南部不動産好き勝手日記

おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


まだラグビー日本代表の勝利に
酔っています(笑)




さて

今日のテーマは
少々過剰・・・

とまで思える
細かな入居審査を
取り上げてみます






え～以前お申込を頂いた件


結構高額な賃料なので
入居審査もそれなりに
厳しい訳です



でもね、経験値から言うと
家賃の額・・・だけではなく



"管理会社の規模”



その大小が審査の
ハードルを決める・・・

って言っても過言ではありません





今回も先方は
“大会社”さんでした








必要書類の中には
「在籍証明書」
と言うものが有りましたので




お客様に頼んで
会社に発行して貰いました



そこには
会社名に続き

所属の部署
昨年の細かい年収など
全て記載され
最後に社判の押された立派な
"在籍証明書”



これを管理会社に送り

先に送った健康保険証と
照合すれば
この点に付いては
もうクリアでしょう







って思ったら



「では、最後に在籍確認のため
勤務先の会社に電話をしますので
ご本人にそうお伝えして下さい」



と、担当者から通達が・・・。


えええええ～！
まだ不十分てか




一応お客様に伝えましたが


「そ、そこまでするんですか？」












と言われてしまいました



さらに保証会社からも
本人確認の電話が行く訳です



さらにさらに同居される方の
勤務先の詳細や年収


それに
現在のお住まいの居住年数
などもシッカリ埋めて下さい






と、厳しく言われてしまいました








そりゃあキチンとした
審査って大事です



でもね
どこまでが本当に

“必要な手続き”なのか






大手管理会社って言ったって
記載する内容は
マチマチな訳だし



結局、契約まで一度も会わない
契約後も会わない
何か起きてもお客様と会う事が無い







都内の大手管理会社って
ほとんどこんな形



だから最初の審査だけ
異常に神経質になるのかも



会ってしまえば色々な
心配も吹っ飛ぶのに



間に入る我々の方が
双方に気を使うので
非常に疲れますぅ











・・・ま、ウチの手続きが軽すぎるって言うのも有るけどね







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今回の台風19号で
甚大な被害が出ております。
心より
お見舞い申し上げます







