なども「1」→「0」になって来てます



ちなみに

「1年で最もお勧めな時期は
いつですか?」


って聞かれたら
ずっと前から


「10~11月です」


って言ってますから


uketuke.jpg




と言う事なので
今からがおススメのタイミングかも





ま、不動産屋によってさまざまだと
思います




この手の質問を

あちこちメールで
聞き比べてみても
面白そうですね




ganbaru.jpg













・・・・いつ聞いても「今です」って言う業者はやめた方が良いですからね







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#12月までがおススメかもです







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「答えにくい質問」

2019.09.30.09:33



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです





え~長年この仕事をしてますが
お客様から聞かれて
最も返事に窮するのが



「あのう、○月頃って
良い物件有りますかね?」


hatena2.jpg



と言うご質問




お客様からすれば
こっちはプロ



ご自分が借りたい時期に
良い感じの物件が
あるかどうか
気になるところでしょう




そのお気持ちは分かります


そして・・・

経験値から
或る程度の〝推測”は語れます


otoko18.jpg



でも、それに何ら
〝保証”は出来ません



と言うのも、物件は〝生き物”



常に新しい情報が出て来る一方で
候補にしていた物件が
決まっちゃったり


そう言う事の繰り返しです


komaru2.jpg



従って先の質問の


「あのう、○月頃って
良い物件有りますかね?」



が、どれだけ難問か
お分り頂けるかと思います





一方
この質問に対し
軽々に答えちゃう業者が居ます



それは少々胡散臭いチェーン店系や
カタカナ系
(全部じゃないですよ!)


決まって
「今が一番良いです!」



otoko7.jpg



「今日ここで決めないと物件なんて
無くなっちゃいますよ!」

の一点張り



まあね、「そう言え」って
指導されているんでしょうけど・・




未来が予知できるなら

「業種替えれば・・」


って言いたいです




と言う事で
お客様の心理も良く分かるけど
一方で結構な難問であること




ご理解頂ければ幸いです





owabi2.jpg






・・・バカ正直な業者ほど答えられないテーマです









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「恐怖の内階段」

2019.09.29.09:37



おはようございます
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いや~
まだ昨日のラグビーの余韻に
浸ってます(笑)




え~
ココ数年のアパートは
外階段を付けず


2階へ上がるのにも
専用の内階段タイプが
すっかり定着して来ましたね



genkan.jpg



kaidan.jpg





これだと雨の日に傘を差しながら
上り下りする苦労もなく


濡れた鉄骨階段でのスリップの
心配も有りません



また定期的な塗装工事も不要なため
大家さんだってメンテナンスが楽


sintiku.jpg




また、階段部分が無いので
敷地に対し
設計の自由度も上がる・・・




と言う良い事だらけのスタイルです




ただ
幾つか問題が



まず内階段式は
音が響きやすく

大柄な体格の方が
遠慮なく駆け下ると
ドスドスと
振動が響く心配が有ります



komaru6.jpg




また階段室の壁紙を汚したりすると
貼り換えに足場を組む為
結構な費用を請求されます






で、ここまではいつも契約時に
お客様へ説明し
ブログにも書いてました




ところが
先日契約した女性から
思わぬ一言が・・・。



「こういう階段だと旅行の時
大きなバッグは
気を付けなきゃ危ないですね」





10-12-6.jpgbaggu.jpg




たしかに大きくて重いキャリーバッグ

これって本来は
転がす為に出来てますから
狭い階段には不向き・・・



はい、重いバッグを
あっちこっちぶつける状況が
目に浮かびます




その結果


階段の補修や
クロスの貼り替えとなり



結構な見積を見て呆然・・・




09-25-02.jpg




と言う事態になりやすいかも




内階段で2階以上を選んだ場合
階段室の損傷は
くれぐれも慎重に~!








