「不安しかない・・・」

2018.04.22.09:47


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~当社の管理物件に
客付け業者さんからお申込が入ると


まず申込書と身分証明書を
FAXして貰います


その内容を精査し
問題が無ければ
オーナー様に報告します

sigoto11.jpg



オーナー様からも
「結構です」
と言う了承を頂き
無事審査OKとなります



そこから精算書を送り
契約金と書類の準備をして貰い



いざ、ご契約当日


この時初めてお客様とお会いする・・・


uketuke.jpg



最近このような流れが多い訳ですが





つい先日

男子大学生からお申込が入りました

有名国立大だし
父親が立派に事業をしているので
問題ないと判断し
契約となった訳です



で、いざ契約の時
目の前でワタクシが書類を読み合せても
何だかちゃんと聞いてない・・?




しかも時々時計とか見て
超~めんどくさそう


ggiwaku.jpg



契約書類の注意事項についても
「え、ゴミってそんな風に出すんですか」

とか
「夜中って静かにしなきゃダメなんすか」


・・・っていう調子


しかも友達が来ちゃダメってことないですよね




え~っと
もう
不安しかありません


dakkusu2.jpg



ただね
誰もが皆、聖人君子ではないし
若気の至りも有るでしょう



これから先
彼に一般常識や他人を思いやる気持ち


それらを丁寧に教えていく時が
きっと来ると思います


恐らくそういうのも我々不動産業者の
オシゴトかと思い、ガンバリマス!


10-06.jpg











・・・・こうなった以上、逃げずに向き合う覚悟です








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「ズサンな図面」

2018.04.21.08:20


おはようございます。
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このIT社会であっても
いまだに我々不動産業界では
紙媒体が残ってます


bosyuutirasi.jpg





そしてその紙媒体=募集チラシが
結構アバウトと言うか杜撰(ズサン)というか




作り手側の“落ち度”が
多くて困ってしまいます


01-01-2.jpg



例えばキャッチコピーで
「最上階の角部屋です



って言っておきながら
お部屋の番号が102号室とか・・・


dakkusu2.jpg




超お薦め~!

って言いながら
退去日が既に半年も前
しかも
それを消してない・・・



03-13.jpg




或いは客付業者へのメッセージとして
「礼金1ヵ月上乗せでAD相談OK!!」



などと言う文字が
デカデカと書かれていて
どう考えてもお客様から
突っ込まれる状況




中にはもう何年間もずっと


築10年です



って文字のまま
配布されている図面もあって




受け取る側として
細心の注意が必要です



ふうう



せっかく手間暇かけて作るんだし
配るんだったら
もうちょっと気を付けて欲しいっす




業界アルアルでしたぁ









otoko5.jpg






・・・・ウチでもたま~に有るので気を付けま~す






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「営業時間って・・」

2018.04.20.09:38


おはようございます。
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今日の吉祥寺は爽やかな青空です
何をするにも良い陽気ですね



え~ウチは9時に営業開始
その為、事務所に来るのは8時前
(たまに7時頃出勤してますけど)


sigoto5.jpg





はい、始業まで1時間ほど掛けて
・メールのチェック
・FAXのチェック
・ホームページ上の日記
・FaceBookのチェック
・Twitterのチェック


を済ませます



sigoto4.jpg




時間が有ればそのまま
このブログへと進めますが
今日みたいに色々立て込んじゃうと
お店を開けてから書き始めます




さて、不動産屋と言っても
規模
商圏
賃貸・売買
などにより様々ですが




それに伴って営業時間もまちまち



09-23-01.jpg



9時から始業する会社も有れば
10時って言うところも多いですよね


中には10:05くらいに
電話を掛けてもまだ
「本日の営業は終了しております」


などと留守番電話になったまま


ちゃんとしろよ!
って思っちゃいますね


sutoresu.jpg



一方
もっと差が激しいのが
終業時刻の方でしょうか




一応「18時~19時」っていうところが
多いのかと思いますが


大手チェーン店系ですと
スタッフも多いせいか
夜の9時頃までやっているトコロも有って
それはそれでヤッパリ複雑な想いになります





ウチももっと遅くまでやるべき?
いやいや、あっちが遅くまでやり過ぎ?



mayou.jpg



などと葛藤しつつ帰路についたりします



今はインターネット時代
遅くまで店を開けなくても
情報はお客様に届けられますが



営業時間だけはいつも正解がなく
悩むところです




まあ長い方が良いのでしょうけど
カラダがねえ




turai.jpg











・・・・帰宅時に他所のお店がまだ開いてると罪悪感に襲われます










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「インターネット不動産のブロック勉強会」

2018.04.19.09:56


おはようございます
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一応ウチでも
“インターネット不動産”と称し
ネットを介して情報を発信し
お客様とやり取りをしております


sigoto11.jpg




そんな中
ネット社会の“常識”は
日々目まぐるしい勢いで
変化を遂げておりまして




一昨日
その勉強会を行いました


4-19-1.jpg




今、盛んに言われているのが
セキュリティーへの取り組みです


お客様の個人情報を扱う以上
セキュリティーに不安が有ったら
ハッキリと明示する


はい、Googleからそういう指示が出てます





いわゆる
“常時SSL化”と言うもの

SSL.jpg



お客様への情報も
お客様から受け取るデータも
全てが暗号化されて
外部からの侵入をカットする


それが常時SSLです

従来、httpで表示されていたアドレスは
httpsになり
閲覧するユーザーにハッキリと示されます



この対策は急務でしょう



皆さんでその確認をし
作業の仕方を学びました


kaigi.jpg


さらにもう1点


既にGoogleは
モバイルユーザー向けに
サイトを用意してない場合
評価を下げる
と告知しました



スマホ向けサイトを作り
優良なコンテンツを
提供し


オリジナル性の高い
ユーザーへ役立つ情報を
発信しているか
操作性なども悪くないか



そうしたポイントを評価する
「モバイルファーストインデックス」



これに関しては
ほとんどの業者が既に対応してますが
今後の事を見据え
何に気をつけるべきか
色々な意見が出ました

kaigi3.jpg




勉強会は常に
その時の最先端の情報を元に
今何をすべきか


今、何が出来て
これから先
何をして行くべきか


それを学ぶ場です


大変な面も有りますが
サポートしてくれるスタッフや
仲間がいるって事は


本当に幸せだと思います


usa2.jpg




おわり











・・但し実践するのは自分自身ですのでガンバリマ~ス!