え～先日の事。


ウチの入居者様から電話で




「最近科学物質への
アレルギーで困っていて


タバコの煙が辛く

バルコニーや共有スペースも
含めて〝禁煙”と言う物件を
探して欲しい」







ザっとこう言う内容でした




なるほど


同じ建物に住む人の中で
喫煙者が居れば
タバコの被害に遭う



健康な方なら気にしない量でも
過敏な方にはストレスになる






詳しく伺うと
今では洗濯物の柔軟剤




あの匂いですら厳しいようです





これは気の毒と思い
早速引き受けましたが




問題はね
今のこの禁煙社会の時代でも

なかなか賃貸物件で
それを強要してるものが少ない・・・







多少は有ります



例えば分譲賃貸


これだと自身のマンションを
他人に貸すに当たり
タバコで汚されたくない！



と言う理由で「禁煙」と
謳うケースも有ります



ですが、一般の賃貸アパートでは
まだそう多く有りません




何より大問題なのが


レインズに
検索項目がない・・・








はい〝レインズ”と言う業界の
データベースでは
禁煙物件を絞り込む術は
有りません




SUUMOなどでは
フリー検索ワードが有り
そこに「禁煙」と入れれば
絞り込めますが

所詮はSUUMOです


業者紹介が出来る物件
ばかりでは有りません
ではどうしたら良いか！？





とりあえず他の条件が合った中から
募集要項など
一つ一つチェックしていく



それしかない？








ズラ～っと並ぶ候補リストの図面を
1件ずつ開き

「募集要項」を睨み
「禁煙」の文字を探す作業




大体に於いて
この文字が小さい



ま～肩の凝る作業です







でもね
お客様は困っている訳で




とにかく
このツライ作業を
コツコツと続けていきま～す












・・・検索項目に「禁煙」作って










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只今7：45


吉祥寺は未明から
強い雨が吹き付けてます









時より風も強く
既にスーツはびしょ濡れです







こんな日に出社している人って
イッタイどんだけ
ブラック企業～！

って感じですが



実は今日
お約束のお客様が
2組いるので



まずはその方たちに連絡を入れ
日程を変える手配を
しなければなりません






さらに
一応何か不測の事態が
起きた場合を想定し


出勤してみたけど



今日はモタモタしていたら
こっちが不測の事態になりそう






という事で
やるべき作業が全て終わったら
早めに終了させて頂きます



何卒宜しくお願い致します









・・・風速60M
降雨量800ｍｍって正直怖いしか有りません








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台風シンパイですね



え～・・。

時々このブログで
管理会社の仕事が
如何に多岐に亘っているか・・・


それを綴ってますが



今回もそう



とあるアパートに住む70代の
お爺ちゃんが来まして



「隣りの部屋のヤツの
電話番号を教えてくれよ」






って言うのね





いやいやいや
無理無理


そんなのいきなり言われて
「はい、コレです」



なんて言える訳ないじゃん






って事で
まずはその理由を聞くと


「隣りの学生に2万貸したんだけど
約束の日になっても
返しに来ないんだ」



ええええええ～！







なにそれ～！




管理アパートの住人同士で
まさかのお金の貸し借り・・・





詳しく聞くと
学生さんが帰省するのに
資金が足りず



それを耳にしたお爺ちゃんが
援助した・。。。。




「2か月後には返します」






と言ったきり



部屋にも居ない日が続き


業を煮やしてウチに来た・・・





そんな内容です



モチロン電話番号は教えませんけど


ワタクシ何度か電話して
その学生さんと連絡をとりました



すると
借金の件は事実であり
「わかりました、今日返します」





と言う返事が・・・。


それをお爺ちゃんに伝え
ひとまず解決・・・したのかな




いずれにしても
双方に
「お金の貸し借りは
ウチの仕事が増えるので
やめて下さい」




って言いましたよ





ふうう
こんなのも不動産屋の
仕事っすかねえ













・・・でも誰かが調整役に入らないとね、変な事件に至る場合も有りますし
















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#で、このお爺ちゃんはウチから時々お金借りるんです

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先日の事
お付き合いのある大家さんから


「ウチのアパート
今度友人が住むことになったので

悪いけど簡単に書類だけ
作ってくれない？」





と言う依頼を受けました



そうなると
日頃の手順とは全てが逆




お客様と相談して
物件を選び

ご案内して
申込んで頂く


これがスタンダードな流れですが



今回の場合

そもそも大家さんの友人で
入居審査は不要






しかも
（建物が古いから）

「一応2年間だけって
伝えておいたから」




と言う事で定期借家契約です


それでも


重要事項説明書
東京ルール
定期借家契約書
火災保険申込書






これらを用意して
お客様のご来店となりました




簡単に挨拶を済ませて
説明を始めたら



「あ、良いよ、良いよ

もうね住んじゃってるから」







って言うのね！


えええええ～！








ナニそれ
聞いてないし



事情を聞くと
既に大家さんから鍵を受け取り
荷物を入れて
暮らしてる・・・。



と言う事で
ライフラインの説明終了


その他
一般常識的なルールについて
説明したら




「ああ、大丈夫、大丈夫

そういうの良いよ」






てな調子です


本来なら説教くらい
しても良い場面ですが



何せ大家さんの友人です

仰せの通りって感じで
すいすい進み




結局トータル15分で終了



これ
恐らく今までで一番
短かった契約時間では
無いでしょうか




いや～ビックリ尽くしの
契約でした











・・・色々手順が違うとオロオロしちゃいますね









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もはや定休日の無いワタクシ
今週も出勤しておりますヨ～！







ところで。


もう、来春のお部屋探しが
始まっております



来週は
北海道から
親御様が来店予定




どう考えても
まだ早いですよね


ウチでは


「あんまり焦らなくても
大丈夫ですよ」






ってお客様に言ってますが


「急がないと無くなっちゃう」







と吹き込まれたようで



毎年かなり早いうちから
問い合わせが来ます



いつも言いますけど


ホテルの予約と違って


早く決めた分
そこから契約が
始まっちゃうんです
（例外もあるけど）








なので
焦って早く来た分



無駄な家賃が始まる



そう思った方が良いですよ



私の意見ですが

借りたい日から遡って
せいぜい2ヶ月前


本当は1ヶ月前でも良いと
思ってます



よく

「〇月になったら
物件なんて無くなっちゃうよ」







などと煽る業者も居ますが
そいつらは
毎月その台詞を吐いてますからね



って事で
定休日返上で綴っていて
少し熱くなって来ました




このあとビールでも飲んで
せめてもの
“休日感”を味わいま～す












・・・今はまだまだネットで下見しておくだけで十分ですよ




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先日このようなメールが来ました





「仲介手数料は幾らですか？」





・・・内容はこれだけ



本当に
この1文だけのメールでした
(ちょっと怖いですよね)