・・・あとは慌てて滑って落下にもご注意を









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「無駄なお金」

2019.09.28.09:49


おはようございます
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え~今の時代
賃貸ではほとんど
無くなったけど


以前は
〝手付金”が有りました




そもそも手付金とは
物件を見て気に入った
お客様側から



「あのう
この物件を借りたいので

手付金を入れて
抑えて貰えますか?」


soudan.jpg




という趣旨だったんですが



いつの頃か業者側から

「手付(金)入れないと
無くなるかも知れませんよ」


kowai.jpg




って感じで圧力を掛け


しかも
「解約手付金」の意味を
キチンと説明せずに



「もしキャンセルしたら没収だからね」


okane.jpg



って感じでお客様の判断を
束縛するようなお金でした




当時はよく
「他(の物件)に手付を入れちゃってるけど
こっちの方が良いから
諦めてこっちにしようかな・・・」



などと悩まれるお客様の姿を
見たものです




現在は手付の受領自体を
原則禁止しているので

こうした〝無駄金”は
無くなりましたね


ganbaru.jpg




一方こっちは
無駄になって欲しいほう






〝賃貸住宅総合保険”
俗に火災(家財)保険と称してますが



これが役立つ時って逆に
出火とか空き巣の被害
って事ですからね


03-13.jpg




いざという時の為の保険ですが
そのいざそのものが起きない方が
よっぽど良いですって




ワタクシも自宅の火災保険や
セキュリティー会社との契約で
毎年結構な〝無駄金”を収めてますが




ひとまず無駄でヨカッタ・・・



と思うようにしてま~す










・・・我が家は築30年、手元で計算したらザっと累計490万円の〝無駄金”です
















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#まあ保険料は無駄になって欲しいですけど


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「誹謗中傷のクチコミ」

2019.09.27.09:21


おはようございます
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え~今から1ヶ月ほど
前の事ですが


ウチのGoogleマイビジネスに
言われなき
誹謗中傷のクチコミが
書かれました


komaru11.jpg




その内容は

「ここの二代目ボンボン社長は
ブログでいろんなお客の悪口と
キャバクラ自慢をしまくっている。」



hiboucyuusyou.jpg




というもの。



貶めるのが目的ですから
星の数も1つ
★☆☆☆☆


・・・。

最初にこれを見た時は
結構ショックでした




モチロン
お客様の悪口も


キャバクラ自慢も
マッタクのねつ造です


muda.jpg


腹も立ちましたし
哀しくも有りました




そこでワタクシは
考えました




イッタイなぜ
このような書き込みを
されたのか?


10-04-3.jpg



もしかすると


弊社の活躍が
目立って来たから?


無視出来ない
存在になったから?