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「消耗してます」

2018.04.18.11:35


おはようございます
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え~今日もナントか出勤してますが





何せ昨夜2時まで
やらかしちゃったので
結構な消耗度

karou.jpg





それでも有り難い事に
お客様から問い合わせが
ビシバシ来ておりまして


それに対応しております


sigoto4.jpg




まあこんな天気だし


ame4.jpg



今日は
2時頃まで仕事したら
ランチ&ビールで
リフレッシュして
帰りま~す




18時に予約した美容室
行けるかどうか
不安・・・ですね



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・・・この歳で2時までって無謀でした







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「今年も勉強会」

2018.04.17.07:19


おはようございます
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本日はインターネット不動産の
東京ブロック勉強会です



同じ不動産支援ソフトを使う
20数社が集まり
夕方まで会議室で
意見交換をします


IMG_3488[1]
(昨年の様子)




インターネット不動産を
取り巻く環境は
まさに激動


ただ単に競合他社云々ではなく



Googleから高い評価を
貰うための設定や
テクニック


それらを一緒に学んだり
或いは既に上手く行った成功体験を
みんなで共有したり



生き残るためには
そうした作業が絶対に必要です



komatta.jpg




商圏の違い
会社の規模の違い
賃貸と売買の違い



様々な相違を乗り越え




アナリティクスの解析や
コンテンツの内容について
様々な意見を交換し合う事で




その地域で勝ち残れるかも知れません

kaigi.jpg





こうした様々な〝難問”に
絶対的な“正解”は無いかも
知れませんが



みんなの知恵を集めて
1歩でも前へ進めるよう
今年もまた勉強会でキャプテンを
務めて来ま~す!




ganbaru.jpg










・・で、まあ、終わってからは、ね





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「徳を積みます」

2018.04.16.08:18


おはようございます。
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え~ワタクシ出来るだけ意識して
「良い事をしよう」と
努めております



dakkusu.jpg





そんな大それたことじゃなくても
良いんです


例えばスーパーでね
向こう側からお年寄りが来たら
早めに通りやすく道を空けたり



陳列棚の商品が落ちていたら
拾って戻したり


コンビニのレジでもそう
お札の上にポイントカードを乗せて
作業し易くしてあげたり




ウチの店の近くでも
(当たり前だけど)
気付けばすぐゴミを拾ったりしてます



この前は道が分からないお年寄りが
事務所に来たのですが

obaacann.jpg



分かり辛いところだったので
(説明するより楽なので)
目的地まで連れて行ってあげました




これね、何も慈善活動に
目覚めたとか
選挙に出るとかじゃ有りません




小さな「徳」をコツコツ積み重ねる事で
いつか自分に良い事が巡って来るんじゃないか


10-12-1.jpg




・・と言う、実は下心たっぷりな振る舞いです








でも
下心だろうと何だろうと
やってみると気持ちがいいもの



ぜひ皆様も
マンションのエントランスで落ちてたゴミを拾ったり
倒れていた自転車を起こしてあげたり


何か
特定の誰かの為ではなく
そうした行為をすることで


周りの人まで変わるかも知れません


同じようなマンションでも
何かが違うなあって感じるのは
案外そうした住人の意識レベルが
作用しているのかも・・・


10-04-3.jpg



と言う事で、今日もちょこちょこ
良い事するぞ~!









・・・ま、最終的には自己満足ですよね





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「どうして騙されるのかなあ」

2018.04.15.09:48


おはようございます
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もう皆さんもニュースでご存知でしょう
例の“かぼちゃの馬車”と言う
シェアハウス問題


kabocha.jpg




普通のサラリーマンや主婦が
言わば投資目的で
シェアハウスをローンで購入
それも考えられない金額です




家賃は経営会社の
スマートデイズが
「30年間定額保証しますよ」と言い
しかもスルガ銀行が
どう考えたってリスクだらけの
ローンを通しちゃった
この図式



結局、スマートデイズは経営破綻


kabochano.jpg



購入した顧客の中には数億円の
借金を抱えてしまい
今後ローンの返済に追われる



ざっと言うとこんな感じの事件です

(これからスルガ銀行に対し債権放棄の訴訟を
するようですが)





いつも思うのですが
儲け話って本当に有るんでしょうか?


hatena2.jpg



いえ、有るのかも知れないけど
そんな美味しいハナシ
わざわざ他人に広めます?