まあ手っ取り早く
仲介料の「〇％」を聞き


他所より高けりゃおしまい







そんな感じがヒシヒシと
伝わって来ます




そんな人に

「1か月分です」






と答えるだけでは
〝ガキの使い”ですよね





そこで
如何にお客様の代わりに物件を調べ
ご案内の際にもプロの目線で
細心の注意をし



何か見落としてるリスクは無いか

本当にココで安心して暮らせるのか






或いは条件面での折衝

もしも不利な条件が有れば
それをキチンと説明し


その点をお客様が受け容れられるかどうか

或いは交渉したり



大事な事ですから
見つかれば物件の欠点も伝えます






さらには個別の問題について
極力一緒に解決策を考えます



もちろん契約書類の読み合わせ



無事引っ越すまでのサポート
住んでから起きた問題ついて
解決の手伝い



これらをプロとしてキチンとこなし
満足して頂くために貰う手数料



これが〝ウチの1ヶ月”です






仮にテキトーな仕事で

「半額です」





って言ってる業者を選ぶのは自由ですが



本物の仕事に正当な対価が
掛かるのは当然でしょう




って感じのメールを返しました







ま、結局予想していた通り
返事は来なかったですけど

















・・・「うざっ」って思われたよね






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え～少し前のオハナシ



とある客付業者から
電話が掛かって来ました



「先日ご案内したお客様が
そちらの物件を決めたいと言う事で
お願い出来ますか？」







と言って来たのですネ



調べてみると
確かに2日前



その業者からFAXで
「内見申込書」
を頂いておりました



でもちょっと気になる事が
有ったので
こちらから確認の質問を
してみたんです



「あのう、確かその時
旦那さんが日本人で
奥さんが外国籍って仰ってましたよね

ちなみに・・・
奥さんのお国って
どちらでしょうか？」








と、まあ、素朴な疑問を
投げかけた訳ですよ




すると予想外の返事が




「ああ、あの方たちじゃないです
違う方です
独身のハーフです」



・・・・・・？


ええええ！？






ナニそれ
違う方って・・・



だってあの時の電話で
あなたがそう言っていたじゃん



て言うか
その独身でハーフって方の
内見依頼をウチは貰ってないし・・・・







こういう業者がたまにいます



つまり
一旦鍵の所在や開け方を聞いた以上
あとは何組見せるのか
いちいち言わない





う～ん
ちょっと引っ掛かりますよね



ていうか
これ十分マナー違反！




そんな業者ですから
断りたいところですが
「申し込みたい」と言うお客様に
罪は有りません



やむなく
粛々と受け付けましたよ




ですが
その業者
次からは要注意ですよね














・・せめて「もう1組良いですか？あ、開け方は先程聞いてますので」
の一言が有ればまだねえ














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今日はつい先日起きた
〝徒歩何分”にまつわる問題です




レインズで新着物件を
チェックしておりますと



ウチが管理するマンションの
すぐ近くに
好条件の物件が出てました






早速そのデータを
自社サイトに入力し
同時に写真も撮りに行こうとして



ふと目が留まったのが


「吉祥寺駅徒歩15分」


と言う表示


・・・・。


ええええええ～！
どうしてよ



明らかに無理じゃん









日頃、或る程度の

〝誤差”