弊社がインターネット
中でもSNSを上手く活用して
反響が上がっている




それを面白くないと思う人が
このような行為をしたのだろうか


sigoto8.jpg


そのような気もしてます




実は・・・。

最初は真っ向から
反論するコメントを
返そうと思いましたが



それも向こうの思うつぼですよね




という事で放置して来ました



不思議なもので
このクチコミが入った頃から
弊社サイトへのアクセス数は
うなぎ上り


yaruki.jpg



ドンドンと数字が伸び
反響アップに繋がってます



まあその因果関係は
“たまたま”
でしょうけど




今後もネットで活動して行けば
こうした事もあるぞ



って覚悟を決め
良い経験になった





と思うようにしております



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・・・その後は、嬉しいクチコミが増えてます














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「もはや“犯罪”レベルです」

2019.09.26.09:26




おはようございます
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以前の話で恐縮ですが



某有名チェーン店さんが
ウチの物件に
お申込を入れてくれたんです



その際
担当者からの電話で

「お客様がセキュリティーの高い
鍵をお望みでして・・

ウチなら高額なディンプルキーも
安くなるんで
交換はこちらで手配させて下さい」


otoko7.jpg




と言い出したんです



少々怪しみながらも
人の良いワタクシは




まあそっちの方が安いなら



dakkusu.jpg




と思い、承諾しました




ただ、その業者
ちょっと〝前科”があったので
心配になり


「あとはこちらで直接
お客様と打ち合わせます」

sigoto11.jpg




と言い
お客様に来て頂く事にしました



翌日
お見えになったお客様から
衝撃の事実が・・・


yjimage33.jpg




カバンから取り出した1枚の用紙



そこにはハウス○○が作成した
「契約金計算書」
と言うタイトルが書かれていて


敷金だ
仲介手数料だ
家賃だ


と書かれており
その続きに





害虫駆除代16,200円
安心安全サポート16,200円
鍵交換代16,200円




などと列記されていたんです



害虫駆除?
安心安全サポート?



これってウチから何も
言ってませんからね





はい、客付業者が
勝手に利ザヤを稼ぐために
計上したもの



マッタクの寝耳に水



しかも!
「契約はウチでやります」

omoteura.jpg



などと言ったようです
(ウチでは承知してません)



さらに!
「10月1日入居希望」
と聞いていたんですが
それも向こうの会社の事情で決めたようで


実際に伺ったら
「本当は8日からの方が
ウレシイんですが




と言い出したんですよ



モチロンすぐに
変更しました




さて
そこでワタクシおもむろに
受話器を取り

先方に電話



「責任者居ます?」



と代わらせて



どういう事?
って問い質したら



「あれ、そんなの入れてました?
スミマセン、勘違いだと思います」


otoko30.jpg




って・・・





まだ不信感が拭えないワタクシは


「鍵交換も結構です
ウチで同じ金額で
同等のモノを用意します


オタクは仲介手数料だけを
受け取って下さい
仲介手数料だけですよ
良いですね」


ikari.jpg


と、目の前のお客様に聞こえるよう
大きな声で言い伏せました



消費者にすれば安心な大看板を
掲げてる〝大手”ですが



これが相変わらず利益しか考えてない
業者の実態です


komatta.jpg













・・・そして後日〝担当者”から「(賃料発生日を)10月1日に戻せ」と苦情が来ましたよ









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#なかには真面目な方も居るのでしょうけど


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「飲み疲れの定休日」

2019.09.25.10:30


おはようございます
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毎週

teikyuubi2.jpg


のところ
せっせと出社しております




いや~昨夜は飲みました


03-13.jpg



4年間
インターネット不動産の
東京ブロック勉強会にて

キャプテンを担って来たワタクシに




昨夜は有志のメンバーが
お疲れ様会を
やってくれたんです

enkai.jpg




こういうのに弱いワタクシ



ついつい
嬉しくてお酒も進み



行き付けの寿司屋から


これまた行き付けの
スナックへ・・・

みんなで
飲んで笑って





いやはや
ところどころ記憶が無い


namida2.jpg




そんな飲み疲れの
本日ですが


SNSやデータ入力など
少しでもやっておければ




明日以降が楽・・・



って事で、3時間くらい
頑張ってみま~す



ukkari3.jpg






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「これもオシゴト」

2019.09.24.09:12


おはようございます
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3連休明けですね
リセットして頑張りましょう






え~管理会社には
色々と大変な仕事が有りますが



中でも最近困るのが



引っ越し後に行われる
インターネットの機器や
配線の撤去

modemu.jpg



これが結構大変




実はまもなく引越しの立ち合いが
有るんですけど


hikkosi2.jpg





その入居者様は
ソフトバンク光をご利用していて




業者の回収が週末の土曜




しかも
「午後1時から5時の間に伺います」

opere-ta-.jpg

などと言われております



月末の土曜日
その小さな機械と配線を
片付ける為




こちらはその時間帯(13~17時)に
予定を入れられません


03-13.jpg



どうやら前日か
若しくは当日の朝


もう少し具体的な時間を
通知してくるとの事ですけど


直前じゃあどうしようもないし



いやはや

ホント大変ですが
これも管理会社のお仕事です




sigoto10.jpg





・・・モチロン手間賃もいただけませんし








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「不動産の日にちなんで」

2019.09.23.09:24


おはようございます
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今日は全宅連が制定した
「不動産の日」です