30年間定額保証って
何の根拠が有って言い切れるのか
スマートデイズ社が30年間
存続する保証もない訳でしょ



そんなに運用の利回りが高いのなら
何故自社でしないのか



ヤッパリその疑問は絶対的に
残りますって

otoko5.jpg





なのに信じてしまい
多額の負債を抱えた方たち


気の毒・・・だとは思いますけど
厳しい見方をすれば
欲に目が眩んだ

yokunimega.jpg



とも言えます




もちろん騙す方が悪い訳ですが
儲け話自体
無いものだ!って思うべきかと思います



今回の件とは違うけど
大〇建託の30年間一括借り上げも
或る意味同じ




そんな“うま味”が有る話は
無いですって



muda.jpg















・・・ヤッパリ汗掻いて稼ぎましょうね













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「え、なんで??」

2018.04.14.09:48


おはようございます
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弊社が使っている不動産支援ソフトは
“データベース”が根幹になってます



従って1度入力しておけば
あとからまた再利用も可能



その点大変便利です

otoko10.jpg




ただ、過去のデータが一目瞭然なので
たまに驚く事が有ります




2年ほど前に募集した部屋が空いたのでしょう
再び管理会社から
募集情報が届きました




ところが
その物件データを見てあんぐり



ナント!
家賃が上がっている・・・



otoko8.jpg




特にリノベーションしたとか
設備を入れ替えたとか
そういう事ではなく
単なる値上げ・・・。





家賃ばかりではありません
前回無かった礼金が
今回はシッカリ「1か月」などと
書かれていて
こちらとしては少々フクザツな想いになります




と言うのも
2年前よりも確実に築年数が古くなった訳でしょ

まあね、さすがに

「値下げしろ」


とまでは言いませんが
上げるかなあ


komaru.jpg





まあ2年前には

・複数の空室が有ったので
 とにかく埋めたかった



・業者任せにした結果
下げ過ぎたので今回は元に戻す




もしかしたらそういった背景が
有ったのかも知れませんが


それでも値上げや礼金の増額と言った
探す方から見たら嫌気がさす条件の修正は
紹介する我々だってツラいです



dakkusu2.jpg



ちなみに一旦
「ペット相談」
「2名入居OK」
さらには
「定期借家2年間」


などと言っておきながら
次回の募集時には
そうした文言が消えているって
事もあったりして・・・




一体何が有ったんだ!!??





なまじ過去のデータがすぐわかるだけに
日々ショックを受けながら
仕事をしております




ga-nn.jpg








案外過去のデータちゃんと確認してないのかもね?・・・







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「大変革時代その2」

2018.04.13.09:45


おはようございます
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イキナリだけど
今の時世
PCから完全に“スマホ時代”
に変わったと言って良いでしょうね


sumaho7.jpg




一昔前だったら考えられなかったけど
〝パソコン不要論”が
押し寄せております



ウチのホームページも7割の方が
スマホでご覧になっている




じゃあ残り3割が“PCユーザー”・・・


とは限らないのね
はい、実はけっこう同業者さんも
チェックしているし



となると本当にPCでお探しの
エンドユーザーさんが何パーセントになるのか
それを考えただけで恐ろしい・・・

yjimage33.jpg




PC版のホームページと
スマホ版のホームページ



この2つをどう扱って行くか


otoko28.jpg



つい先日Googleから
「モバイルファーストインデックス」
を開始すると発表されました



モバイルユーザーに対し
正しいコンテンツを
親切丁寧かつマメに更新しながら
提供しているか


その辺りを重視していくのでしょう


yjimageSTGCHWQT.jpg


こちらも当然試行錯誤しながら
対策を講じて来ます



そしてもう1つ
ユーザーの個人情報を扱う上で
そのサイトが安全策を講じているか
そこもチェックされます




キチンと暗号化したサイトと
そうじゃないサイト


SSL.jpg


これをハッキリ分かるように
区別するとの事


SSL22.jpg




会社の大小とか問わず
こうした対策はもはやマストな時代




この1年はその大きなうねりに
乗れるか落ちるか



そういう大変革が起きているのだと思います


09-25-03.jpg












・・・勝ち残るって大変ですよねえ





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「ご高齢者には・・」

2018.04.12.09:48


おはようございます
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待ったなしに迫っている
高齢化社会


民間のアパートやマンションでも
もはや避けて通れないテーマですよね




ウチは吉祥寺ですから
若い人が多いです


それでも1年に1組~2組は
ご高齢の方と契約を交わします



先日76歳の男性が
初めての更新に来てくれました



2年前と変わらずお元気そう
ただ、更新の際こんな事を言われたんです



「いや~、クーラーしか無いと寒いね」

ojiichan2.jpg



・・・はい?




いえいえお爺ちゃん
ちゃんとエアコン(冷暖房)が付いてますよ



と言うと、
「いや、確かにクーラーしか無いよ」
と言うのです



そこで、一旦帰ってリモコンを見て貰ったら
「暖房って言うボタンが無いんだよ」


と言う電話が来たんです



「では他にどんなボタンが有りますか?」
と聞くと
「〝運転切替”って書いたのが有るね」

と言うので
「それを押してみて下さい」
と言ったら
「おお、暖かくなった」

egao4.jpg



と言う事で問題解決


ただね、今回の件で気付いたのは
私たちだったら
わざわざ言わなくても
普通に出来る事が


ご高齢者にはキチンとそういう事にも
対応しなきゃダメってこと



と言う事で、日々勉強です



sigoto11.jpg






ま、いずれはそっち側になりますし








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「休みます」

2018.04.11.05:20


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



え~毎週

teikyuubi2.jpg



ですので
今日は休ませて頂きます


ojigi.jpg



冗談でも何でもありません
本当ですよ(笑)





はい、今年になってこれまで
入院以外はず~っと事務所に来て
あれこれ
仕事をしておりましたが




今日は完全にOFF




今日はこれから山梨県大月市まで行って
今年の初ゴルフです

gorufu3.jpg


久しぶりだなあ


最後にプレーしたのが
去年の暮ですから
4ヶ月ぶりです


gorufu4.jpg



ちゃんと当たるかな





ま、コンペとかじゃないので
のんびりと楽しんで来ますね~











・・・休み疲れで木曜日が心配だなあ











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「残念なお引越しが有りました」

2018.04.10.09:48



おはようございます
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え~以前起きた“残念な引っ越し”のお話です