は生じます



だけど



そのマンションより3分ほど
駅に近い管理物件を
ウチは
徒歩17分で表示しているのね






どう考えてもソコから
3分ほど先ですって








って事は徒歩20分が正解かと・・・・






一応調べてみたら
他所の業者はこぞって

「15分」

とネットに掲載してます





そりゃあまあ
そうなるって







元付業者のデータを
わざわざ〝遠く”表示する業者など
フツーは居ませんからね





どうしよう




電話してみて
「あのう、徒歩表示、
間違ってませんか？」




などと指摘しても
いちゃもん付けたみたいで

感じ悪いって
思われるだろうし




かと言って
明らかに20分掛かるのを



「15分」です






とは掲載したくないし





その結果
弊社サイトでは「徒歩20分」で
表示しました





これでお問い合わせが減っても
仕方がない





実際、大事なのは
本当に掛かる時間ですからね














・・・・地元業者ならではの葛藤です











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#徒歩何分問題は多いですよね

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物件を借りる際

お勤め先の会社が
借りるケースが有ります


いわゆる〝法人契約”ですが



この場合の連帯保証人って
実にケースバイケース・・なんです



まず
そもそもこの〝法人”が
余りにも千差万別






誰もが知っている一部上場企業から
社長一人で切り盛りする
(あ、ウチだ)
超～極小企業まで全て〝法人”です



当然ですが
その規模や社会的な知名度によって

その後の展開は
大きく違ってきます



例えば上場企業の場合


安定と言う意味では
間違いないですが



「お借りします」
というより

「借りてやる」


的なニュアンスが有って
ちょっと苦手ですねえ








例えば、総務の担当者から
「ウチの場合当然保証人は
無しだからね」




と言い切られると
少しだけ嫌な気持ちになったりして








確かに会社の規模や
社会的信用性を考えたら


（そりゃあ、まあ、そうですけど・・・）



って思いますが
その言い方がねえ・・・




一方で中小企業の場合


連帯保証人が

・代表取締役
・総務部部長
・人事課課長
・契約者本人
・契約者の親御様


など色々なケースが有り
判断が難しいところです









で、実質〝社長一人”程度の
規模の場合

今度は代表取締役社長では
連帯保証人になれない



はい、そういうケースが増えます



ほぼ「会社＝社長」
だと万が一会社が倒産したら
一緒ですから









このように多くの選択肢がある
法人契約の連帯保証人ですが




実は明確なルールは有りません




管理会社
大家さん
担当者




の、その時の判断による・・・



と言う、実はちょっと恐ろしい
実態が有ります










・・・・〝会社＝社長”規模のウチが言うのも何ですが・・










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#これに保証会社も加わるとさらにややこしい

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え～たまには吉祥寺に
関係したネタを







って言うか、吉祥寺に限らず



今問題視されてる
賃貸物件の
〝供給過多”について









相続対策や資産運用など




様々なセールストークで

多くの地主がアパートや
マンションを建てました



その結果招いたのは
需給バランスの崩壊







はい、圧倒的に単身者向けの物件は
供給過多になってます



レインズやSUUMOで
何となく判断するに


吉祥寺の周辺駅や
バス便エリアも含めると



１Ｒ～１Ｋは常時
1,000室以上空いている・・・



どうもそんな感触です




では、この先
どんな物件を建てたら

高い入居率が維持出来るのか・・・


既存の建物が少ない
３ＬＤＫ・・・。


でもそんな広い敷地が無い



だったら簡単







吉祥寺という街では
やはり10代～30代の方が
お部屋探しのメインかと思います
（単身者の場合ね）



そうすると
〝夢”や〝希望”はたくさんあるけど
現実的な「予算」は厳しい




良い物件がもっと安かったら・・・
そういう需要は山ほどあります




だったら
建築費を極力抑えつつ

バス・トイレ別々
室内洗濯機置場
独立洗面台
クローゼット
ウォシュレット
ネット（WiFi）無料


と言ったニーズの高いものを備え
家賃はごく普通の設定にすれば良い







具体的に言うと
前述した設備を満たすと
大体8万円台～9万円台が相場



これを
7万円台で募集すれば
間違いなく満室になります



問題はそれで
一定の所得が残るか








確かに赤字じゃあ意味が無い





でもね、最初から
部屋数×7.5万円×12ヶ月で
年間収入を読み

それでペイ出来る施工費で
収まるように建築する




これまでとは逆の考え方



将来的な不安や新築と言う事で
色々と豪華な設備を付け過ぎ


その結果、建築費が高騰し

その為に単身者用なのに
9.5万円とか10万円以上になっちゃう



はい、つまり新築物件だって
それほど要らない設備

或いは過剰な設備も有る訳です




確かにゴージャスだけど
払える人はごく一部




そうではなく、7万5千円くらいで
ちゃんと儲けも出るプラン







商売って何でも同じで
消費者が他所よりも
メリットを感じれば
需要は必ず有ります




そう言う風に考えて行けば
吉祥寺のニーズを
シッカリキャッチし
入居率100％が20年以上・・・



と言う成果に繋がりますよ



事実
ウチの管理物件などがそう



欲しい設備を満たしておきながら
相場よりも85％～90％に設定したら

築後20年間、ず～っと

入居率が99.9％と言う
アパートがたくさん有ります









ただね
みんながこれやり出すと意味が無いので
やるならお早めに・・・







・・・ウチの管理物件が相場より少し安いのはソコです




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LINEってまあ確かに
便利ですけど






いきなり送られて来ても
相手のデータはゼロ






まあメールでも似た状況ですが

LINEの方が
カジュアルと言うか
イキナリ用件だけでズバッと
飛び込んで来ます





先日の事







って感じで知らない方から
LINEが届きました







こちらはそれを受けて
それぞれの物件を
管理する業者に連絡を入れ
まだ募集中か
ご案内はどのようなスタイルなのか
など１つ１つチェック



さてこれから返事を送ろうとしたら




また次のような
LINEが届きました




あと
No.〇△◆□◇
No.▽▲〇◆□
No.〇△◆□◇




これも見たいです




と言うもの








・・・。



いえいえ
勿論ありがたい事です

有り難い事なんですが・・・



一応こちらも
人的な余裕には限りが有り



幾らでも、何件でも
好きなだけご案内出来る・・・




と言う訳には行きません








今回の場合



こちらでご希望の優先順位を伺い
なるべく満足度の高そうな物件を
選び直して
ご案内させて頂きました





スタッフの多い
大手チェーン店さんなら
幾らでも対応するかも知れませんが



ウチのような小さな店では



或る程度
限度が有るって言う事を
ご理解頂ければ幸いです












・・・・送るのに気兼ねしなくて済むのがLINEの良いトコロなんでしょうけど









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毎週




って言いながら
コツコツ出勤しているワタクシ



昨夜も仲間とグビグビ飲んで
遅くまでやらかしたのに







今朝も安定の
休日出勤








会社に来ると
落ち着きますね



但し
今日は午後から
新宿まで出掛けて

映画を観に行きます


少々話題になってる

「記憶にございません」






ってヤツです




それまでは
マイペースで作業を
進めて行きま～す










・・・・手元にビールが有るって言う事実は伏せておこうっと








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え～早いもので
今日から10月です







この時期に
急いでお部屋を探してる・・・
って方は
さほど多くないのかと思います



毎年の事だけど

（年を越したら混んでくるから）






って理由からか


「年内には引っ越したい」


と言う感じの方が
増えて来てますが




実際には12月になって申込むより
10月～１１月が良い時期です



夏場に空いた部屋の家賃は
下がって来ますし



礼金なども「１」→「0」になって来てます



ちなみに

「1年で最もお勧めな時期は
いつですか？」


って聞かれたら
ずっと前から


「10～11月です」


って言ってますから







と言う事なので
今からがおススメのタイミングかも





ま、不動産屋によってさまざまだと
思います




この手の質問を

あちこちメールで
聞き比べてみても
面白そうですね


















・・・・いつ聞いても「今です」って言う業者はやめた方が良いですからね







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#12月までがおススメかもです

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え～長年この仕事をしてますが
お客様から聞かれて
最も返事に窮するのが



「あのう、○月頃って
良い物件有りますかね？」






と言うご質問




お客様からすれば
こっちはプロ



ご自分が借りたい時期に
良い感じの物件が
あるかどうか
気になるところでしょう




そのお気持ちは分かります


そして・・・

経験値から
或る程度の〝推測”は語れます






でも、それに何ら
〝保証”は出来ません



と言うのも、物件は〝生き物”



常に新しい情報が出て来る一方で
候補にしていた物件が
決まっちゃったり


そう言う事の繰り返しです






従って先の質問の


「あのう、○月頃って
良い物件有りますかね？」



が、どれだけ難問か
お分り頂けるかと思います





一方
この質問に対し
軽々に答えちゃう業者が居ます



それは少々胡散臭いチェーン店系や
カタカナ系
（全部じゃないですよ！）


決まって
「今が一番良いです！」







「今日ここで決めないと物件なんて
無くなっちゃいますよ！」

の一点張り



まあね、「そう言え」って
指導されているんでしょうけど・・




未来が予知できるなら

「業種替えれば・・」


って言いたいです




と言う事で
お客様の心理も良く分かるけど
一方で結構な難問であること




ご理解頂ければ幸いです











・・・バカ正直な業者ほど答えられないテーマです









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いや～
まだ昨日のラグビーの余韻に
浸ってます(笑)