109233_01.jpg




それにちなんで

〝理想的な賃貸条件”を
考察してみましょう


otoko01.jpg






借りる側からすれば



良い物件を出来るだけ安く




とまあ、これに尽きるでしょう


例えば初期費用だって


一昔前の
「礼金2か月敷金2ヵ月」
が〝鉄板”だった時代に比べ


今ではその辺りもグッと
安くなりました



礼金ゼロ
敷金ゼロ



当然これが理想ですよね


10-15-8.jpg


ただ、貸す側もリスクが有るので

「保証会社利用」
「退去時ルームクリーニング代負担」



と言う項目を条件に加えております



計算すると

まず礼金は無いに越した事はない!

敷金にしても
1か月分納めるよりは「0円」で

その代わり保証会社に
家賃の30~60%程度の
保証料を収める方が安上がり・・・


josei3.jpg




いずれこの保証料は
オーナー様が負担する・・・



そんな時代が来るかも
知れませんね



或いは
24時間緊急サポートサービス


syokunin2.jpg




これだって
オーナー様や管理会社にも
メリットがある訳で


将来、負担する側が変わるかも



さらに
大手ハウスメーカーの
大和ハウス工業は

“大和リビングプラン”

と言うシステムを活用してます


これね
連帯保証人不要
保証会社の保証料も不要
賃貸住宅総合保険も不要


good.jpg



と言う、実に画期的なサービス


これなら借りる方も
大喜びですよね



まあ、実際のトコロ
カラクリが有って

毎月一定額がそうした
サービスや保証料に
回っているんですけど



でも
何かスッキリして良いかも!



あとデジタルロック


3-6.jpg




これは暗証番号を替えるだけなので
鍵交換代が掛かりません

是非もっと導入して欲しいです
(カギ失くしました・・・と言うのも無くなるし)



さらに賃料発生日



入居する前から家賃発生って
ヤッパリ勿体ない


極力入居日に合わせられたら
ヤッパリ喜ばれますしね



josei9.jpg



不動産経営も厳しい世の中



生き抜く為のキーワードは
やっぱり
〝消費者ファースト”




消費者の理想に近づける事こそ
賃貸経営・管理の
目指す方向だと思います











・・・そうなってくれた方が仕事しやすいかもね








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「ご案内の目的が・・」

2019.09.22.09:31


おはようございます
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え~先日の事です



店からけっこう離れた物件を
3件続けてご案内することに
なりました




当然お客様を
クルマに乗せて現地へ
向かいます



kuruma3.jpg




まず1つ目のマンションに到着



ところが周辺にクルマを
停められる場所がない





4か所も回ったコインパーキングは
全て「満」の表示



koinpa-kingu2.jpg




仕方がなく一旦諦めて
2つ目のマンションへ・・。




そこにも停めておける場所は無く
周辺をぐるぐる回って




やっと「空」と言う表示が!

koinpa-kingu4.jpg



そこに駐車しホッと一息
(本当に嬉しいものです)




無事に内見も出来ました





次に先程のマンションへ戻ります



1台くらい空いたも・・・



って期待したけど
ヤッパリ「満車」のまま



dakkusu2.jpg



仕方が無いので駐車する
範囲を広げまして



ようやく1台「空き」を見つけて
クルマを入れて“満足”



(この時点で既にご案内の目的が
変わって来てます)