ある日
管理物件に住む男性が
実家に帰ることになりまして



立ち合いの為に現地へ着くと
本人とお父様が居て
引越業者が作業中


haitatu.jpg




簡単に挨拶をして部屋に入り
まずは電気・ガス・水道と言った
公共料金の解約について確認すると



「まだ何もやってない」・・・との事




「急いで手続きして下さいね」
って言ったら、隣にいた父親が



「そういうのは管理会社がやるもんだろう」


gamigami.jpg



などと言い出してきたのです





う~ん、この父親も
“結構世間知らず”
ですよね

お客様自身が手続きしなきゃ
どうしようも無い訳です
(我々には「お客様番号」とか分かりませんし)

komatta.jpg





その手続きについて丁寧に説明し、次に


「もう中は空っぽでしょうか」
と聞くと、本人が

「ええ」


と言うんですが・・・


良く見るとまだ私物が結構残っていて
バスルームには
洗面器やイス、雑巾やタオルまで



まあ不用品は処分しますが
量が多ければ有料になりますと伝え



ちょっと嫌な予感がしたので
「自転車はトラックに積みましたか」



って聞くと
「いや、向こうでは乗らないから置いて行きます」

otoko25.jpg




って言い出したのね


いやいや、ダメダメ


自転車って防犯登録の事もあるし
処分にもかなり費用が掛かるんです・・・



すると今度は引っ越し業者が
「自転車を乗せると料金がグッと高くなりますけど」

10-12-3.jpg



って言い出し、
結局本人が出した答えは
「大丈夫です、何とかします」

10-12-1.jpg




・・・・・・・。




これ、恐らくどこか適当な場所に
放置して、そのまま帰っちゃおうって
思ってますよね?




まあ断定は出来ないけど
色々問題の多い引越立ち合いでした



dakkusu2.jpg






おまけに喫煙でお部屋はヒドイ事に・・・


















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「難しい対応」

2018.04.09.09:48


おはようございます
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え~相変わらず
「音」の問題って難しいですね



朝、メールをチェックすると
管理アパートの入居者から


「下の階から深夜2時過ぎに
壁を叩くような振動が響いてきて困っている」


komaru13.jpg



と言う苦情のメールが届いてました



え~階下の住人は
つい先日入居したばかり



初めての一人暮らしをスタートさせた
男子大学生さん



一方、その苦情を伝えてきたのは
既に長くお住まいの社会人さんで
こちらも良く知っている方




当然
「うわ、スミマセン、すぐ注意しますので」

otoko8.jpg




と言うニュアンスのメールで
お詫びをしました



さて、早速階下の彼にメールを書く段になり
(たとえ“犯人”でも
あまり強い言い方は良くないよな)


sigoto.jpg



って思ったワタクシが書いた文面は


~~~~~~~~~~

〇〇様


いつもお世話になっております
吉祥寺の南部不動産です

実は同じアパートの方から
深夜に物音がして困っているという苦情が来ました
〇〇様は大丈夫でしょうか

深夜2時過ぎにドスンドスンと言う音が
響いているとの事ですが
何かご存知でしたら教えて下さい
またもしも心当たりが有れば
木造は音が響きますので
今後ご注意頂ければと思います

まだ新生活の慣れたとは言えない時期でしょうけど
何かお困りな事が有りましたら
大家さんか弊社にお声を掛けて下さいね

それでは失礼します(^^♪



~~~~

と言うもの

これで気付いてくれれば



って思ったところ

「そんな時間は寝てますので分かりません」

10-10-4.jpg





と言うメールが返って来ちゃった



え~っと
彼じゃなかった!?


09-25-02.jpg




ま、モチロン事の真偽は不明ですが
少なくとも決めつけるようなメールを
送らなくてヨカッタ・・・




と思ったエピソードでした



ふうう、あぶねえあぶねえ



dakkusu2.jpg







・・・イメージで決めつけちゃダメですよね











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「マジですか・・・」

2018.04.08.09:48


おはようございます
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弊社でも管理物件はレインズに掲載し
客付業者さんに
情報を開示しております



すると中には結構遠いエリアから
問合せが来る事も

sigoto11.jpg




そしてそちらの業者さんから
「内見申込」⇒「入居申込」となると
こちらもどんな業者なのか
一応ネットで調べます



まずはホームページ
それがキチンとしたものか
「会社概要」や物件の紹介内容など
チェックしてみます




ところが、先日の業者の場合
業者名を入力して検索すると
自社サイトよりも先に
ポータルの方ばかり出ます



それはまあ仕方が無いとしても
自社サイトよりも
「〇〇ハウス口コミ」
「○○ハウス評判」



と言った記事が目立つんです

yjimageSTGCHWQT.jpg




これ当然気になりますよね
すぐさまクリックしたら
まあ出るわ出るわ
色々とヒドイ書き込みが・・・・



一方、自社サイトには
有るんですよ
「お客様の声」(笑)