え～
ココ数年のアパートは
外階段を付けず


2階へ上がるのにも
専用の内階段タイプが
すっかり定着して来ましたね













これだと雨の日に傘を差しながら
上り下りする苦労もなく


濡れた鉄骨階段でのスリップの
心配も有りません



また定期的な塗装工事も不要なため
大家さんだってメンテナンスが楽







また、階段部分が無いので
敷地に対し
設計の自由度も上がる・・・




と言う良い事だらけのスタイルです




ただ
幾つか問題が



まず内階段式は
音が響きやすく

大柄な体格の方が
遠慮なく駆け下ると
ドスドスと
振動が響く心配が有ります








また階段室の壁紙を汚したりすると
貼り換えに足場を組む為
結構な費用を請求されます






で、ここまではいつも契約時に
お客様へ説明し
ブログにも書いてました




ところが
先日契約した女性から
思わぬ一言が・・・。



「こういう階段だと旅行の時
大きなバッグは
気を付けなきゃ危ないですね」










たしかに大きくて重いキャリーバッグ

これって本来は
転がす為に出来てますから
狭い階段には不向き・・・



はい、重いバッグを
あっちこっちぶつける状況が
目に浮かびます




その結果


階段の補修や
クロスの貼り替えとなり



結構な見積を見て呆然・・・









と言う事態になりやすいかも




内階段で2階以上を選んだ場合
階段室の損傷は
くれぐれも慎重に～！







・・・あとは慌てて滑って落下にもご注意を









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おはようございます
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え～今の時代
賃貸ではほとんど
無くなったけど