で、内見終了




そして3か所目


そこは住宅街のアパートですが
やはりコインパーキングは「満」



道は狭く一時でも停めておけない環境です



結局
良く知ってる業者が管理している
月極駐車場の

空き有ります


と言う区画に
ちょこっとだけ入れさせて貰い






マッハで内見終了




ふうう
捕まらなくてヨカッタ






こうなると
もはや目的はお客様に物件を
見て貰う事ではなく

安全に駐車する場所を確保する事




休日の吉祥寺エリアは

そんな状況になりつつあります




otoko5.jpg









・・・正直なところ物件の説明どころじゃなかったです










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「自動物件確認ダイヤル」

2019.09.21.09:30



おはようございます
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以前から
時々触れて来た


“物件確認ダイヤル”
ですが

便利なのは
向こう側だけで



接客側は大変です



例えばお客様から


「これ良さそうですね
今から見れますか?」


warau2.jpg


と言われますと




早速管理会社に連絡


sigoto11.jpg



ところが
最近の物件確認は
音声自動システム”と言って
人ではなく、コンピューターが
応答する




こちらは
家賃や専有面積を
プッシュボタンで入力し

その結果該当物件が有れば
自動音声が答える


jinkoutinou3.jpg




さらにご案内希望となると
「担当者に繋ぐ」



と言う作業をし


やっとの想いで
〝本物の人間”との話が始まる


10-06.jpg



そう言うケースが増えて
来ております



で、ワタクシ担当者に
「今すぐ内見申込書をFAXします」



って言ったら、ナント



「一旦ホームページからログインして
該当物件のページに入って
そこから進めて下さい」



otoko7.jpg




って言われました




あのね、お客様
ず~っと待ってる訳です
こっちの目の前で・・・




そして今、担当者は
受話器の向こうに居る訳ですよ



それなのに


「WEBから入って・・」

って
なんじゃそりゃ~!


03-13.jpg




しかも!
募集チラシにURLが無い!



って事でYahooで検索

これかな?ってヤツをクリックし
どうにかログインし

数ある「同意する」に全部
「はい」とチェックを入れ
(ほぼ読んでませんから怖いよね)




ようやく
内見可能となったけど・・・




このシステムどう思います?


komaru.jpg



完全に自分たちの都合ですよね



あとで何かあった際
「こちらが全責任を負います」
って事になってる訳で




まあそれはそれで良いけど
気の毒なのは待たされるお客様




自分たちには便利でしょうけど


やはり〝お客様本位”で
物事を考えて欲しいです



komatta.jpg


結局手配完了まで17分
ご案内は僅か徒歩4分


ホント嫌になります






・・・さらに「内見予約クン」なるものが出ていよいよ“人”は介在しなくなってます





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「“月”ではなく“数年間”で考えると」

2019.09.20.09:10



おはようございます
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今では学生さんを始め
若い方の多くが

「バス・トイレ別々で!」


otoko.jpg



と言う時代



さらには
「独立洗面台も無いと困るので」

komaru2.jpg




と言う方が増えて来ました


・・・。



まあね

有った方が楽だし
そもそも子供の頃から
有るのが当たり前・・・



そんな生活をして来たら
そりゃあ外せませんよね



ただ、有ると無いとでは
家賃にも結構な差が出て来ます



otoko18.jpg




単純に
〝3点式UB”とバス・トイレ別々”

肌感覚でスミマセンが
ザっと毎月5千円は違うでしょうか




つまり2年間での総支払額は
13万円くらい変わります
(礼金1、仲介手数料1、家賃24回分として)