こっちにはまあ当然ですが
★★★★★
皆さん褒めまくってます




ネット上の書き込みも
どこまで本当か分りません

sigoto.jpg



一方自社サイト上の〝お客様の声”だって
捏造しようと思えば
出来る訳だし


まあ今回の場合
業者自体が胡散臭くても
お客様に問題が無ければ良いと
保証会社に審査を委託したら



が~ん

ga-nn.jpg




まさかの「不承認」


え~っと
お客様の内容にも
何か問題が有ったと言う事


もし保証会社利用じゃなかったら
貸してしまっていたのかも




いやはや
ヤッパリ居るんですね、こういう業者


09-23-01.jpg





ちなみに「不承認」でしたって言ったら
「ああそうですか」だって・・・。何だかなあ










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「残置物の扱い」

2018.04.07.09:48


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
南部不動産のコツコツBLOGです



え~先日
引越しの立ち合いをしたんですが


11年間も住んで頂いたので
内装などの汚れや
網戸の破れ


さらにクロスの破れなど
目立つ個所もありました


otoko5.jpg



ですが11年も経ってますので
ワタクシお客様に



「大丈夫です
全部減価償却でゼロ
通常のルームクリーニング代だけで
結構ですよ」


otoko36.jpg



とお答えしたんです




すると
「あのう、2つのエアコンのうち
1個はこっちで付けたもので・・・」


10-12.jpg





と言い出すのね




慌てて見るとかなり旧型




聞けば、入った時に取り付けたと言うので
少なくても11年前のモデルです


eakon2.jpg



その日まで動いていたって言いますが
既に価値はゼロ



そもそも契約書には
原状回復義務を謳っていて
持ち込んだものは撤収する
決まりが有ります





しかもリビングと寝室に大きな照明器具が
ぶら下がっておりました


これも
「置いて行って良いでしょうか」


josei12.jpg


と言う状況




さて
この場合、どうしたら良いのか



「ルール違反です!
今すぐ外して下さい」

otoko23.jpg



とは言えませんよね




万が一
次のご入居者が


「あ、いいです、古くても付いてさえいれば」


egao4.jpg


とか

「照明ですか
そりゃあもう有ればウレシイです」




と言う展開もマッタク無い・・・
とは言えませんよね




と言う事でこちらとしては
残置は容認するも


「場合によっては
処分代が掛かります」


otoko17.jpg



と説明しております



大手だと100%撤去を求めるか
或いはソコソコ高額な処分代の請求


って事になるでしょうね



そういう意味で
個人店舗は“柔軟”に対応します



ganbaru.jpg







・・・とは言え、こういう扱いはあくまで特別ですよ









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「吉祥寺の場合・・・」

2018.04.06.09:48


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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今日も吉祥寺は良い天気
このところ
春爛漫って感じの気候ですね


11.jpg



吉祥寺は相変わらず
たくさんの人に溢れ
活気溢れる街



ところが
その裏では驚くほど
テナントの入れ替わりが
烈しいですね



実はウチってこれまで積極的に
「貸店舗」を扱ってませんでした



従って
詳しい事情は分かりません

gimon2.jpg




ですが、一時は雑誌やTVにも出て
行列が目立った店でも



しばらくしてブームが過ぎたらガラガラ



そのうち開いてるはずの時間にもかかわらず
シャッターが閉ざされて・・・



胸によぎる嫌な予感


良く見るとシャッターには
「閉店のご挨拶」
と言う貼り紙が・・・





otoko8.jpg




新しい店が出来るのは
地域の活性化として大歓迎ですが



こうも簡単に
潰れちゃうと
ナントも切ないですね




吉祥寺の場合、主な商業エリアは
ほとんが借地
そして地主は個人ではなく
(詳しい事は知ってても書けないけど)
宗教法人だったりしてます





その借地権料がかなり高い為
当然テナント料も跳ね上がり
損益分岐点が高止まり傾向


09-25-02.jpg



そういうのも
破綻の原因かも知れません




それに同業他社が多い!
(不動産屋も例外ではないけど・・・




毎日のように店舗物件を探す方が来るけど
もはや飽和状態の吉祥寺よりも
隣りの三鷹や西荻窪の方が
ビジネス的には魅力かも知れませんねえ・・






ま、こんな事
吉祥寺の不動産屋が
言っちゃあいけませんでした





komatta.jpg





うちの近所も「テナント募集」の看板が目立ってます








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「エアコンの替え時」

2018.04.05.09:48


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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マンションやアパートに取り付けられたエアコン

eakon.jpg




これが新品だと
ご案内する側もちょっとテンションが上がります



「あ、エアコン新品みたいです」
「良かったですね」
「綺麗だし、電気代だって安いし」


ganbaru.jpg



と言う具合にセリフも弾み
物件を推す気持ちも強くなります





一方
どう見ても古いエアコンが
付いている場合も有ります



まずデカい
そして黄ばんでいる
さらに汚いし
配管も露出

10-12-6.jpg

へたするとリモコンも壁付け



こうなると交換して欲しいもの
ところがオーナー様の中には
「まだ動いているから」

otoko15.jpg



とか
「前の方だってこれで暮らしていたんだから」
と言う理屈で交換を
拒む方もいらっしゃいます



確かにお金がかかる訳ですが
万一入居してから壊れたりすると
修理や交換作業も
いっそう面倒になります



たとえ動いたとしても
我々不動産業者が見て

「うわ、これはもうヤバイレベル」

yjimage33.jpg



って状況になったら
スパッと新しいエアコンに
替えて欲しいものですね・・・


動くのに勿体ない・・・とは思いますが
オーナー様
どうか入居者目線でご判断を





owabi2.jpg




エアコンのみならず給湯器は
10年経過したらもう交換!
キッチンセットも
傷んだら取り換えて欲しいっす













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「恒例の・・」

2018.04.04.09:40



おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



はい、定休日ですが
本日も出勤

yurui.jpg



先週は朝イチで病院へ行き
再検査だったので


色々待たされて
11時頃の出勤となりましたが


matiaisitu.jpg



今日はバッチリ9時に
出社しております





ホームページのリニューアルや
依頼されたテナント探しなど



やることがたくさん




とても甲子園の決勝戦など
観てる余裕はない

sigoto4.jpg




って思っておりますが
まあ誘惑にはメチャメチャ弱い人間です
あっさり負けそう



akuma.jpg





とりあえず、午後のランチまで
目一杯ガンバリマ~ス!









・・・来週は今年の初ゴルフなのでゼッタイ休みま~~す








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「適正価格!?」

2018.04.03.09:48


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~世の中の多くの物には
キチンとした「定価」が存在しますが
不動産にはそれが有りません



とは言えある程度の目安となる
〝相場”はあります


dakkusu.jpg





賃貸で言えば
新築の物件を募集する際

・専有面積
・設備仕様
・駅からの距離や環境


これらを勘案し
さらに周辺の事例も参考にして
査定額を算出します


sigoto11.jpg





ただね、正直なところ
〝ドンブリ勘定”な面もある訳ですよ


オーナー様の事情だって
査定に影響して来ますし・・・




そもそも査定に正解など有りません
有るとしたら
完成時に満室・・・?