以前は
〝手付金”が有りました




そもそも手付金とは
物件を見て気に入った
お客様側から



「あのう
この物件を借りたいので

手付金を入れて
抑えて貰えますか？」







という趣旨だったんですが



いつの頃か業者側から

「手付（金）入れないと
無くなるかも知れませんよ」







って感じで圧力を掛け


しかも
「解約手付金」の意味を
キチンと説明せずに



「もしキャンセルしたら没収だからね」






って感じでお客様の判断を
束縛するようなお金でした




当時はよく
「他（の物件）に手付を入れちゃってるけど
こっちの方が良いから
諦めてこっちにしようかな・・・」



などと悩まれるお客様の姿を
見たものです




現在は手付の受領自体を
原則禁止しているので

こうした〝無駄金”は
無くなりましたね







一方こっちは
無駄になって欲しいほう






〝賃貸住宅総合保険”
俗に火災(家財）保険と称してますが



これが役立つ時って逆に
出火とか空き巣の被害
って事ですからね







いざという時の為の保険ですが
そのいざそのものが起きない方が
よっぽど良いですって




ワタクシも自宅の火災保険や
セキュリティー会社との契約で
毎年結構な〝無駄金”を収めてますが




ひとまず無駄でヨカッタ・・・



と思うようにしてま～す










・・・我が家は築30年、手元で計算したらザっと累計490万円の〝無駄金”です
















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#まあ保険料は無駄になって欲しいですけど

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え～今から1ヶ月ほど
前の事ですが


ウチのGoogleマイビジネスに
言われなき
誹謗中傷のクチコミが
書かれました







その内容は

「ここの二代目ボンボン社長は
ブログでいろんなお客の悪口と
キャバクラ自慢をしまくっている。」








というもの。



貶めるのが目的ですから
星の数も１つ
★☆☆☆☆


・・・。

最初にこれを見た時は
結構ショックでした




モチロン
お客様の悪口も


キャバクラ自慢も
マッタクのねつ造です





腹も立ちましたし
哀しくも有りました




そこでワタクシは
考えました




イッタイなぜ
このような書き込みを
されたのか？






もしかすると


弊社の活躍が
目立って来たから？


無視出来ない
存在になったから？





弊社がインターネット
中でもSNSを上手く活用して
反響が上がっている




それを面白くないと思う人が
このような行為をしたのだろうか





そのような気もしてます




実は・・・。

最初は真っ向から
反論するコメントを
返そうと思いましたが



それも向こうの思うつぼですよね




という事で放置して来ました



不思議なもので
このクチコミが入った頃から
弊社サイトへのアクセス数は
うなぎ上り






ドンドンと数字が伸び
反響アップに繋がってます



まあその因果関係は
“たまたま”
でしょうけど




今後もネットで活動して行けば
こうした事もあるぞ



って覚悟を決め
良い経験になった





と思うようにしております











・・・その後は、嬉しいクチコミが増えてます














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以前の話で恐縮ですが



某有名チェーン店さんが
ウチの物件に
お申込を入れてくれたんです



その際
担当者からの電話で

「お客様がセキュリティーの高い
鍵をお望みでして・・

ウチなら高額なディンプルキーも
安くなるんで
交換はこちらで手配させて下さい」







と言い出したんです



少々怪しみながらも
人の良いワタクシは




まあそっちの方が安いなら








と思い、承諾しました




ただ、その業者
ちょっと〝前科”があったので
心配になり


「あとはこちらで直接
お客様と打ち合わせます」






と言い
お客様に来て頂く事にしました



翌日
お見えになったお客様から
衝撃の事実が・・・







カバンから取り出した1枚の用紙



そこにはハウス○○が作成した
「契約金計算書」
と言うタイトルが書かれていて


敷金だ
仲介手数料だ
家賃だ


と書かれており
その続きに





害虫駆除代16,200円
安心安全サポート16,200円
鍵交換代16,200円




などと列記されていたんです



害虫駆除？
安心安全サポート？



これってウチから何も
言ってませんからね





はい、客付業者が
勝手に利ザヤを稼ぐために
計上したもの



マッタクの寝耳に水



しかも！
「契約はウチでやります」





などと言ったようです
（ウチでは承知してません）



さらに！
「10月1日入居希望」
と聞いていたんですが
それも向こうの会社の事情で決めたようで


実際に伺ったら
「本当は8日からの方が
ウレシイんですが」




と言い出したんですよ



モチロンすぐに
変更しました




さて
そこでワタクシおもむろに
受話器を取り

先方に電話



「責任者居ます？」



と代わらせて



どういう事？
って問い質したら



「あれ、そんなの入れてました？
スミマセン、勘違いだと思います」







って・・・





まだ不信感が拭えないワタクシは


「鍵交換も結構です
ウチで同じ金額で
同等のモノを用意します


オタクは仲介手数料だけを
受け取って下さい
仲介手数料だけですよ
良いですね」





と、目の前のお客様に聞こえるよう
大きな声で言い伏せました



消費者にすれば安心な大看板を
掲げてる〝大手”ですが



これが相変わらず利益しか考えてない
業者の実態です
















・・・そして後日〝担当者”から「（賃料発生日を）10月1日に戻せ」と苦情が来ましたよ









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#なかには真面目な方も居るのでしょうけど

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毎週




のところ
せっせと出社しております




いや～昨夜は飲みました






4年間
インターネット不動産の
東京ブロック勉強会にて

キャプテンを担って来たワタクシに




昨夜は有志のメンバーが
お疲れ様会を
やってくれたんです






こういうのに弱いワタクシ



ついつい
嬉しくてお酒も進み



行き付けの寿司屋から


これまた行き付けの
スナックへ・・・

みんなで
飲んで笑って





いやはや
ところどころ記憶が無い







そんな飲み疲れの
本日ですが


SNSやデータ入力など
少しでもやっておければ




明日以降が楽・・・



って事で、3時間くらい
頑張ってみま～す










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#そして今手元には缶〇ールが・・

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3連休明けですね
リセットして頑張りましょう






え～管理会社には
色々と大変な仕事が有りますが



中でも最近困るのが



引っ越し後に行われる
インターネットの機器や
配線の撤去





これが結構大変




実はまもなく引越しの立ち合いが
有るんですけど








その入居者様は
ソフトバンク光をご利用していて




業者の回収が週末の土曜




しかも
「午後1時から5時の間に伺います」



などと言われております



月末の土曜日
その小さな機械と配線を
片付ける為




こちらはその時間帯（13～17時）に
予定を入れられません






どうやら前日か
若しくは当日の朝


もう少し具体的な時間を
通知してくるとの事ですけど


直前じゃあどうしようもないし



いやはや

ホント大変ですが
これも管理会社のお仕事です










・・・モチロン手間賃もいただけませんし








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#出来ればご自分でやって欲しいものですが

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今日は全宅連が制定した
「不動産の日」です








それにちなんで

〝理想的な賃貸条件”を
考察してみましょう









借りる側からすれば



良い物件を出来るだけ安く




とまあ、これに尽きるでしょう


例えば初期費用だって


一昔前の
「礼金2か月敷金2ヵ月」
が〝鉄板”だった時代に比べ


今ではその辺りもグッと
安くなりました



礼金ゼロ
敷金ゼロ



当然これが理想ですよね





ただ、貸す側もリスクが有るので

「保証会社利用」
「退去時ルームクリーニング代負担」



と言う項目を条件に加えております



計算すると

まず礼金は無いに越した事はない！

敷金にしても
1か月分納めるよりは「０円」で

その代わり保証会社に
家賃の30～60％程度の
保証料を収める方が安上がり・・・







いずれこの保証料は
オーナー様が負担する・・・



そんな時代が来るかも
知れませんね



或いは
24時間緊急サポートサービス







これだって
オーナー様や管理会社にも
メリットがある訳で


将来、負担する側が変わるかも



さらに
大手ハウスメーカーの
大和ハウス工業は

“大和リビングプラン”

と言うシステムを活用してます


これね
連帯保証人不要
保証会社の保証料も不要
賃貸住宅総合保険も不要






と言う、実に画期的なサービス


これなら借りる方も
大喜びですよね



まあ、実際のトコロ
カラクリが有って

毎月一定額がそうした
サービスや保証料に
回っているんですけど



でも
何かスッキリして良いかも！



あとデジタルロック







これは暗証番号を替えるだけなので
鍵交換代が掛かりません

是非もっと導入して欲しいです
（カギ失くしました・・・と言うのも無くなるし）



さらに賃料発生日



入居する前から家賃発生って
ヤッパリ勿体ない


極力入居日に合わせられたら
ヤッパリ喜ばれますしね







不動産経営も厳しい世の中



生き抜く為のキーワードは
やっぱり
〝消費者ファースト”




消費者の理想に近づける事こそ
賃貸経営・管理の
目指す方向だと思います











・・・そうなってくれた方が仕事しやすいかもね








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#消費者ファースト

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え～先日の事です



店からけっこう離れた物件を
3件続けてご案内することに
なりました




当然お客様を
クルマに乗せて現地へ
向かいます








まず1つ目のマンションに到着



ところが周辺にクルマを
停められる場所がない





4か所も回ったコインパーキングは
全て「満」の表示








仕方がなく一旦諦めて
2つ目のマンションへ・・。




そこにも停めておける場所は無く
周辺をぐるぐる回って




やっと「空」と言う表示が！





そこに駐車しホッと一息
(本当に嬉しいものです）




無事に内見も出来ました





次に先程のマンションへ戻ります



1台くらい空いたも・・・



って期待したけど
ヤッパリ「満車」のまま







仕方が無いので駐車する
範囲を広げまして



ようやく1台「空き」を見つけて
クルマを入れて“満足”