大学生が「卒業まで」とすると
これにあと24回分で12万円


合計35万円


仮に
「バストイレ一緒でも良いかも」



この一言で30万円以上の
親孝行(若しくは貯金)が出来ます



josei7.jpg



これがサラリーマンやOL
或いはバイト生活の方なら
なおさら経費削減を望む方も居るでしょう



トレンドは
バス・トイレ別々
独立洗面台
室内洗濯機置場
2口ガスキッチン
2階以上

など幾らでも欲しいものは有るでしょう


でも!
将来を見据え資金を貯めたい


10-08-2.jpg



親に負担を掛けさせたくない






こうした考えを優先したら
何も
「ゼッタイにバス・トイレ別々で!」


とばかりでも無いのかと・・・


hatena2.jpg



まあ、考え方の問題なんですが


今の時世、人気じゃないタイプだからこそ
逆に〝お得感”は凄いかも


勿論
それでもゼッタイ!って方は
それで結構です


ただ
中途半端に
流れで選んで
「生活がキビシイ」


setuyaku.jpg




って方は参考にしてみては









・・・「毎月」と言う感覚だけじゃなく、例えば「4年間」と言う感覚で考えて








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「インターネット不動産のウィークポイント」

2019.09.19.09:23



おはようございます
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今日の内容はなかなか
〝斬新”な切り口です



敢えて言うと
インターネット不動産の
〝弱点”について・・・





WEB上に物件情報を掲載し
お客様の目に留まって貰い
お問合せを頂く


me-ru.jpg


或いは



ご自身で探すより
〝信頼出来る不動産屋”だと
判断して頂き


部屋探しを任される





これがまあ
インターネット不動産の理想形



sigoto11.jpg





ところがね
このシステムにも
ジャッカン問題が有ります



例えば
「明日物件を見せて欲しい (仮名)田中 」



と言う1通のメールが
来たとします



こちらにはその時点で
そのお客様に関する
データがほぼ有りません


a~a



例えばこの「田中」様だと
性別さえ分からない




もちろん年齢も職業も
家族構成も一切不明




実際に起きた事ですが・・・。


けっこう忙しい時に届いたメールに
今日物件を見たいのですが
とだけ


そこで他のお客様との時間を
再調整し
その方との時間を作りました



で、いざお見えになったら

いやいや
まだまだ借りるとかって
感じじゃなく
とりあえずどんな物件なのか
見て見たかっただけで・・・




10-12-1.jpg





と言う状況でした




1~2行だけのメールから

急いでいる方か
ただ見てみたいだけなのか
判別するのは非常に難しいですね・・・



或いはまたお客様自身が
物件を選んだとして



本当にその物件を
じっくりと選んだのか



それとも何となく条件に近いから
って感じで気軽に選んだのか




それも一切不明です



gimon2.jpg



インターネットの普及で
こちらの手持ちのカードは
バシバシさらけ出しますが



お客様側のご事情やお考え
或いは〝熱意”みたいなものは
伝えてくれない限り
分からないまま









今後ますますシビアになるであろう
〝個人情報”ですが



やっぱりネット通販などと違うのが
この不動産の世界



その方のライフスタイルに
合った物件を
キチンとご紹介する上で






もう少しお客様側の情報も
頂けるとウレシイですね






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LINE@に至っては苗字さえないし







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「雨だとへこみます」

2019.09.18.11:01


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです




え~今日は

teikyuubi.jpg


ですが・・


相変わらず
出勤してます



しかも飲み過ぎ&寝不足
なのにね





昨日は焼肉を堪能



IMG_0018.jpg








そのあとスナックでグビグビ


IMG_0821.jpg



まあ毎週火曜日の夜は
そんな調子です




ただね


今日は雨なんです


ame6.jpg



いくら社内業務とは言え
雨だとへこみますね





この後ランチで奥様と
合流する(と思う)んですが・・・(笑)




雨だと散歩もし辛いし
買い物だって億劫ですし





ま、今日は早めに帰宅して

飲んで寝ようかな







・・・・何だ、この脱力系ブログだ








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「狭い商圏です」

2019.09.17.09:39


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~先日
名古屋から転勤予定の
ご夫婦が
ウチに来られました


futari9.jpg



12月にこっちへ引っ越す
予定だそうです



その際お2人から
「吉祥寺とか世田谷
或いは下北沢とかって
どうなんでしょう?」




と言う
けっこうザックリな質問が・・・。



もう少し話を聞くと
小学校・中学校の評判とか
街の治安とか



そういう面について
心配されているようです


dakkusu2.jpg




さて。
吉祥寺周辺のことなら
或る程度お答え出来ますけど




世田谷・・・

下北沢・・・




正直なところ良く知りません



sigoto.jpg



名古屋の方からすれば
ほとんど同じエリアに
思われたのでしょうね



ま、分かる気もしますし




確かに下北沢って
電車で15分も乗れば
到着します




それでもヤッパリ
〝商圏”ではありません




ウチみたいな小さな
不動産屋とか



長年地元に密着して
業を営んでると




10キロ以上
駅で言うと3~4つ以上離れたら
もはや圏外かも



syoukenmap.jpg
(ホントごく一部だけですね)




