「吉祥寺のニーズ」

2017.09.22.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです


え~毎週金曜日は
吉祥寺の〝街ネタ”なんですが


kiti02.jpg




今日は吉祥寺に限らず
今問題視されてる
賃貸物件の供給過多について



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相続対策や資産運用など


様々なセールストークで
多くの地主がアパートやマンションを建て



その結果招いたのは
需給バランスの崩壊


baransu.jpg




はい、圧倒的に供給過多になってます



レインズやSUUMOで何となく判断するに
吉祥寺の周辺駅や
バス便エリアも含めると
常時2,000~3,000室以上空いている・・・



どうもそんな感触です



では、この先どんな物件を建てたら
高い入居率が維持出来るのか・・・




はい、それはもう至って明確


10-04-3.jpg




吉祥寺という街では
やはり10代~30代の方が
お部屋探しのメインかと思います



そうすると
〝夢”や〝希望”はたくさんあるけど
現実的な予算は厳しい


良い物件がもっと安かったら・・・
そういう需要が山ほどあります




だったら
建築費を極力抑えつつ
バス・トイレ別々
室内洗濯機置場
独立洗面台
クローゼット
ウォシュレット
ネット(WiFi)無料


と言ったニーズの高いものを備え
家賃はごく普通の設定にすれば良い


otoko28.jpg




具体的に言うと
前述した設備を満たすと
大体8万円台~9万円台が相場



これを
7万円台で募集すれば
間違いなく満室になります



問題はそれで
一定の所得が残るか



ga-nn2.jpg




ええ、赤字じゃあ意味が無い





でもね、最初から
部屋数×7.5万円×12ヶ月で年間収入を読み
それでペイ出来る施工費で
収まるように建築する




これまでとは逆の考え方



将来的な不安や新築と言う事で
色々と豪華な設備を付け過ぎ
その結果、建築費が高騰し
その為に単身者用なのに
9.5万円とか10万円以上になっちゃう


はい、つまり新築物件だって
それほど要らない設備
或いは過剰な設備も有る訳です


確かにゴージャスだけど
払える人はごく一部



そうではなく、7万5千円くらいで
ちゃんと儲けも出るプラン


10-09-2.jpg




商売って何でも同じで
消費者が他所よりも
メリットを感じれば
需要は必ず有ります




そう言う風に考えて行けば
吉祥寺のニーズを
シッカリキャッチし
入居率100%が15年以上・・・



と言う成果に繋がりますよ



事実
ウチの管理物件などがそう



欲しい設備を満たしておきながら
相場よりも85%~90%に設定したら
築後20年間、ず~っと入居率が99.9%と言う
アパートが有ります


uresii.jpg





ただね
みんながこれやり出すと意味が無いので
やるならお早めに・・・







・・・ウチの管理物件が相場より少し安いのはソコです




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