（この時点で既にご案内の目的が
変わって来てます）




で、内見終了




そして3か所目


そこは住宅街のアパートですが
やはりコインパーキングは「満」



道は狭く一時でも停めておけない環境です



結局
良く知ってる業者が管理している
月極駐車場の

「空き有ります」


と言う区画に
ちょこっとだけ入れさせて貰い






マッハで内見終了




ふうう
捕まらなくてヨカッタ






こうなると
もはや目的はお客様に物件を
見て貰う事ではなく

安全に駐車する場所を確保する事




休日の吉祥寺エリアは

そんな状況になりつつあります














・・・正直なところ物件の説明どころじゃなかったです










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#3つ目のヤツってホントはやっちゃだめよ

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以前から
時々触れて来た


“物件確認ダイヤル”
ですが

便利なのは
向こう側だけで



接客側は大変です



例えばお客様から


「これ良さそうですね
今から見れますか？」





と言われますと




早速管理会社に連絡






ところが
最近の物件確認は
〝音声自動システム”と言って
人ではなく、コンピューターが
応答する




こちらは
家賃や専有面積を
プッシュボタンで入力し

その結果該当物件が有れば
自動音声が答える







さらにご案内希望となると
「担当者に繋ぐ」



と言う作業をし


やっとの想いで
〝本物の人間”との話が始まる






そう言うケースが増えて
来ております



で、ワタクシ担当者に
「今すぐ内見申込書をFAXします」



って言ったら、ナント



「一旦ホームページからログインして
該当物件のページに入って
そこから進めて下さい」








って言われました




あのね、お客様
ず～っと待ってる訳です
こっちの目の前で・・・




そして今、担当者は
受話器の向こうに居る訳ですよ



それなのに


「WEBから入って・・」

って
なんじゃそりゃ～！







しかも！
募集チラシにURLが無い！



って事でYahooで検索

これかな？ってヤツをクリックし
どうにかログインし

数ある「同意する」に全部
「はい」とチェックを入れ
（ほぼ読んでませんから怖いよね）




ようやく
内見可能となったけど・・・




このシステムどう思います？






完全に自分たちの都合ですよね



あとで何かあった際
「こちらが全責任を負います」
って事になってる訳で




まあそれはそれで良いけど
気の毒なのは待たされるお客様




自分たちには便利でしょうけど


やはり〝お客様本位”で
物事を考えて欲しいです






結局手配完了まで1７分
ご案内は僅か徒歩４分


ホント嫌になります






・・・さらに「内見予約クン」なるものが出ていよいよ“人”は介在しなくなってます





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今では学生さんを始め
若い方の多くが

「バス・トイレ別々で！」






と言う時代



さらには
「独立洗面台も無いと困るので」






と言う方が増えて来ました


・・・。



まあね

有った方が楽だし
そもそも子供の頃から
有るのが当たり前・・・



そんな生活をして来たら
そりゃあ外せませんよね



ただ、有ると無いとでは
家賃にも結構な差が出て来ます








単純に
〝3点式UB”とバス・トイレ別々”