少しでも離れたら
学校の評判と聞かれても
ネットで調べるしかない

sigoto4.jpg



(それじゃあお客様と一緒ですよね)




ご遠方の方は
東京の不動産屋なら
周囲一帯の事も詳しい筈



って思われるかも知れませんが



実は
地域密着で
地元の不動産屋ほど
かなり狭いんです





otoko17.jpg








・・・・〝狭いけどそのぶん濃い”が生命線なので







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「随分と都合の良いハナシ」

2019.09.16.09:45



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです




え~っと
賃貸物件を探す時
物件そのものも大事ですが



〝周辺環境”だって
重視しますよね




その際
近所にあったら嬉しいけど


「隣りや目の前だとちょっと・・・」


komaru2.jpg





と言うものって
結構あると思うんです




例えば代表的なもので
コンビニ


konbini.jpg



ゼッタイ近くに欲しいところですが
逆に隣りだったり
1階だったりって言うと




(夜中にうるさいかも・・)


(ゴミとか散らかってそう)

10-12-6.jpg




と言った心配から敬遠されがち






或いは公園



park_10.jpg






これも家の近くに有ると嬉しいけど
隣りだったりすると




毎日子供たちの声がうるさくない?


kouentokodomo.jpg



ラジオ体操や避難訓練と言った
行事が有る度に人が集まって来て嫌だ



虫とか多そうで嫌かも・・





dakkusu2.jpg




って感じで近過ぎるとNG







他にも小児科とか
救急外来もやってる病院


byouin.jpg




小児科は毎日自転車が
溢れていそう


病院は救急車の音ってカンベン





こんな感じでしょうかね



それ以外にも
飲食店は匂い・ゴミ・ネズミや虫が心配


バス停は停車・発進の音や排ガス


保育園や幼稚園だと子供の声




とまあ、近くには欲しいけど
隣りとか目の前は勘弁して・・・


dame.jpg






と言う、少々

〝都合の良いハナシ”を

扱ってみましたが




世の中そうそう上手く行く
物件ばかりじゃない訳で




多少は譲歩して頂けると
ご紹介もしやすいのですが・・・



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・・・最近ますます寛容性が低くなって来てますよね







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「新たな検索対策」

2019.09.15.09:22



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~毎日
様々な営業電話が
掛かって来ます



中でも一昔前に
「御社のホームページを
拝見しまして・・・」




と言う感じで
ホームページの改善案を
提唱したり

検索順位を1ページ目に
上げますって言ったり


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そういう電話が多かったですね






ところが。



その頃のSEO対策業者が
ほとんど潰れたと聞き
こちらもビックリ



otoko8.jpg




今の時代って
裏技的な手法は
全てペナルティーになります




一旦Googleから
ペナルティーを喰らうと
まずほぼ復活はしない



09-23-01.jpg



という事で
安易なSEO対策の業者は
みんな淘汰されたようです




その後
MEO(Map Engine Optimization)など
形を変えて営業が来てますが



根本的な対策を
疎かにしていたのでは
上位表示は見込めません



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もう目の前に迫っている
音声検索



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それに対して
日々Googleマイビジネスを充実させ


良い仕事をした結果
良い口コミを頂く




結局のところ
コツコツと努力を重ねて行く共に



然るべき対応をする



こうした対策が必要かと思います



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・・・やっぱり裏技はダメです








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