でもあっと言う間に埋まったら
「安く(値を)付け過ぎたのでは?」

yjimageSTGCHWQT.jpg




と言う疑念も浮かびますし・・・。




この仕事をしていて
たまに
「うわ~高っ

otoko8.jpg


って思う事があるけど


ソレだって誰かが納得して
契約になるのでしょう


結局のところ
「その価格なら良い」
と思われるのが
適正価格


「定価」が無いからこそ
我々の経験値や
交渉力も生きて来ます



そういうトコロが
この業界の面白さでもあります




komatta.jpg









・・・まずは10年後まで入居率が100%近くだとホッとします










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「この時期から・・・」

2018.04.02.09:41


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです


毎年2~3月はたくさんの方と
契約を交わしますが
そのお客様のご入居も
そろそろピークを過ぎた頃でしょうか


さて
この先に起きることが
〝1回目の家賃の支払いトラブル”



1回目に関しては
どうしても色々と起きるんですよね


dakkusu2.jpg




引っ越して来て最初の支払時期を迎えても
ウッカリ忘れている
口座振替の手続きでミスしてる
支払方法そのものもイマイチ怪しい



って感じの方が居ますね






注意すると
「あれ、親が払ってませんか?」

10-12-1.jpg



と言う感じだったり

「え、家賃って先払いなんですか・・?」


など契約時の説明を全く覚えてない方も
残念ながらいらっしゃいます



また3月に契約をした方の1回目の支払いが
タイミングの悪いことに
丁度ゴールデンウイークなんですよね




何処かに出掛けちゃったり
銀行がお休みで手続きが出来なかったり


09-25-02.jpg




と言う事で皆様


心配な方は
必ず早めに管理会社に
確認して下さいね


otoko11.jpg





あとは毎月その繰り返しですが
最初だけ
色々起きやすいので
どうかご注意を・・・



ojigi.jpg







・・結構多いので心配です




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「4月の憂鬱」

2018.04.01.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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今日から4月がスタート・・・



新入生や
新社会人にとって
新たな1歩を踏み出す日
(って言っても日曜だからまあ明日からかな)




sinnnyuusei.jpg



今まで実家でのんびりと過ごしてきた人には
全てが新鮮であり
刺激でもあり
そして“ストレス”でもありますよね





例えば“ゴミの分け方”
これ一つとっても地域によって全然違います


gomi.jpg



駐輪場だって
決められた場所以外
勝手に停められない物件も有ります


cyuurinjou.jpg



近所のスーパーに行って
レジのおばさんから
「ポイントカードは!?」
などと言われてビクッとしたり



或いは新聞のセールスに
怖い思いをすることだってあるでしょう

garaga.jpg

(さすがにイマドキは無いか・・




東京の複雑な地下鉄に目眩がしたり
人の多さに驚いたり



色々と新しい事に戸惑ったり
でも上手く行ったら少し
自信になったり

egao7.jpg






慣れないエリアでの一人暮らし
どうか困ったら
本当に困ったら



その時は
管理会社や
大家さんに
勇気を出して聞いてみて下さい


otoko26.jpg







最初は他人と喋る事自体が
ドキドキでしょうけど



単純な事を確認するだけでも
ホッと出来たりします



こちらもまた
そういう役割が出来たら嬉しいなって
想いながら
毎年4月を迎えております



困ったら
一人で立ち止まらず
声を掛けて下さい





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な~んてエイプリルフールでした・・・




って事は有りませんので





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「憂い」

2018.03.31.09:19


おはようございます
吉祥寺の南部不動産ブログです



え~この春もずいぶん新築物件が増えました
もはや市場にはありとあらゆるタイプの物件が
溢れており
明らかに〝供給過多”

10-06.jpg



まあ選ぶ方にとっては
物件が余り気味の方がメリットが有るけど
俯瞰で見ると心配ばかり


まずは入居率


はい、吉祥寺辺りはまだニーズも多く
肌感覚ですが75%くらいは
埋まっている



そんな気がします




ただ、そこにも温度差があって
優等生の物件は相変わらず100%



一方〝不人気”物件となりますと
半分以上空いたまま

komaru9.jpg






そんな状況かと思います




かつては
アパートが古くなってきたら
節税対策も兼ねて
新しく建て替えを提唱し
また一気に人気物件になりましたが



さてこの先はそういう風に進むでしょうか



人口はドンドン減る
物件数はドンドン増える



当初はまあ良いとしても
数年後
ローンを抱えたまま
空室だらけ
(例の30年一括借り上げも実際には破綻が見えてるし)


10-04-2.jpg





そんな時代がもうすぐそこまで来てる




これからの不動産活用は
なんでも〝新築共同住宅”ばかりではなく



もっと斬新でニッチな分野に
視点を当てるべきかも知れませんね

ganbaru.jpg




今ならとりあえず保育園用地としての活用
条例の事も有りますが
1~2階が保育園で
その上がマンションだったら便利ですよね
(って簡単じゃないですけど)



或いは高齢者の為の施設
コンピューター制御による霊園
マンションの屋上を緑化して家庭菜園に提供


まあ、私じゃあこんな
チープな発想止まりですが・・




とにかくそういう
新しい発想が
求められていると思います




10-04-3.jpg







ってまあ、それが何かって事が一番難しいんですけど








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「胡散臭いセールス」

2018.03.30.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~毎日仕事をしてますと
実にたくさんの
〝営業”が来ます



訪問のみならず
FAX
メール
電話



いずれも我々不動産業界をターゲットにしたもの



この業界ではネットに疎い人間が多いのか
(って事実多いんですけど)


「ホームページからの集客にお困りではないでしょうか」

otoko7.jpg



と言う〝殺し文句”でこっちの興味を
惹こうとする営業



ハッキリ言って
「ネットからの集客に大満足
な~んて
業者はほぼ居ません!