肌感覚でスミマセンが
ザっと毎月5千円は違うでしょうか




つまり2年間での総支払額は
約1３万円くらい変わります
（礼金1、仲介手数料1、家賃24回分として）





大学生が「卒業まで」とすると
これにあと２４回分で１２万円


合計３５万円


仮に
「バストイレ一緒でも良いかも」



この一言で３０万円以上の
親孝行（若しくは貯金）が出来ます







これがサラリーマンやOL
或いはバイト生活の方なら
なおさら経費削減を望む方も居るでしょう



トレンドは
バス・トイレ別々
独立洗面台
室内洗濯機置場
2口ガスキッチン
2階以上

など幾らでも欲しいものは有るでしょう


でも！
将来を見据え資金を貯めたい






親に負担を掛けさせたくない






こうした考えを優先したら
何も
「ゼッタイにバス・トイレ別々で！」


とばかりでも無いのかと・・・






まあ、考え方の問題なんですが


今の時世、人気じゃないタイプだからこそ
逆に〝お得感”は凄いかも


勿論
それでもゼッタイ！って方は
それで結構です


ただ
中途半端に
流れで選んで
「生活がキビシイ」







って方は参考にしてみては









・・・「毎月」と言う感覚だけじゃなく、例えば「4年間」と言う感覚で考えて








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今日の内容はなかなか
〝斬新”な切り口です



敢えて言うと
インターネット不動産の
〝弱点”について・・・





WEB上に物件情報を掲載し
お客様の目に留まって貰い
お問合せを頂く





或いは



ご自身で探すより
〝信頼出来る不動産屋”だと
判断して頂き


部屋探しを任される





これがまあ
インターネット不動産の理想形









ところがね
このシステムにも
ジャッカン問題が有ります



例えば
「明日物件を見せて欲しい　（仮名）田中　」



と言う1通のメールが
来たとします



こちらにはその時点で
そのお客様に関する
データがほぼ有りません






例えばこの「田中」様だと
性別さえ分からない




もちろん年齢も職業も
家族構成も一切不明




実際に起きた事ですが・・・。


けっこう忙しい時に届いたメールに
「今日物件を見たいのですが」
とだけ


そこで他のお客様との時間を
再調整し
その方との時間を作りました



で、いざお見えになったら

「いやいや
まだまだ借りるとかって
感じじゃなく
とりあえずどんな物件なのか
見て見たかっただけで・・・」









と言う状況でした




1～2行だけのメールから

急いでいる方か
ただ見てみたいだけなのか
判別するのは非常に難しいですね・・・



或いはまたお客様自身が
物件を選んだとして



本当にその物件を
じっくりと選んだのか



それとも何となく条件に近いから
って感じで気軽に選んだのか




それも一切不明です







インターネットの普及で
こちらの手持ちのカードは
バシバシさらけ出しますが



お客様側のご事情やお考え
或いは〝熱意”みたいなものは
伝えてくれない限り
分からないまま









今後ますますシビアになるであろう
〝個人情報”ですが



やっぱりネット通販などと違うのが
この不動産の世界



その方のライフスタイルに
合った物件を
キチンとご紹介する上で






もう少しお客様側の情報も
頂けるとウレシイですね















LINE＠に至っては苗字さえないし







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え～今日は




ですが・・


相変わらず
出勤してます



しかも飲み過ぎ&寝不足
なのにね





昨日は焼肉を堪能












そのあとスナックでグビグビ






まあ毎週火曜日の夜は
そんな調子です




ただね


今日は雨なんです






いくら社内業務とは言え
雨だとへこみますね





この後ランチで奥様と
合流する(と思う)んですが・・・(笑)




雨だと散歩もし辛いし
買い物だって億劫ですし





ま、今日は早めに帰宅して

飲んで寝ようかな







・・・・何だ、この脱力系ブログだ








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え～先日
名古屋から転勤予定の
ご夫婦が
ウチに来られました






12月にこっちへ引っ越す
予定だそうです



その際お2人から
「吉祥寺とか世田谷
或いは下北沢とかって
どうなんでしょう？」




と言う
けっこうザックリな質問が・・・。



もう少し話を聞くと
小学校・中学校の評判とか
街の治安とか



そういう面について
心配されているようです







さて。
吉祥寺周辺のことなら
或る程度お答え出来ますけど




世田谷・・・

下北沢・・・




正直なところ良く知りません







名古屋の方からすれば
ほとんど同じエリアに
思われたのでしょうね



ま、分かる気もしますし




確かに下北沢って
電車で15分も乗れば
到着します




それでもヤッパリ
〝商圏”ではありません




ウチみたいな小さな
不動産屋とか



長年地元に密着して
業を営んでると




10キロ以上
駅で言うと３～４つ以上離れたら
もはや圏外かも




(ホントごく一部だけですね）




少しでも離れたら
学校の評判と聞かれても
ネットで調べるしかない





（それじゃあお客様と一緒ですよね）




ご遠方の方は
東京の不動産屋なら
周囲一帯の事も詳しい筈



って思われるかも知れませんが



実は
地域密着で
地元の不動産屋ほど
かなり狭いんです













・・・・〝狭いけどそのぶん濃い”が生命線なので







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え～っと
賃貸物件を探す時
物件そのものも大事ですが



〝周辺環境”だって
重視しますよね




その際
近所にあったら嬉しいけど


「隣りや目の前だとちょっと・・・」








と言うものって
結構あると思うんです




例えば代表的なもので
コンビニ






ゼッタイ近くに欲しいところですが
逆に隣りだったり
1階だったりって言うと




（夜中にうるさいかも・・）


（ゴミとか散らかってそう）






と言った心配から敬遠されがち






或いは公園










これも家の近くに有ると嬉しいけど
隣りだったりすると




毎日子供たちの声がうるさくない？






ラジオ体操や避難訓練と言った
行事が有る度に人が集まって来て嫌だ



虫とか多そうで嫌かも・・










って感じで近過ぎるとNG







他にも小児科とか
救急外来もやってる病院







小児科は毎日自転車が
溢れていそう


病院は救急車の音ってカンベン





こんな感じでしょうかね



それ以外にも
飲食店は匂い・ゴミ・ネズミや虫が心配


バス停は停車・発進の音や排ガス


保育園や幼稚園だと子供の声




とまあ、近くには欲しいけど
隣りとか目の前は勘弁して・・・









と言う、少々

〝都合の良いハナシ”を

扱ってみましたが




世の中そうそう上手く行く
物件ばかりじゃない訳で




多少は譲歩して頂けると
ご紹介もしやすいのですが・・・












・・・最近ますます寛容性が低くなって来てますよね







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え～毎日
様々な営業電話が
掛かって来ます



中でも一昔前に
「御社のホームページを
拝見しまして・・・」




と言う感じで
ホームページの改善案を
提唱したり

検索順位を1ページ目に
上げますって言ったり






そういう電話が多かったですね






ところが。



その頃のSEO対策業者が
ほとんど潰れたと聞き
こちらもビックリ








今の時代って
裏技的な手法は
全てペナルティーになります




一旦Googleから
ペナルティーを喰らうと
まずほぼ復活はしない







という事で
安易なSEO対策の業者は
みんな淘汰されたようです




その後
MEO(Map Engine Optimization)など
形を変えて営業が来てますが



根本的な対策を
疎かにしていたのでは
上位表示は見込めません









もう目の前に迫っている
音声検索






それに対して
日々Googleマイビジネスを充実させ


良い仕事をした結果
良い口コミを頂く




結局のところ
コツコツと努力を重ねて行く共に



然るべき対応をする



こうした対策が必要かと思います











・・・やっぱり裏技はダメです








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