仮に今は良くたって
先々の事は見えないしね



だからついつい気になるけど
ほとんどが
さほど根拠のないコンサルタント系
(と思っております




ワタクシは面倒なので話も聞かず
断ってしまいます

dakkusu2.jpg





はい、ウソでも
「うちはメチャメチャ反響が多くて
対応出来ない日もあるんですよ」

sigoto2.jpg




って言うと、大抵は
言葉に詰まって撤収





と言う事で推測なんですけど


恐らく一定の費用を取って
SEOの順位を上げたり
メールの追客や
アナリティクスの解析などで
対策を捻り出す程度かと・・・




それくらいなら
全部自分でやってますし

komatta.jpg





いずれにしても我々よりも
不動産業界を知らないコンサル系に
高い費用を払い
簡単に反響アップ・・・




そんな事はまずない



確かにコツやノウハウは有るけど
結局は地道な作業の積み重ね





そう思います


yurui.jpg







うわ~、調子に乗ってコンサルタント業界を敵に回したよね・・・










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「手間は掛かるけど」

2018.03.29.09:18


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~弊社は今年で
創業58年目になりました



当然ですがこれまで
時代に合わせて
何度か契約書も見直しております




祖父の時代
3畳一間の〝貸間”の頃は
さぞかし簡単だったでしょうね



komatta.jpg



それが時代の変化と共に
少しずつ文章が増え
幾度かの変更を経て
今に至った訳です




現在、国土交通省が定めた
「賃貸住宅標準契約書」
と言うものも一応有るのですが



これってむしろ〝難解”と言うか
該当しない内容が多いのですね
文章の中に「暴力団」とか「猛獣」とか
「ヒューズの交換」とかね



otoko5.jpg




ウチではそう言った箇所を省き
“オリジナルの契約書”を使っております



ですが・・・
これも毎回読み合わせをしながら
「う~ん」
って思う時が有り



思い切って入居者に合うよう
その都度加筆修正を始めてみました


10-04-3.jpg


例えば大学生の契約の中に
「同居人の変更」と言う文字が
謳われていたらヤッパリ変でしょ




或いは禁止事項に書かれた
「麻雀」も
イマドキ??って感じだし


むしろ
「大音量でのゲーム」
が適当かと・・・




sigoto11.jpg





ちょっと手間は掛かるけど
契約する方や時代背景に合わせて
最適な内容にしていきたいって
思っております











・・・って本当に続くかなあ・・・








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「病院行き」

2018.03.28.09:01


おはようございます
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え~毎週


teikyuubi2.jpg



って言いつつ
出勤しておりますが



今日はちょっと事情が有りまして


これから病院へ行ってきます


byouin.jpg




はい、先月
救急車で運ばれた
荻窪病院に行き




その後の心臓の状況を検査します


sindennzu.jpg





あの日の朝


起きた途端胸から背中に
耐え切れない程の痛みが走り
出勤を諦める・・どころか




生まれて初めて
救急車を要請

kinnkyuuhansou.jpg




その後
運ばれた救急外来で



「恐らくほぼ心筋梗塞です」


gekai.jpg


と言われ、そのまま緊急手術



結果的には血栓もなく
心筋の壊死も見られなかった為
そのまま手術は終了



4日間入院して
異常もなく



今日がその後の再検査です



さて
どんな結果になるのでしょうか



ただね
間違いなく
外来だからかなり待つと思います


matiaisitu.jpg



それでも検査結果が良好でしたら
午後から出勤して
少しでも仕事をしたいって
思っております







以上
今日はこんな感じで~す









・・・無事「完治」って言われてランチビールで乾杯したいなあ










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「古くなったマンションを」

2018.03.27.09:19


おはようございます
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え~当たり前のことですが
建物も人間同様1年毎に歳を取ります



平成元年頃に建築したマンション



当時は
「おお、スゴイ“平成築”だぁ」

otoko14.jpg




などと感慨に耽った時期も
ありましたが



気付けばもう築30年・・・

立派な“古い物件”です




使っている設備も
コンセプトも
今の時代とは
スッカリ掛け離れていて
〝不人気物件”の仲間入り・・・



ド~ンと家賃を下げたって
なかなか借り手が見つからない


10-12-14.jpg



そんな物件も目立って来てますね






では古くなったマンションを
どうしたら良いか

gimon2.jpg





5年前にフルリノベーションした
ウチの管理物件の例です



重量鉄骨造で3階建
全部で6室
昭和54年築ですから
当時築37年




まずは全室退去して貰いました
一部の住人が住んでいると
工事がしづらいし

「空いてる部屋から順番に」

って言ってると
工事費が割高になります





TRIER301 (2)

暗かった内装は一気にイメージを変え



TRIER301 (9)

システムキッチンなど備え付け



TRIER301 (8)

独立洗面台など水回りを充実



こうして
今ニーズが高いものを
全て揃え家賃もかなりアップ



その結果
5年間入居率100%
1500万円ほどの借り入れ金も
順調に返済が進み
今年で完済


EGAO.jpg




こういう成功事例は滅多に有りません



現在抱えている深刻な状況
老朽化+リノベ資金不足+入居者の高齢化



いわゆる〝限界マンション”などと称される物件も
目立つ時代になって来ました




それぞれ抱えている問題は違うのでしょうけど
オーナー様と管理会社がタッグを組めば
解決できるケースもあると思います

ganbaru.jpg






この先
その力量が試されますね











ヤバイ、大口叩いちゃったぜ・・・










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「管理会社のお仕事」

2018.03.26.09:18



おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~今まさに
引っ越しシーズン

hikkosi5.jpg



入る側もあれば
出ていく側もあって



我々管理会社は
その都度大変です



特に退去の場合


引っ越し前に
簡単な打ち合わせ



いつ引っ越すのか
何時頃なのか
粗大ゴミが出そうか


自転車も置いて行かず
「キチンと持って行って下さいね」

sigoto12.jpg



など諸注意事項を告げます





いざ引っ越し当日も




残置物の有無
内装の汚れや傷みの確認


otoko35.jpg



さらには公共料金の精算確認や
元鍵の回収を行います




そして

オーナー様への報告と
リフォーム業者への見積依頼




見積りが出たら
オーナー様と相談


keiyaku2.jpg



内容が決まれば
リフォーム業者に発注


syokunin4.jpg



その間、募集作業も進め


リフォーム業者の仕事が終われば
その費用の支払い依頼と
同時に敷金の精算です




オーナー様から費用をお預かりし
業者への支払いと
前入居者様への敷金残金の送金



そしてそれぞれへ
お手紙を添えて領収証の郵送


sigoto4.jpg


ざっとこれくらいの仕事量になります




ふう、書いてるだけで疲れて来ちゃった


komaru9.jpg







おわり







・・・これに工事の確認や郵便物の転送など、まだまだイレギュラーな仕事も出て来ますね











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#管理会社ってけっこう大変





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「もう1つの別の定期借契約」

2018.03.25.11:16


おはようございます
吉祥寺の小さくても元気な不動産屋
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民法では一旦お部屋を貸すと
借主側の権利が意外と強く



「すまんがボチボチ出て欲しいのじゃが」


ojiichan.jpg




などと言ったオーナー様の希望は
基本的に叶いません



その為、仮に数年間空き家にする場合でも
(一旦他人に貸したら厄介だ・・・
と言う事で貸すのを控え
結果的に不動産流通の足かせになっておりました


それを防ぐ意味合いで誕生したのが
〝定期借家契約


はい、これはもうシンプルに
期日になったら明け渡す事!



これを書面に明記し借主側も事前に
納得して契約を交わします


futari4.jpg







本来、そういう目的だったはずが
近頃は少し様子が変わって来ました


普通の賃貸用マンションやアパートに於いても
「定期借家1年」
などと謳う表示が出て来ております


そしてそこには
「1年間、トラブルが無ければ再契約可能」

と言った注釈が書かれております


つまり・・・



その入居者が問題があるかどうか
最初から分からない以上
1年間〝お試し”契約を交わし
特にトラブルが無かったら
2年目へと進める


云わばまあ〝保険”ですよね





一方の入居者にもメリットが有ります



もし他の住人で変な人が居たら
どうしよう・・・


10-12-11.jpg



そう言うリスクがゼロではない以上
このシステムであれば
「退去」に持って行きやすい訳です



当初の目的とはだいぶ違う
〝もう1つの別の定期借家契約”




これ、案外増えるかも知れませんね




dakkusu.jpg







お互いに手間は増えるけどねえ・・・





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「SNSの整理」

2018.03.24.09:19


おはようございます
吉祥寺の小さな不動産屋
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え~このIT時代になった今でさえ
まだSNSを使っていない・・・


そんな不動産屋さんも居るのでしょう 



でもねえ
大手チェーン店系でもない限り
やっぱりやらなきゃダメ


a~a





小さな規模の不動産屋が
こちらの人間性や
仕事への取り組み方を
多くの方に表明する方法など
他に有りませんし・・・




ひと言でSNSと言っても
様々なツールが有りますが


中には結構ごちゃごちゃに
なっている方も居るようです



でまあ、これはあくまで私見ですが


日々、色々な情報や
喜怒哀楽を発信出来るのが
Twitter
09-16-15.jpg


これは一定の文字数以内で
写真も4枚まで添付可能



気軽に何度でもtweet出来ますし
当然リンクも貼れるので
伝えたいサイトやアドレスを
添付して
全世界へ発信できます





ブログ

Fc2.jpg


まさにこれもそうですが


ブログはもうちょっと
〝濃い目”の自己表現ツールだと思ってます
字数制限もなく
写真の枚数制限も有りません



趣味や実務に関して
自由に表現し
ファンを増やすことで
自分の人間性や
仕事へのスタンスを披露できる場かと
認識しております




Facebook

facebook02.jpg




こちらは超~だだっ広い
ご近所付き合いの場


ま、基本的に
何食ってる(笑)
何やった
凄いニュースを見つけたぜ
子供が大きくなった



と言った
時に微笑ましく
時に他愛もなく
お互いのコミュニケーションとして
やり取りする場かと


Google+(など)

Google_01.jpg


これらは基本的に写真などをベースに繋がる
コミュニティーサイトかと
認識してます
グループを作ったり
共通の趣味を持った方が
写真など公開して
和気あいあい感を出す場



インスタグラム

09-16-13.jpg


今まさに流行りの
SNSがこれ



基本的には1枚の写真を基に
繋がるコミュニティーの場


とは言え個人的には
〝出しっ放し”って感じがして
あんまり
やり取りとか無いイメージです


純粋な意味でSNSか
どうか微妙ですが

LINE@

09-16-7.jpg



これが苦戦中
(今後の課題かもなあ)


で、私が推奨しているのが
Twitterです


#〇〇 と情報を発信しておけば
この「#」(ハッシュタグ)で検索される事も有るし


こちらの〝存在”や取り組み方を
或る程度発信し続ける事で
ネットワークが広がり
ビジネスチャンスにも
展開する可能性が有ります


と言う事で
今日は〝SNSの整理”をしてみました




まだ手付かずって方


そのままでも食べて行けるのでしたら
敢えてもう無理せずに・・・



危機感がある方は
ぜひぜひ挑戦して下さいね~!



ganbaru.jpg





こんな説明でイインダロウカ・・・









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